融创刷新地王纪录，溢价率112%！31家竞拍！泗泾两幅地块将来房价破6万/平米，但盈利会偏低？

乌托邦的破碎...



经过了上海4月份的土拍空档期，我们见证了苏州土地市场的疯狂，合肥土地市场的癫狂，这次该轮到老牌大哥上海登场了，5月上海将有11幅经营性用地出让。今日上午，奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块的竞争异常激烈，20多家房企加入到争夺战中，最后象屿地产以21.5亿获得该地块，保本价高达3.8万元/㎡，顺利拉开了土地“欢乐颂”的第一季。

而在下午松江地铁泗泾站旁两宗宅地则将土拍推向了今年来上海土地市场前所未有的高潮。据悉，这两幅地块起拍楼板价都达到了1.8万元左右的水平，为松江区历史最高，并且两幅地块均有30多家房企参与竞拍。包括保利置业,金地,恒大等众多品牌房企。

12-01号地块最终由融创斩获，楼板价38291元/㎡，溢价率112%，保本价6万元/㎡！刷新区域单价地王纪录！

10-05号地块经过93轮的激烈竞价，最终由格力获得，楼板价37675元/㎡，溢价率高达109%，保本价同样超过6万/㎡！

今日的两幅地块已经超过泗泾板块的新房成交均价，面粉贵过面包的情形再现上海土地市场。在未来泗泾板块的整体房价突破4万已经毫无悬念！5月出让的住宅类地块，均来自外围区域，特别是长兴岛的商品住宅类用地前一次出让要追溯至2009年。其中最为引人注目的就是今天松江泗泾镇的两幅宅地，这两幅地块起拍楼板价都达到了1.8万元左右的水平，但还是吸引了30多家房企参与到此次竞拍中。

今年以来，政府供地量明显减少，僧多粥少的局面再现，激发了开发商的拿地欲望。在激烈的饿虎争地后，最终还是由融创和格力两大房企脱颖而出，获得了这两幅地块。

去年10月10日，松江区泗泾镇SJSB0003单元05-04号地块经过激烈竞拍，被同济以23.1亿元拿下，楼板价为20531元/平，溢价率71.1%，成为当时该区域的单价地王。此次融创地块刷新了地王纪录。

在同济地块之前，单价地王为建发及厦门兆盈置业有限公司10.15亿元联合拍下的松江区泗泾镇泗凤路1号B地块，而当时该地块的楼板价仅为14736元/㎡。现为建发玖珑湾项目，目前在售均价在31000元/㎡左右。



在2014年，国贸以11亿元、8.04亿元和8.34亿元，拿下泗泾板块周边的佘山北54A-05A号地块、37A-01A号地块和57A-02A号地块，楼面价分别约11660元/平方米、11094元/平方米和11339元/平方米。如今，在售的国贸天悦售价为28300元/㎡。

而此次地块周边大多数新盘售价都已经“破3”：地块周边保利在售项目对外报价为32000-35000元/平方米左右，金地在售项目对外报价也在32000-35000元/平方米左右。

另外根据数据统计，松江泗泾板块在4月的成交均价为29167元/㎡，在去年同期的成交均价为23013元/㎡，1年的时间泗泾板块房价涨幅达到26.7%。由于此次单价地王的溢价效应，未来泗泾板块新房整体成交均价破4几乎是板上钉钉。所以这次泗泾两幅宅地对于中小套型的住房的供应比例也必须在80%以上，这也就意味着未来这两幅地块上建起的楼盘的定位更倾向于刚需或刚改。然而目前两地块的保本价都要在6万元/㎡。

目前该两幅地块的溢价率为112%和109%，高溢价率往往意味着开发成本的加大，拿地房企也很有可能会通过后续的经营逐步抬价。

根据地产人言独家数据统计，上海的近几年高溢价成交的11宗地王项目地价占比达到53%，留给项目真正的利润空间实际上是不多的。以行业平均水准来看，地价占比为30%，我们认为是合理值，上海大部分地王的低价占比已经远高于这个值，更有个别地块达到60%以上。

可以说是目前绝大多数地王没有利润空间，甚至是一笔赔本买卖。所以拿下地王固然可喜，但也是顶着压力过日子，后面的销售才是真正的考验。

土地价格过高还将带来开发企业收益偏低的风险。一些房企会借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但由于未来市场充满不确定性，一旦市场风向发生转变，公司资金链会受到极大挑战。高地价将为房企的发展埋下重大隐患。泗泾板块东面与九亭板块相接，南面邻近松江新城。在九号线开通后，在松江区沿九号线新房供应较大的区块内，泗泾板块的平均房价低于松江新城、九亭两板块，在之前很长一段时间内，泗泾板块一直是房价的洼地。



但随着产业的推送及9号线的通车，泗泾板块房价也呈现出上涨的态势。2014年9月，上海海关正式批准上海松江出口加工区开展跨境电商业务试点，这也是继自贸区、嘉定工业区以后上海第三个跨境电商业务试点区。

2014年10月，天猫国际落地泗泾，开展保税和直邮跨境电商业务。实际上，天猫国际仅仅是泗泾跨境电商中心中的一个企业，今后这里还将大力引进相关的电商企业，推动产业集聚。

就现在的情况来看，泗泾的人口导入已经进入快速增长期。泗泾板块内外来常住人口和本地居民的比率已经达到5:1。天猫国际的落地，这一比率无疑还会继续扩大。

泗泾政府也曾提出过，将把泗泾打造成为松江通过大虹桥的“门户”。和大虹桥板块内的打造商务聚集地的规划不同，泗泾如果以电商相关产业作为产业发展重点，则可以与其他板块进行错位发展。随着电商产业带来的人口继续快速导入，以及今后“松江门户”规划的推进，将进一步推动泗泾洼地效应的消失。

在地王的带动、产业推动以及地铁效应之下，泗泾板块房价已经在起飞的航线中。对于购房者来说，当下就是入市的最好时机。最受欢迎的楼盘则无非就是处在价格低洼的状态，并且将来的房价上涨空间较大。

在2016年大多数泗泾新盘房价都超过3万元/㎡的情况下，房价低于3万元/㎡的楼盘则显得非常稀缺。国贸天悦则是为数不多的低房价，高性价比的楼盘之一，目前的对外报价仅为28300元/㎡，未来升值潜力不容小觑。

国贸天悦的户型设计更是体现了它的高性价比：

90㎡小三房三开间朝南，户型方正，并且拥有全屋横向高达9.8米，进深1.8米大景观阳台。131㎡的四房全屋所有卧室均设计大尺度飘窗，主卧更有270°L型飘窗。在项目配套方面，项目周边拥有三横四纵的立体交通网络，社区巴士无缝接驳9号线、17号线（在建中），快速通达G50，便捷到达全市各个角落。

不仅如此，项目周边还云集了众多高端生活、娱乐配套。从奥特莱斯购物中心到米格天地；从辰山植物园到欢乐谷；从佘山高尔夫球场到月湖公园；从世茂佘山艾美酒店到东方佘山索菲特酒店；从优质医疗资源到丰富教育需求，让业主感受国际级配套尽享悦生活。

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