物业公司市值竟然超过母公司！难怪新三板相关公司纷纷转战港交所，央企“老大”保利物业也按捺不住了……

物业公司赴港上市的热潮还在持续...





物业公司赴港上市的热潮还在持续。据香港联交所的信息，保利物业已于日前提交IPO招股书，这家物业央企“老大”正式开启赴港上市进程。此前在7月30日，中国物业管理服务供货商百强TOP50之一的烨星集团也向港交所了提交上市申请。而另一家物业公司和泓服务则于已7月12日登录港交所。

事实上，2018年房企旗下物业分拆上市就进入集中爆发期，其中不乏国内地产龙头，当年总共有雅生活、碧桂园、新城悦、佳兆业以及旭辉5家房企旗下物业公司成功赴港上市。分析认为，登陆资本市场有助于物业板块独立运作，加快扩张步伐，对利润增厚和估值提升具有正面效应。

保利物业于8月7日发布了港股IPO招股书，这意味着其将成为内地又一家在港交所主板上市的物业公司。

“央企”、“保利”、“全国第四大物业企业”等一系列关键词，使这家物业公司备受关注。

据招股书披露，自2014年起，保利物业综合实力在“中国物业服务百强企业”中一直保持前五名的好成绩。同时，在具有央企背景的物业服务公司排名中，公司则稳居第一名。保利物业的最终控股股东为中国保利集团，是国务院国资委直属的大型中央企业。



如果保利物业顺利上市，将超越绿城服务，跃居成为管理面积第三大的上市物业公司。该公司披露的招股书显示，截至2019年4月30日，其合同管理面积达3.714亿平方米，收入为17.18亿元，毛利率为24.9%。而截至2018年底，在已上市的物业公司中，彩生活在管面积最大，为5.54亿平方米；碧桂园服务在管面积为5.05亿平方米；绿城服务则为1.7亿平方米。

保利物业于2017年8月29日在新三板挂牌，于2019年4月11日宣布摘牌，5天后即宣布将赴港上市。

事实上，对于新三板公司来说，摘牌之后赴港上市，几乎成为了最主要模式。

7月30日向港交所了提交上市申请的烨星控股，同样有一段在新三板挂牌的历史。烨星控股更名前为鸿坤物业，于2018年6月29日获准在新三板挂牌，但在同年12月19日即终止挂牌。银城系旗下物业公司银城生活，于7月2日提交港股主板IPO上市申请材料并获得受理，走的也是这种模式，其于2016年4月挂牌，之后于2018年4月摘牌。

旭辉集团旗下的永升生活服务于2018年12月成功登录港交所，成首家从新三板“转板”的物业股 ，其于2017年4月14日在新三板挂牌，于2018年3月9日摘牌，在成为港股公司后，今年该股表现春风得意，累计涨幅高达116%。另一家物业公司和泓服务也步其后尘，于7月12日上市，该公司于2016年1月5日在新三板挂牌，后于2018年4月17日离场。

相较于一些新三板公司放弃港股上市而转向A股，物业公司更倾向于选择港股上市。东方证券分析师竺劲认为，主要是A股对于申请IPO公司的盈利要求较为严格，另外A股对于分拆子公司上市的关联交易比例的要求，是多数地产子公司型物业公司无法绕过的坎。对于近年来物业公司集中上市潮的出现，平安证券分析师杨侃认为，原因在于行业需求持续旺盛，物业公司顺应市场发展，积极拥抱资本市场，借助金融资本快速扩张。

竺劲认为，主要基于两点原因：一是对规模和市占率的诉求，希望借助资本市场进行融资进而扩大管理规模。二是资本市场逐步认识到物业公司的价值，给予物业公司明显高于开发商的估值水平，这也给房企拆分物业子公司单独上市提供了充足的动力。

的确，目前来看，在港上市的彩生活、绿城服务的市值，都超过了他们的母公司花样年控股和绿城中国。其他物业公司的市值虽然未能超越母公司，但资本市场给予的估值水平，也普遍远远高于其母公司。

例如，截止8月8日收盘，绿城服务的市值达到175.56亿港元，而其母公司绿城中国的市值仅为129.17亿港元。而彩生活的市值为68.31亿港元，略超其花样年控股68.04亿港元。

另一方面，目前港股物业公司市值超过100亿港元的有3家，分别为碧桂园服务、绿城服务和中海物业，市值分别为482.51亿港元、175.56亿港元和129.83亿港元，动态市盈率分别为45.91倍、31.90倍和32.29倍，而前两家物业公司对应母公司的动态市盈率分别为5.33倍、11.31倍。

由于房地产行业进入平稳增长阶段，物管分拆成为房地产企业战略转型的必然选择，分析人士多数表示长期看好物管行业发展前景，认为资本市场给物业公司比母公司更高的估值，更多的是因为物业公司足够稳健，安全性和可持续性都比开发商高。

国海证券认为，对于物业公司来说，增量市场当前仍然处于行业红利期，头部企业享受估值溢价、利用资本市场加速进行行业整合，行业格局将进一步优化。而上市带来的品牌效应、优秀的团队配置和合理的激励机制等，预计将为公司第三方项目拓展及增值业务拓展助力。

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