房价直降，销量锐减！楼市静淡，谁还在看房？

市场逆转，开发商放下身段，购房者拿起架子！...

楼市亦如天气，蛰伏静淡。

这是上周末的开盘数据——



半数项目，开盘去化不足70%。我们如果把时间向前回拨几个月，你会发现：

80%的项目，开盘去化率都在70%以上！开盘即清盘的项目，不断出现。

短短几个月时间，郑州市场的销售情况一降再降，直至如今的30%以上。

与销量锐减对应的是，降价也在突袭郑州。

这是郑州覆盖郑州各区域的一张降价地图——



除了金水老城、北龙湖和白沙板块的郑州绝大多数区域，统统都在降价。

市场平均降幅，10%-15%；

降幅最低的，也有3%-5%；

与此同时，还有越来越多的楼盘加入了“首付分期”的大军中！

郑州市场，正陷入一种“双螺旋”之中。

降价促销螺旋和销量探底螺旋，一起拉扯着楼市转入静淡。我以为今年的郑州市场，可能也就这样了。

庆幸的是，这周末因为其中一个项目，让我在凛冬之下，心生一抹希冀。

上周六，继绿城百合之后，主城区内由绿城独自取地开发、独立管理运营的第二个正统项目，绿城明月滨河入市了。

百合一别，已逾10年。如今，绿城缓缓而归。

过去的两天，绿城的美好发布会来了超过1500人；绿城明月滨河的售楼部，到访约1000人。

他们之中，有买过雁鸣湖玫瑰园、绿城百合的老朋友；还有十年前，绿城百合的第一批员工；更多的是，只闻绿城其名的新朋友……

老朋友说，初识绿城，正值壮年；十年里，百合的房子涨10倍；

老员工说，房地产这个行业，理想主义者很多，能落地的很少，绿城算是其中之一；

新朋友说，身边太多“绿城吹”，只是想来见见世面，初次见面，便心生羁绊；

今天，朋友给我发过来一组照片和一段数据。

照片是，郑州绿城明月滨河的发布现场和生活美学馆的开放现场——

照片里熙熙攘攘、济济一堂。数据是，山东青岛绿城理想之城的开盘数据——

青岛理想之城，开盘当天总销额14亿元，全年总销额突破35亿。

销控板旁，人头攒动；销控板上，一片赤红。

在如今这个楼市凛冬下，看到这样的照片和数据，可能绝大多数人都会心生感慨——

有时候，不得不承认，这种号召力似乎也只能在绿城身上看到；有时候，不得不承认，绿城和市场无关。凭什么？

凭什么如此寒冬之下，绿城能独善其身？

凭什么市场去化已经跌倒低谷，绿城还能干到14亿？

凭什么别的售楼部里上了渠道还没人，绿城一入市就能来1000多位老朋友和新伙伴？

立足郑州绿城明月滨河，我梳理了三个理由。

这三个理由，值得所有的开发商和所有的购房者深思。第一、还是要用心做产品，这是一切的根本。

郑州的绿城明月滨河，有一套产品营造体系，“隐蔽工程”。

我们在这套体系中，挑几个细节来聊聊。

郑州很多精装住宅在做吊顶时，转角石膏板都是错位封板，没有斜拉贴片加固。

这种处理工艺的问题，交房期并不明显，但时间一久，很容易出现“吊顶转角开裂”。



而绿城的精装吊顶，是这样做的——

首先，吊顶采用轻钢龙骨，并在转角处裁割“L型”0.5mm镀锌铁皮加固；其次，在龙骨安装完成后放置一段时间待应力释放后再封板，并在转角处采用“L型”石膏板增加拉结强度。

