富阳为什么就不能卖3W？丨裘维维

每个区域，都可以有一个金字塔尖楼盘。...

每个区域，都可以有一个金字塔尖楼盘。

主讲丨裘维维

山美水美的富阳区，挂出了一宗巨无霸地块：总建筑面积76万方，位于秦望板块的核心位置。今后住宅的限价标准，为含精装29800元/㎡。

29800元/㎡？这个接近于3W的数字，是真的吗？这可是富阳区。

未来科技城核心区，也不过是31000元/㎡的均价呀。富阳区的售价，居然基本等同于大热的未来科技城？富阳区的价格怎么可以跳涨？

这个接近于3W的单价，是真的。疑问自然也来了。先把地块本身捋一捋。

挂牌的这宗地块总共分为6个片区，面朝富春江，东至江滨西大道与富春江，西至文教路，北至体育馆路与开源路，有个好听的名字叫做秦望「城市眼」。 ☝秦望地块

地块要求很高，要建一座建筑面积不小于60000㎡的商业综合体；国内五星标准的酒店一座，建筑面积不小于38000㎡；不得建设酒店式公寓，商业可售部分最小产权分割单元不小于300平方米。

还不止，另外要代建用地面积5.5万方的秦望广场、将近1.4万方的科技馆等。其他七七八八的要求还有很多，地块的复杂性可想而知。

可以看以下这份表格，有比较详细的指标：☝数据整理丨好地网

这些是建筑层面，看了之后的初步感觉是富阳要建一个很厉害的项目，地块面积大，总起价也高达到了67亿。而第二反应，才是很多人都惊讶的销售均价，这宗地块今后住宅的限价是含精装29800元/㎡。

限价如此深入的时代，富阳居然一跃而起，不免让人大吃一惊。29800元/㎡，对于富阳来说是什么价位？目前最高售价是含精装22000元/㎡，不是愁卖的那种，但也一定不是一房难求。

在这个价格基础上，秦望「城市眼」为什么限价标准定得如此之高？或者说，为什么可以定得如此之高？

疑问很多。第一大疑问，「秦望」这个看起来很陌生的地方，凭什么卖29800元/㎡？

这应该是很多人的第一个反应，秦望在哪？别说普通老百姓了，就算是一些地产从业者，不刻意关心富阳，可能也是看到了29800元/㎡这个数字后，才想深刻了解下秦望这个板块。☝秦望广场及周边

秦望在哪呢，富阳城区的南侧，差不多是富阳区政府和东吴文化公园的中间地带。如果从东洲过去，一直沿着富春江开就是了。现在的秦望广场就是出让地块当中的一部分，以后会彻底改造，它和它周边的一大片土地，构成了正在挂牌的秦望「城市眼」。

看富阳的做法，应该是要把这里建成富阳的金字塔尖地块了。就是舍我其谁，在富阳我最贵，谁也没法跟我争。

所以，虽然这里地铁现在还没通达，但却俨然是TOD的架势，地上规划了购物中心、主题广场、秦望水街等，地下预留好了地铁接口，地下空间的规划也极其复杂。



☝秦望城市眼效果图第二大疑问，能不能卖到29800元/㎡，富阳有这个接受度么？

富阳人是这么看这个地方的：「兼具江景和配套的中心地带」，地位很高了。此前都是老的商品房和联建房，但都已经拆改成功。

看到秦望城市眼地块挂牌后，富阳人补了一句：「有钱应该会去买的，因为这里比起其他地方，有一线江景；比起东洲、鹿山，有极大的配套优势」。

让我们回想一下。十四年前，在价格还是市场化的年代，钱江新城西翼还没什么大起色，滨江·金色海岸卖2W，与它一路之隔的滨江·金色家园卖1W出头，各有其主。秦望城市眼卖29800元/㎡，也是这个道理。

只不过，会挑开发商，没有溢价能力的开发商会很吃力。

什么开发商会来，很关键。有综合体要自持，加上有商业部分和那么多的代建，虽然看起来地块楼面起价只有8778元/㎡，事实上即使顶格卖到29800元/㎡，利润也有限。

能不能29800元/㎡也卖得很轻松，看谁拿地。只是矛盾在于，擅长做商业运营的开发商，一般在住宅上没什么溢价能力；在住宅上有溢价能力的开发商，一般都不擅长做商业运营。

  

第三大疑问，与更多人有关也更让人焦虑。秦望要是卖到了29800元/㎡，富阳区的其他板块，会不会跟着水涨船高？

楼市的降温，一定程度上依靠长期限价。一旦限价松了，而且松的幅度还那么大，就怕跟年初的申花楼盘绿城建发·沁园一样，对市场有不小的冲击。

会吗？情况不一样。

看九龙仓·雍景山的预售证，这个答案就出来了。即使在银湖这么一个小小的地方，新楼盘带精装可以卖19200元/㎡，而只能卖13200元/㎡的毛坯老楼盘，还是卖13200元/㎡；在高桥，最贵的万达项目能卖22000元/㎡，整个销售周期内也涨不上去；在东洲，那么多大盘，即使是联体排屋，也卖不到29800元/㎡……

能卖29800元/㎡，目前只有秦望城市眼；可预期的将来，也只有秦望城市眼。也就是，别把它跟富阳的其他楼盘归为同类。

 

当然，要不要买或者值不值得买是另外一回事，它将在一段时间内，代表富阳的最高价。29800元/㎡，乍看之下，富阳的胆子有点大。可再多想一步，为什么要给富人省钱呢？

杭州的江河汇流区，限价标准是69800元/㎡，按照富阳的做法，应该给99800元/㎡才对。反正跟普通家庭无关。

富阳的29800元/㎡，跟富阳的普通家庭也无关。能确定的，是这个秦望城市眼，富阳对它的预期有多高，投入有多大。

每个区域，都可以有自己的金字塔尖楼盘。

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