如果突然取消限售，这个城市会发生什么

Hello大家好，我是卢俊，有阵子没见了，很多人问我最近在干什么，大家可以看看今天推送的二条就，知道了当然今天...





Hello大家好，我是卢俊，有阵子没见了，很多人问我最近在干什么，大家可以看看今天推送的二条就知道了

当然今天这篇文章一定要和大家说一个蛮重要的现象，这个现象的由来是昨天，张家港宣布取消限售。

按照道理来说张家港取消限售对，我来说不太需要专门写一篇文章，因为城市能级不大，关注我的用户也不太多

但是我突然发现，从张家港宣布限售，到现在取消限售，已经有两年多了，我突然感慨时间过的快

其实大部分的限售政策都是在2017-2018年宣布的，换句话来说，很多限售的城市，持有周期很快就会到两三年的时间

这个时间点还是蛮微妙的，因为限售这个政策一定会在，未来某一个时间以某种形式退出舞台，因为对于家庭资产个人，有合理处理的权利，限售的颁布更多是为了抑制，短期泡沫风险。时间过的越久，在某一天取消政策的可能性出现，就比较大，张家港就是如此

所以如果你买房子的城市也在限售范围之内，那么你就需要关注，张家港的未来走势，可能对你未来城市取消限售的走势就要指导意义

当然，因为张家港取消也是刚出来，后面趋势还不知道，但是我们可以从理论上分析分析，如果取消了，这个城市会发生什么样的场景

01

设想取消之后的场景，首先我们需要明白当初为什么会颁布限售政策

颁布限售政策最核心的理由就是一个，就是这个城市的供应量，特别是一手房供应量还，处于一个比较高的位置，如果二手供应同步跟上，那么可能会形成比较，严重的供大于求的现象，容易引起市场的恐慌

所以很多人对于限售的政策的直接理解是为了帮助去库存，这也是对的

但这还不是最完全的，去库存是一方面，但是很多时候去一手库存的，背后还有去土地库存的指标在，因为开发商的一手房不卖掉，那他们也就没钱继续买地。而如果你的财政，收入都在土地款上面，那么就需要在这个氛围下撑一下开发商

所以限售几年，在我这边的理解就是地方政府需要在这几年找到，新的城市运营和发展模式，尽可能的摆脱土地依赖

所以对于取消限售，我们首先需要保持一个，比较积极乐观的态度，说明这个城市已经找到了，新的城市发展点，城市完成转型

或者说这个城市发展点起来之后，开发商有了深耕的信心，哪怕二手供应量起来之后他们依然愿意继续开发

反观这个时候的张家港，就处于这么一个状态，最近这个小城镇最大的变化就是高铁对城市的改变是肉眼可见的

所以第一要相信，这是一个积极的政策，我们要乐观面对

02

第二也同步需要小心，取消限售之后很快就会意味着，市场上的二手房供应量会增多。虽然会增加多少体量不知道，但是增加这是一定的

而对于二手房的增加，你可以有两种维度的解读

一种叫你的对手盘增多之后，二手房的定价会受到冲击，然后你手里的房子房价可能会不稳了

另一种解读叫做，二手房供应增多之后，市场的流动性也就加强了，那么置换需求就开始增加，购买力也开始充沛了

这两种解读你认为那种对

其实这两种解读都对，市场供应量增加是肯定的，市场需求开始增加也是肯定的，但是这两个观点却都是没有用的。但凡停留在这个维度的解读都是二道贩子

内核就是，当供求都开始增加之后，很快市场就会进入优胜劣汰，的阶段，因为崛起的需求全部，来自置换的需求，而置换的需求也就意味着对产品有更高的要求

所以如果供应量是普市面的全部增加，那么崛起的需求就会出现，明显的错分，刚需会变少，改善会增加

换句话来说如果你的产品如果品质很差，那么这个时候你可能会慌，因为一夜之间你的竞争对手多，了很多，但是买房的接盘侠却不见踪影

除非什么

除非是类似已经成熟的环一线城市，比如嘉善昆山，比如中山惠州，这些城市限售与否不太了解，但是因为有真真实实，的人口外溢，所以有人接盘，或者起码最底层有租赁，市场的接盘，所以不用太怕

