上海“商改租”成功案例!4450㎡物业改造146套房0暗间,还内置了多功能公区……

 

将闲置的低人气三、四层商业空间改造为高颜值白领公寓!...





来源:锋思设计

自从政策允许“商改租”以来,长租市场开始流行将商业物业改造成长租公寓。在实际操作中,由于商和住有着本质的区别,物业改造中会遇到不少难题,比如排房、采光、排水....

今天我们一起来看一个难题超多的“商改租”公寓案例,其改造经验或许对你有用。

位于上海嘉定区洪德路香溢璟庭园区内的新橙寓,是一个典型的“商改租”项目,改造区域分别位于两栋商业楼内(18号楼的三、四层和16号楼的三层)。

 改造:有辣么多头疼的问题。。。


1,面对置身于商业楼中的空间,如果将其改造成公寓后没特点、没时尚感,年轻人岂会愿意住?

2,
进深大,有黑房间谁能忍?
3,在无法设置一层公区的前提下,如何将小而全的公共区域融入客房层并避免干扰?
4,改造区域分别位于两栋商业楼内,如何尽力营造公共区域的统一性?

5,楼下是在营业的商铺,排水问题怎么解决?

6,商业区域净高4.3米,能否尝试做出好看好用的LOFT户型?

……
▼新橙寓实景


然而,这么富有人文气息的时尚空间

你能想到它的前身居然是下图这样的吗?
▼新橙寓改造前实景
锋思设计怎么解决的??
该项目主创建筑师邓松
是这么出招的
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排房:让空间价值最大化

邓松:新橙寓的前身是商业空间,进深较大,如果按传统排房方式来设计,必然会有较多的黑房间,从而影响出租率和租金水平。我们在改造过程中尊重原有柱网和隔墙设计,改造出了兼顾户型品质和出房效率的布局。首先,根据16号楼和18号楼的不同条件对布局进行差异化设计。

16号楼

16号楼柱网开间大而规整,大部分户型定位为宽敞、舒适、配套齐全的北欧风LOFT户型。并且,我们对个别房间新增窗扇,增强采光效果
▼新橙寓16号楼三层平面图


18号楼

18号楼柱网多变、立管和管井较多,主打面宽较小的紧凑复古风和裸心风户型,以适应复杂的现状条件。其次,锋思设计的建筑师遵循“坚决不做黑房间的原则”,在18号楼设计了三、四层通高的天井,从建成效果来看丝毫不输给直接朝南采光的房间。
▼新橙寓18号楼三、四层平面图


邓松:在室内户型设计方面,我们根据户型尺寸、条件,结合当下年轻人的喜好,为项目量身打造了三种户型:清新自然的北欧风LOFT,集中在空间开敞的16号楼;古朴典雅的复古风和温暖沉静的裸心风,主要分布在18号楼。



最后,锋思设计的建筑师在约4450平方米的原商业空间内完成了146间时尚公寓客房的布置。其中,还包含一个功能多样的精致公区
要点聚焦
该项目的公区设计利用了客房排布余下的非采光空间,化劣势为优势,在紧张的“L型”布局中创造了一个“麻雀虽小五脏俱全”的公共活动空间。
▼18号楼公区平面图


我们尽量在之前单一的活动区域内进行多功能的叠加,休闲会客区、影音轰趴区、就餐区、共享厨房、健身房等功能区一应俱全。休闲、聚餐、健身等年轻人欢乐而健康的生活方式,都可以浓缩在距他们房间不远的这个精致的“公共客厅”里。


休闲



聚餐



健身
另外,如何解决公区和客房区域的相互干扰也是一个难问题。公区本身面积不大且没有直接采光,所以我们不想做过多生硬的分隔,而是使用“半透明”的隔断方式玻璃,木纹铝方通以及置物架作为隔断,有效隔音、遮挡视线的同时,保证了光线通透、空间敞亮。

同层排水:平衡成本和空间

邓松:同层排水是这个项目较大的挑战。这不仅仅是抬高地面做排水的技术细节,而更多是抬高后如何平衡成本和空间效果:哪里是抬高区或非抬高区,抬高区和其他区域如何过渡,以及户内抬高后对LOFT户型的影响。
▼排水管线改造前实景
▼排水管线改造后实景


具体来说,16号楼二层仅有西侧一间商铺处于营业状态,因此与其对应的三层位置需做同层排水。如下图所示,同层排水仅抬高房间内卫生间区域及部分走廊
▼新橙寓16号楼同层排水设计图


18号楼二层商铺均在使用,仅有东侧自动扶梯处可利用传统方式排水,因此18号三层大部分房间均需做同层排水。如下图所示,三层同层排水仅抬高房间内卫生间区域及部分走廊。
▼新橙寓18号楼三层同层排水设计图


从使用功能和视觉感受的角度出发,公区也统一抬高,被压缩的空间尽量通过天花管线的紧凑布置来补偿
改造后的新橙寓
European styled fashion appearance


接下来,锋思设计将带你走进新橙寓……当你走出此公寓18号楼三层的电梯口,就会被眼前的北欧风情所吸引,共享空间里大面积的木色元素渲染出浓浓的温馨感,给予租客归“家”的情愫;铁架与木板组合成的储物架、柔软的沙发、简洁的茶几等陈设,为租客布置出舒适的社交与休闲场所。
▼新橙寓18号楼公区实景


新橙寓作为一个以高端青年群体为主客群的项目,居住空间的风格当然不能落入传统公寓的俗套。锋思设计的建筑师将当下流行的北欧风LOFT、复古风、裸心风三种风格汇聚室内,满足年轻人的个性化需求。
▼16号楼北欧风LOFT室内实景


北欧风是其中相对高端的户型,室内各功能分区明确完整,尤其是厨房区域和夹层卧房彰显特色。齐全的家具,满足年轻人对生活品质的需求,木色与灰色搭配出的清新色调,迎合精英人士的气质。
▼16号楼北欧风LOFT室内实景

复古风的特点是以紧凑精致的户型迎合现代年轻白领的生活习惯,弱化厨房功能,最大化地营造舒适的起居空间。地板、木饰面、家具等富有质感纹理,呈现出古朴典雅、清新自然的视觉效果。

▼18号楼复古风室内实景



裸心风主要应用于进深较长的户型,两室一厅的功能(客厅/卧室/书房)沿线型方向铺展开来,暖灰色的墙面和多样的配饰品打破了一字型的沉闷感,让空间充满了温馨和层次感。

▼18号楼裸心风室内实景







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