这种吊顶处理，选材更好，工艺更加精细，工时更长。

肉眼虽不可见，但却最大程度的保证了吊顶的稳定性，确保不开裂，始终平整如新。

郑州很多小区的室外硬质道路铺装，都没有护角工艺。

时间一久，很容易出现铺装松动，路面坑洼不平。不仅不美观，而且还容易磕绊老人孩童。

而绿城的做法是——

在面层石材2/3厚度处浇筑细石砼护脚。

以此，来确保石材铺装不翘脚、不塌陷。不仅牢固耐用，而且安全美观。

之前，郑州很多社区在冬季交房时，都因为草坪枯黄所导致的景观效果极差。



其中，有季节的原因，有草坪选种的原因，还有草坪坪床土层太薄的原因。绝大多数小区的草坪坪床土层只有5公分，导致扎根深度不足，草坪营养不良。

而绿城的坪床不仅高达15公分，而且采用了4重草坪精修工艺——

整理坪床、错缝密铺、四季草种混播、年度养护。

有了土层厚度，有了种植密度，有了丰富草种，再加上养护频率，基本上就确保了草坪拥有穿越四季的绿意盎然。

以上这些，都只是绿城“隐蔽工程”的一部分。

除了这些之外，相关工艺工法还有近10项——从外窗防水到提高地下车库净高，从管道走顶设计到结构防水工艺……



如今的郑州市场上，绝大多数的开发商都把品质做在外面；

而似乎只有绿城，坚持把品质做在里面。

所谓隐蔽工程，就是在客户看不到的隐蔽之处，仍有所坚守。

隐蔽工程之外，绿城明月滨河还包裹了一层“智慧社区”的外衣。

郑州其他项目做智慧社区，大都围绕WIFI覆盖、人脸识别，最多再加个电动窗帘盒等这些概念性的东西上。这些东西，绿城也都有。

但除此之外，它更贴近生活，真正围绕使用者——

绿城应该是郑州首个做智慧井盖的房企。当社区里的井盖被打开时，会自动预警，防止坠井；

绿城应该是郑州首批做智能照明的房企。社区内的照明系统，能根据业主活动情况自动调整亮度，节能减排的同时，防止光污染……

绿城还应该是郑州首个做离园报警的房企。当家中老人和孩子单独离开园区被摄像头捕捉到时，会第一时间通过APP或短信推送预警信息

绝大多数房企，做产品，做品质，做智能化，大都围绕概念，围绕营销。

而绿城与其他人的区别在于，它真正在围绕人。

单纯这一点，就足以证明绿城比绝大多数的开发商，高了一个段位。

这是绿城的第一个击打点，也是绿城热的第一个理由。

第二、比起营销，服务更重要，是“绿城热”的第二个理由。

明月滨河的售楼部，应该是郑州最不像售楼部的售楼部。

它很美，超脱出了一般营销中心的美。



2300㎡的透明玻璃体，漂浮在大片的镜面水系之上。一抹绿色的中庭，从通透建筑中投射到外部空间，光与影在玻璃幕墙上交汇。

夜空之下，这就好像一尊漂浮在城市上空的水晶城堡。

在这座水晶城堡之内，它的服务和体验功能，要远大于营销功能。

它的大片内部空间，被让渡给一家书店和一个乐高体验中心。

这应该是全郑州做跨界做的最好的营销中心——

书店，跨界与中大门方庭书店进行合作。

这是一家咖啡做的最好喝的书店，还更是一家儿童绘本选的最棒的书店，更是一家内部陈设最有“理科生式浪漫”的书店。

溢满阳光的午后，带着孩子，选三两好书，择一处方台，点一杯咖啡，眼里尽是氤氲而起的温柔。

看书看累了，旁边就是堆积而起的乐高。

这应该是，郑州第一个把乐高大量引入售楼部的项目。

有时候，看似是在陪孩子玩儿；但总有那么一刻，连自己也会沉溺在童心之中。



在我看来，绿城有一种魔力。

它总能把各种各样的美好，以服务的方式，轻细无声的浸润在生活里。

除了上面那个逐步“去营销化”的售楼部，还有广为人知的“海豚计划”——

用10年坚持，数亿元投入，影响10万儿童，让绿城的小业主学会游泳，不再暴露在溺亡的危险中。还有，越来越多元且丰满的邻里节和同样坚持10年，关爱长者的“红叶行动”……

这种赋能生活以美好的魔力，就是绿城的第二个击打点，也是绿城热的第二个理由。

第三、价格，充满诚意的价格，是绿城热的第三个理由。

此前的绿城，一直给人一种若有若无的疏离感。

这种疏离感，来自于价格。

绝大多时候，绿城的价格总是比同片区的项目高30%以上！品质很高，服务很好的同时，价格往往也很让人上头。

但是，这次明月滨河所释放的价格，没有任何套路——

首期推出268套房源，全部精装；

其中，60套房源的均价低于18000；80套房源的均价低于19000。

也就是说，绿城明月滨河，19000以下的房源占总推货量的50%以上。

这应该是绿城第一次放下身段、充满诚意的回归，定价跟着市场走。

这也是绿城热的第三个理由。此时，我们再次回到前面的那个问题。

为什么是绿城？凭什么总是绿城？

可能就是这三个理由——

第一、做好产品，一切的根本。

在产品营造上，永远比别人多走一步。

当其他人的产品塑造还流于表面时，自己先沉下去。在客户看不见的地方，仍有所坚守和坚持。

第二、做好服务，以人为出发点。

对于友商来说，做服务就是做营销。

对于绿城来说，做服务就是，把所有美好赋能以生活。让每一个人都被温柔以待，感知到生活的美好。

第三、降低身段，有个好价格。

在如今的淡市中，这点最重要。

甚至，要比前两点更重要。

总结下来，也就9个字：好产品、好服务、好价格。

其实，就是这么简单。遗憾的是，绝大多数房企，从出发之时，就走错了路。

此前，我对于绿城的回归，既充满希望，又饱含忧虑。

我希望绿城的回归，能披荆斩棘，让这个城市变得美好一点点；但又偶尔担心，这位凝望深渊的勇士，会不会亦被深渊回望驯化。

如今看来，带着“好产品、好服务、好价格”而归的绿城，尚不负所托。一别十年，再见仍带少年锐气，再见仍如初见。

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