除了这些真实的环一线城市，其他城市的限售取消各位都要，留意下一阶段的产品力迭代的过程

03

第三个元素需要关注

我们要相信一点，地方政府颁布一个调控政策，背后肯定是经过大量精密的计算，之后才会宣布的。

那么如果取消一个调控政策，背后也有完善充足的理由才有可能会实行

所以我们不妨想一想，这个地方为什么要在此时此刻，宣布取消限售。

我们复盘之前写的几点，取消限售第一表明这个城市的，楼市环境的底层还不错，市场不太出现非常严重，的冷冻的情况，第二可能城市还有新的，活力新的发展点在对外释放，第三整个政策的信号还是比较积极的

结合这三个因素的存在，取消限售对于一个城市来说，可能目的是希望能够吸纳一批外来，购买力的进入。不论是外来人口导入实现的刚需还是，外来投资客户的进入，都是目的之一

各位要相信，对于很多二三线城市来说，他们是欢迎投资客的，投资客的进入骨子里也代表着他们对这个城市的信心

当然这件事不是想要就会发生的，最怕的是外面购买力没有进来，而内部二手房供应增加过快，这是最差最差的情况

当然，对于购房者来说，做最差预案也是需要的，给大家几个建议，几条简短的买房建议，做到了你的风险就可以降低很多了

第一，还是那句话，不要买老破小了。现在谁再鼓吹让你买老破小就，属于混蛋类型了，你可以直接给他一个耳光

第二，产品形态要买主流，产品力要买优秀。

什么意思，不要去买那些小众类产品。比如很多郊区出现的极小别墅，市中心出现的超小一房，近郊出现的超级大平层，这些产品都不是主流，意味着接盘人不多，最好不要买。产品力要优秀就是买，改善类产品，什么是改善类，这个说起来比较复杂，但是我想作为一个成熟，的购房者应该有点这种感觉，在售楼处的表现的气场到底是廉价还是好产品

第三，一个小区里买中间段朝下，(段朝下)一点点的那一套。什么意思，就是小区要买好的小区，但是一个小区里不要买最贵的，最好在均值附近或者均值，朝下的，大概就是18层里你买6-8层左右的意思，这个总价段会让你，在小区里保持极大的竞争力，也可以甩对手盘几个身位

第四，能买一手现房的那就最好，产品力高且所见即所得，要么就买交房3年之内的，产品力不会太落伍，一手期房要么就买，品牌信得过的。太老的产品现在都不太建议了，特别是在很多二三线城市，五年前做的东西，现在已经一塌糊涂

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最后的最后

我刚说了一个城市取消限售是早晚的事情，但是不代表一个城市不会，出台一些抑制房子流动性的政策，最典型的就类似在上海，置换的首付达到7成然后，认房又认贷，就是这一个政策让上海楼市从2017年之后就快速的冷冻下来

所以未来对于每一个购房者来说，你却猜什么政策，或者怎么样都是其次的，做好自己的现金流是最重要的，所以之前所有的内容，你都可以无视，下面的建议你要认真看

第一，不论你是哪里人，如果决定了在一个城市扎根，一定要想尽办法的落户，现在的房票发放已经不是按人发放，而是按人才发放，是不是人才的认定标准和外地人能不能在合理，落户的标准基本接近，所以想办法落户

第二，工作稳定，不要失业。就业状态在如今非常的重要了。各位可能都不知道事业单位的，朋友买房有多大的好处。

另外现在外面的各种平台，也很多，也可以在那里写点东西，做点付费内容之类的，赚多少钱无所谓，核心是你的收入背后也，就意味着平台方会替你缴纳所得税。这也就意味着你有双税收。万一哪天你心情不好辞个，职什么的，好歹保证自己的税收持续交着，这对买房换房也很重要

第三，不要把自己的现金流崩太紧了，更加不要借好，几张信用卡来回还，有钱也不一定只想要投资，出去旅旅游看看外面的世界，学习学习读个书，实在不行买块猪肉放家里都行。可以折腾但别乱折腾

05

现在楼市难啊，各位购房者也难啊，所以必须要提升自己的能力，然后做好各种预案，这才是对抗周期最重要的武器

希望你因为拥有房子过的更好，而不是因为房子过的拮据，差不多就这样吧，我去吃早饭了，拜拜

以上为正文，来自卢俊

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