9盘开盘去化最低仅8%,市场是真衰还是假摔?

 

是持续观望还是择优出手?...







最近的西安楼市,一片看衰。

原因呢,上周末的18盘集中上线登记,共5254套房,最终的登记结果显示,流摇一片,仅有个别区域红盘人气坚挺。

今天又出了上周的开盘数据,同样不乐观。

对未来走势的不明朗导致愈演愈烈的观望情绪,一些手持房票的人再三犹豫,到年底了,是持续观望还是择优出手?市场到底是是真衰还是假摔?



首先我们了解下上周的开盘情况,里面有很多的“直接买”机会。

上周(11月19日-11月24日),西安有9个项目开盘,共推房源2466套,当天去化1068套,整体去化率43%,比前一周下降13个百分点。

整体来看,9个盘房源类型包含高层、洋房、小高层以及公寓,全部是线下开盘,最高去化74%,最低去化仅有8%。

具体数据如下图所示:

数据图表=创典全程
开盘项目位置示意图

9个盘均线下开盘,开盘去化不足50%的盘有6个:绿城·桂语蘭庭、 合悦华府、 碧桂园高新时代、碧桂园珑悦、保利和光尘樾、紫薇大都会。

超过50%的有3个,世茂璀璨倾城72%,美好时光68%,以及金地未来域74%。

也就是说,这9盘现在全部进入平销,可以直接去售楼处认购。如何选择呢?

从产品类型来分,高层有1292套,整体去化率为37%;洋房有466套,整体去化率为39%;小高层有288套,整体去化率为32%。

公寓项目为城南的金地未来域,推出420套,当天开盘买了310套,去化率高达74%。



从装修类型来分,毛坯房源的盘有3个,世茂璀璨倾城、美好时光、合悦华府,但推售房源共1113套,占比45%,成交均价在11000-13000元/㎡之间;其余全部是装修房源,均价在12000-19800元/㎡之间。

从户型来分,除了金地未来域,本次开盘的住宅房源全部为三室和四室,最小面积是绿城·桂语蘭庭的三室99㎡,毛坯高层房源,给小户型需求提供了选择。

其次,在100㎡左右的楼盘还有世茂璀璨倾城的洋房101㎡,美好时光107㎡,保利和光尘樾105㎡。从户型来看,这些房源基本可以归为刚需,而1世茂璀璨倾城推出的是洋房,这也会成为刚改的选择。



140㎡左右的大户型也比较多,均为四室,分布在多个项目,有高层和洋房,洋房户型有绿城·桂语蘭庭142㎡,合悦华府143㎡,以及沣西新城的紫薇大都会是140㎡。高层户型有美好时光143㎡,碧桂园珑悦144㎡,保利和光尘樾141㎡。

这些140㎡+的改善房源,均价在12288-15942元/㎡。这个价格区间,在目前的主城区范围内,甚至是沣东新城,都有一定的优势,对于想“一步到位”的刚需,刚改群体都提供了机会。



那么,现阶段市场是真衰还是假摔?

目前的市场已经不是简单的理解为理性回归,而是进入全新阶段。这一点从去化数据上可以反映出,6-10月,整体去化数据约在70%-80%,进入11月,去化持续下滑,跌至40%左右,成交量处于低位稳定。

这已经不是“假摔”的问题了,跟前面大热的市场相比,而是进入到一个稳定的阶段了。

问题来了,大量房源摆在眼前,年底该不该买房?

我最近也在网上看到类似很多的疑问和相关文章的解读。

房企为完成年度业绩和回款,供应量加大,同时也有一定幅度的折扣和优惠,对于有购房计划的人而言,极具诱惑。

而临近年底,市场持续下行中,观望情绪浓郁,任何风吹草动都会倍数放大,全国楼市又频传“限购松绑”、“土拍爆冷”、“利率下降”“446家房企破产”……似乎所有跟楼市相关的消息都指向了楼市越来越凉,房子不能买了。

楼市政策和一些列的连锁反映都似乎在回应“房住不炒”,的确,在政策的强压下,楼市逐渐良性,这里说的是住宅,机会只留给了自住需求。

从成交数据看,楼市一片荒凉。但据我们实际了解,一方面是楼市供应的原因,目前推售房源普遍偏大,动辄70万左右的首付款,成为很多购房家庭的拦路石。
这是美城股份10月月报中的数据,住宅各面积段成交占比中,160-200㎡是主力,成交占比为32%,占比较上月上升16个百分点;120㎡以下面积段占比仅有14%。

另一方面,是源自购房者自身,刚需的选择基本转向“一步到位”,而这对资金的要求也比较高,年轻人的首套都需要父母的帮助;

改善尤其是一些刚改家庭,在前几年的刚需产品买80㎡左右小户型的家庭,面临换房,二套首付+高单价,一时难以出手。

所以,我们才会看到,一些价格适中,户型适中的好产品依然保持热度,只是这个量会越来越少。

如一些13000元/㎡左右的品质楼盘逢开必摇,典型的就是万科悦湾、康桥悦蓉园、华润曲江九里等等,它们的热销不受市场的影响,正如大华锦绣前程,及时流摇一片,靠渠道拉动成交,它依然稳摇而且是2千人摇。

近期公示房源大,新公示房源价格并没有多少价格涨幅,可以看出目前调控政策依然稳定有效的对房价进行调控;另一方面,可以让购房者能够理性、不盲从的去扎堆购房,有充足的时间去思考与比对置业区域内真正适合自己的房源。

就当下买房而言,没有人能肯定的告诉你该不该买,只能是建议你根据自身需求选择。
编辑=阳阳  编审=周鑫


    关注 西安楼市


微信扫一扫关注公众号

0 个评论

要回复文章请先登录注册