360°分析:“最旧城”的奥园大发·宸央,多层要上千万,有哪些亮点和糟点?

 

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导读:断供10年,大南-五马商圈核心地段又现商品房新盘,还是低密度叠墅产品

就在28日(本周六),奥园大发·宸央(备案名:宸央居)78套住宅面市,均价4万余元/㎡。其中,平层均价约3.6万元/㎡,叠墅总价1千万上下

这个价格,贵吗?一起来看看~

◎来源丨温州房哥

◎文丨房哥/麦田夫斯基

◎编丨Mt.



1

开盘楼栋

依照房管网信息,本次《宸央居》预售范围(依照地名主管部门标注):1#、2#、3#、5#、6#、7#楼,共计建筑面积:17665.52㎡,住宅115套。根据土地出让合同1#201室、202室、302室作为政策性用房不在,此次预售范围内。



▲楼栋分布图

据房探打听,28日率先推出的是2#、3#一类高层和5#多层78套房源。



▲户型分布图

2

区位分析

该项目位于鹿城区五马街道垟儿路55号。



▲地块相对位置。/浙江省土地使用权网上交易系统

该项目北临垟儿路(规划约18米宽)、第七幼儿园、欧洲城二期,西北侧约200米,处有岳飞庙;

南面为电信大楼、黎明西路,西南侧为“南站天桥”;

西面为花柳塘河、环东大楼、飞霞北路、温附一医、城南小学(府学巷校区);

东面为约18米宽东明路(规划)、红太阳设计创意园、瓦市小学中山校区等。

宸央,妥妥的老城区核心地段。周边以老旧小区为主,城市界面稍差一些

但在商业配套方面,欧洲城商圈、五马商圈均在1㎞范围以内,几分钟内即可步行到达,生活相当方便。传说中的墨池华盖里项目(项目暂缓,启动时间暂未确定)也距离该地块较近。

另外也离中山公园、华盖山、海坦山等公园也较近。


▲地块实景。/房哥VR地图

长按识别下方二维码,可查看房哥团队自主开发的大发奥园·宸央里VR实景,楼盘周边现状规划有利不利因素均清晰可见。
▲扫码二维码 查看VR实景


3

规划方案

宸央容积率仅1.9,由3幢多层和,3幢二类高层组成。
▲项目建筑鸟瞰图

建筑立面上,宸央采用的是现代风格,高级灰加上香槟色,大面积玻璃幕墙,配上曲线立面的铝板,还是较为大气的。

外墙材料上,多层和高层有细微差别。多层住宅为石材,铝板及涂料;高层住宅基座石材,铝板线条及涂料。
▲建筑立面效果图

叠墅建面约166-210㎡,采用退台式设计。因为采用了高低配,且规模较小,就小区本身绿化而言,乏善可陈。



▲小区景观效果图

小区西侧F-55C地块有约2200㎡的公园绿地开发商代建,一定程度上弥补了,小区绿地景观的不足,闹中取静,老年人打打太极拳,还是不错的。



▲代建绿地景观效果图

4

楼间距和日照分析

购买城市核心区千万级叠墅的土豪,肯定关心日照情况。

房探先告诉你一个好消息。宸央的大多数楼间距超过1:1(除2#和3#楼间距外)。因此,如果单纯考虑地块内的话,小区整体日照情况还是不错的。



▲楼间距数据为概数(单位:米),可能有误差,仅供参考,以售楼处口径和实际为准
小区的南侧为总高度158米高的温州电信大楼。与5#楼间距约65.16米。



▲图/温州晚报

温州电信大楼为1997年-2006年左右的温州第一高楼。那么这栋超高层会对小区的日照,有多大影响呢?

咱们以5#东边套01户型,这个点为例,来大致估算下日照被,遮拦的时间。



▲5#东边套01户型日照模拟

如上图,点式布局温州电信大楼#形成的遮挡角度,约为30°,太阳每小时转15°左右。这意味着从临近正午开始,5#这一户型将被12#遮挡约2小时左右

房探小哥还请来了外援,让大家伙更为直观地看到超高层对小区日照的影响。可能有误差,供大家参考。
冬至日前(12月18日)

日照延时视频



▲来源/温州房产圈

由视频可见,超高层对各楼栋的遮挡影响大致在2小时左右
日照

模型
(日照模型部分授权转载,自微信公众号“小虎说房”,可能有误差,供参考)


