运河边·丽水路·2.4W·洋房，终于登场丨维维说房

杭州城里，运河遗产保护区黄线内楼盘，总共一个半。...

杭州城里，运河遗产保护区黄线内楼盘，总共一个半。

文︱刘恋 「维维说房」主笔

「京杭府洋房的预售资料终于递交上去了，如果顺利，未来两周就开盘。」

售楼部现场，带着用力抑制但还是藏不住的兴奋，京杭府的工作人员传递着这句话。

如果对这个楼盘不熟，你可能没法体会其中的潮涌，翻译一下——

杭州城区范围里，位于大运河世界遗产保护区黄线内的楼盘，总共一个半，一个是超级豪宅江南里，另外半个是京杭府，两者直线距离约7公里。

京杭府接下来要推的洋房，就在大运河世界遗产保护区黄线内。共3幢楼112套洋房，价格是更多普通购房者摸得着的，预计精装单价2.4万，最便宜的一套，首付84万左右。从2017年10月11日拿下土地至今，「有一部分的占地面积，处在运河世遗保护区黄线内」的特殊属性，一直萦绕在京杭府身上。

已经开盘过很多次，高层、院墅纷纷登场，中签率时常在10%以下。只是那关键的「一部分」，保护区黄线内的房子，还是迟迟没有走上台前。

现在总算有了明确的声音和动作，数一下与拿地日期的时间间隔，竟然两年了。

姗姗来迟，原因大概只能是踩着运河保护区黄线的房子，开发难度大——早在地块出让之前，就严格明确了建筑的要求。

一个是限高，运河与西湖一样，有着任谁都不能打破的限高标准，京杭府黄线内的住宅高度全部压在了25米以下，便做成7层以内的洋房。



☝祥生绿都·京杭府建筑效果图

更难的是建筑本身，土地出让条件中规定「建筑的形态、色彩等要素，要与运河的文化属性、区域特性相契合」。

为此开发商还重金请来了gad建筑事务所合伙人蒋愈，担纲京杭府项目的主设计师。

即使执案过包括江南里在内数十个豪宅项目的蒋愈，面对这个高层只能售价2W的京杭府时，竟也格外小心翼翼起来。

在京杭府院墅建造之初，蒋愈三顾施工现场，分别在晴天、雨天、阴天。为了保证石材铺就的建筑外立面，不论在怎么样的天气条件下，都是好看的。所以不难理解，在精雕细琢两年后，京杭府的精华部分——保护区黄线内的洋房产品，才终于肯走到台前。这批洋房距离运河水岸百余米，总高度23米，侧对着运河站立。当我们从侧面去欣赏一条河时，所能观赏到的河面，往往是视觉最丰富的。为了方便观景，开发商和设计师把楼与楼的间距拉伸到27米，确保前后视野不遮挡。

并且尽量加码，在控制总价的前提下，拉大房屋室内面积。这次加推的房源，户型面积段在135-155㎡之间，这样一来，能够不被房子间的墙面切割，做出不小的开窗面。例如一套135㎡的京杭府洋房，所有窗面连起来有超过25米。客厅宽景阳台、主卧转角飘窗，包括北面两个房间，也极少比例不是玻璃墙体。



☝祥生绿都·京杭府洋房效果图，南面几乎全玻璃幕墙

达到的效果，是类似「人在家中坐，恍如置身运河中央」的错觉。

当然了，尽管户型更偏向于改善，开发商在户型空间利用上的拿捏，却基本没有失手和浪费。

洋房的定价之所以比高层高，很大的原因在得房率。京杭府这批洋房的室内得房率，做到了将近88%。135㎡户型的样板房已经开放，尺度感跟160多方的高层相差无几。



☝祥生绿都·京杭府135㎡洋房奇数层户型图

这是典型的「四叶草」户型，进门便是开间约4.2米的客厅，四个房间整齐地安放在房屋四角，不相互干扰。此外洋房全部一梯两户，这在2万出头的房子中，已经不多见。

开发商对这批洋房的重视，从室内的装修配置上也肉眼可见。房间里中央空调、地暖都配了，厨房是方太或同等品牌的三件套，卫生间的五金卫浴全都是科勒出品……都到位了，有「运河世遗保护区黄线」的光环，有颜值，有配置，但这些在限价的市场中，都无法对京杭府洋房的价格产生「正面影响」——

它仍然是杭州中心城区范围内，一线运河洋房的基础「门槛」，精装均价限定在了2.4万/㎡，一套四房改善户型，总价300万左右。再往上一个台阶的洋房，比如南面不远处，总价估计得靠千万了。

并且，2.4万/㎡的洋房售价，估计也不会再有。等到明年，根据新的限价标准，京杭府所在区域的高层也都要卖到2.3万了。有价格的托底，就算没有「运河世遗保护区黄线」的光环，不用特意雕琢产品，这批洋房，当然也不会在大运河畔独自美丽。

虽然它看起来姗姗来迟，但谁说现在就不是最好的时机呢？

京杭府门口，被誉为「最美回家路」的丽水北路隧道已经在建设了。

从京杭府到拱宸桥咫尺之遥，七八公里的车行距离，大致可以一路伴着运河水汽，一脚油门踩到家。

就在前两天，杭州大城北示范区策划及规划方案，也恰逢其时地公布了。



☝大城北示范区位置图

示范区距离京杭府不到2公里，本次公布的重头戏在于十大重点标杆项目——大运河博物院、大运河当代艺术中心、大运河生态艺术岛、杭钢遗址公园，运河湾国际旅游休闲综合体、杭钢站及拱康路站地铁综合体……

这一次城北的动作，吸引的是世界级的目光。

赫尔佐格和德梅隆建筑事务所、戴卫·奇普菲尔德建筑事务所、扎哈·哈迪德建筑师事务所等三家国际著名建筑事务所，目前已经就大运河博物院、运河湾国际旅游休闲综合体的设计方案，展开了PK。



☝大城北规划效果图

即使是现在，我们必须承认，杭州市区范围的运河黄金段，止于石祥路。过了石祥路一直到京杭府这里，灰扑扑的，还未装扮过。

但未来，准确地说很快，2022年前，石祥路以北的运河两岸，也会换上缤纷绚烂的新装，迎来世界建筑大师的作品。「京杭府洋房的预售资料终于递交上去了，如果顺利，未来两周就开盘。」

很少觉得一个楼盘的开盘播报，可以这么悦耳。

大运河世界遗产保护区黄线内，继超级豪宅江南里之后，终于又有一手房要出售了，划重点：运河边、丽水路、精装单价2.4万、洋房。

更重要的是，它脚踏着运河的过去，却与未来并肩，属于大城北的黄金序幕刚刚拉开。

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