哈哈!别眨眼!
我们先祭出一个法宝
用SketchUP模拟的项目三维图像


▲授权转载自“小虎说房”,可能有误差,仅供参考,以实际为准
冬至日(一年中日照最短)
全天候日照模拟来了~




▲冬至日采光。授权转载自“小虎说房”。可能有误差,以实际为准



日照关系

因此,可以说,温州电信大楼对宸央项目的遮挡影响大致在1-2小时左右对叠墅(洋房)的影响还是相对较小的。

但2#约8层以下大寒日受正南侧3#遮拦,加上超高层的叠加影响,所以2#中低楼层日照相对差一些。

5

户型分析

宸央项目的主力户型为平层135㎡、143㎡和叠墅,上叠210㎡、中叠190㎡、下叠201㎡。▼



▲户型分布图

(以下尺寸可能有误差,仅供参考,以售楼处口径及实际为准。)


平层135㎡:



----这个135方有点弄巧成拙!本来吧,二类高层135方,公摊较小,而且还有阳台和,设备平台赠送,可以做出相当舒适的四房户型

----但是该户型采用“边南厅”设置,虽然客厅餐厅采光较好,但是过道浪费较多(见下图红色实线处),导致空间利用率较差功能空间尺寸偏小(客厅、次卧、书房的尺度都偏局促):



平层143㎡:



----四开间朝南,充分发挥南侧遮拦较少、日照充足的优点。

----过道浪费少,舒适度不错。

----客厅与面宽3.1米的卧室之间为,非承重墙,可以将此墙拆除,将房间功能定位为,开放式书房,真正做到零过道7米面宽也使得,客厅非常气派,又兼容了四房的功能,可谓鱼和熊掌兼得:



叠墅产品都为大户型跃层,可惜没有两层中空赠送,体现不出叠墅最核心,的户型优势。

上叠210平方米:





中叠190㎡:



下叠201㎡:



6

价格分析



备注:本项目实行住宅,全装修交付,住宅价格备案单价未包含精装修单价1000元/㎡装标赠送予业主。

多层叠墅产品,可享受额外2%优惠,故上表中以92折计算。平层以94折计算。为了便于计算,项目均价以94折计。

宸央项目高层均价3.5-3.6多万元/㎡。周边新建商品房已经断供10年,最近的项目可以追溯到乾顺国际豪庭(老汽车南站地块)。因此较难找到比较,有参考性的项目作对比。

从产品定位和客群,目标来看,可以比较的,应该是绿轴板块的高端盘。宸央单价相对应该算便宜一些,毕竟是二类高层,得房率较高。

宸央135方公摊30方,凤起玉鸣139方,公摊37方,因而宸央135户型的室内面积相当于凤起玉鸣的143方。换算一下,宸央135方2#单价35291元/㎡,相当于凤起玉鸣的大,高层单价卖33563元/㎡

除了单价相对便宜之外,宸央还弄了点赠送面积,还有1000元/㎡的装修免费赠送(虽然没啥用)。

所以仅从价格上看,宸央的高层公寓不贵。但是楼盘本身,规模毕竟较小、紧挨的城市界面也一般,楼盘对有“旧城情结”的人会有吸引力,但从追求楼盘本身更高品质的角度来看,它的吸引力不如绿轴板块,高端楼盘和时代滨江上品。

除了高层公寓,多层叠墅的定价相对较高,这类产品完全,是个性化的东西,土豪如果觉得像住别墅,那么花大价钱也值;如果土豪感觉和普通,的多层没有实质性区别,那么买它就是个,彻头彻尾的“冤大头”。

7

选房注意事项

----最需要提醒土豪的,是多层下叠201方

下叠201方赠送4个停车位和约,80方绿地花园。毛坯备案均价超过6万元/㎡,远高于中叠和下叠。之所以如此高价,80㎡左右的花园,面积是其核心所在
因为小区绿地本为业主共同共有,只有所有的业主同意让渡,某户业主才可以有独占,使用的权利,所以,有意选购的,土豪一定要注意,在购房时千万要确认,小区内其他购房者同意放弃这部分绿地花园的使用权,否则开发商与购房者签署,的协议为非法,即便是少数业主不同意,也会引起维权纠纷

----2#135方东西边套差价,只有300元/㎡,因为客厅边侧为飘窗,东边套无疑夏天更凉爽,而西边套会有西晒干扰,因此优先选择东边套

----相对而言,由于135方户型较差,所以只要能承受总价,建议优先选择3#的141方户型。

----开发商对于楼层差价的,定价,差距相对其它楼盘要,大很多,特别是对于3#141方而言,中低楼层与高楼层(,高楼层)日照基本差不多,4朝南都能发挥巨大威力,所以建议优先,选择中低楼层。
▲6楼和12楼单价差3000多元/㎡,从居住舒适度来看,两者差别很小。


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