这一届购房者,真TM不一样
购房者强势崛起,站到了行业的甲方位置...
击蓝字关注,买好房买对房!
大家都知道,我每周在上海都会举办一场购房,策略分享会,已经是第三个年头了。
我大概和不下,1000个购房者面对面交流过。见的人越多,我越有种强烈的感受:
房地产的天变了,购房者真的不一样了。
先和大家说几个我的见闻。
01
第一个是现在的购房者越来越年轻。
我每周都是能见到好几,对95后刚毕业就要买房的。
好奇的我,去查了下数据。数据来源于腾讯房产
才发现55岁以上的老年人正在退出楼市,从2020开始,00后也可以买房子了。
80后和90后正在,成为这个市场的主力。
另一方面,购房人口的移民化也是大趋势。
即便是上海这种控制,人口流入的城市,从新房认筹数字上来看,新移民也占到了55%。数据来源于楼市问号
之所以会产生这种购房者年龄和地域的结构下沉,是因为中国正在经历城市化的关键阶段。
注意这里说的城市化,不是城镇化,而是大城市人口的聚集,程度,也就是100万以上人口城市,的居住人口占全国人口的比重。
对比国际,美国的城市化率是48%,日本65%,澳大利亚61%,中国只有28%。
中国人口TOP30城市,人口数量只有25%,远低于发达国家。
未来二十年,中国大城市还将持续不断地吸血小城市人口。
之所以发生这样的突变,是因为从2013年开始,户籍和人才制度的改变,大幅加快了城市化进程。
以前的放开只是停留在,嘴巴上,现在我们真的看到大城市用松绑人才购房,和户口来抢人。请大家一定要重视这种,变化。
因为年轻化、移民化的背后,是楼市购买力即将完成更替。
新的购房者,没有守成的羁绊,相信逆袭的力量,new money开始围剿old money ,年轻人尝试掀桌子。
这一切的结果,都会造成旧有的楼市规则会被慢慢打破。
[b]02[/b]
第二个我察觉到的变化是,资金开始涌入大城市。
不管能不能抢到人,不管经济发展的好不好,大城市的资金增速都是快于货币(,于货币)增速。上海在常住人口没有,增量的情况下,在资金总量已经排,到全国第二的基础上,资金增速继续领先。
所以大城市永远不缺,少有实力的购房者。但是另一方面,房价越来越贵,买得起的终究是少数。
体现在市场上,就是客户两极分化,在产品上就是:
户型越做越大,户型越做越小。
在市中心,动则2000万以上,的大面积4房。但在郊区,反而是500万以下的,90平米3房占主流。
比如,在上海内环内,你几乎找不到1500万以下像样,的三房。南京、杭州的市中心好房子也,进入了700万+的水准。
但是地铁可达的郊区,门槛还是很低,一线城市郊区房产大概在,300到500万,给上车者最后的机会。
不过,不管是哪个价格段,对买了房子的购房者来说,这都是他们人生中,最大的一笔财富,不容有失。
所以我每周遇到的购房者,总是会说:
“我是自住,要带学区...最好能兼顾投资”。
这种既要又要还要的心态,说明不管房子怎么住,依然是资产品,是最重要的家庭财富。
[b]03[/b]
好,我们大概可以看清楚当下购买力,的画像:
年轻化,移民化,资产化。
这种新型的组合,正在悄悄改变购房者的,习惯。
自信外加快速学习,是新一代人购房时的特征。
大部分的购房者会在购房前4个月就开始通过手机搜集房产信息,让自己变得非常专业。
从金融宏观,到城市中观,再到产品微观,都会去了解。
我遇到的几个购房者, 他们甚至会研究房企,才会去关心的土拍信息,精确地计算出项目保本价,看到它远低于售价,房企能赚钱,才松口气不用担心,降标维权。
这种在局部领域超越,专业选手的能力,标志着购房者正在快速成熟。
他们不迷信权威,不在乎你是不是top5,房企,也不管你到底是,绿中介还是红中介,只要你拿不出好房子,就不会买单。
这样的事情在,一线城市已经发生,二线城市正在发生,三四线城市即将发生。
[b]04[/b]
发生这一切的大背景,是房地产行业,步入了成熟期。
2019年全国商品房销售规模,将在16万亿左右,这是历史的天量,在未来很多年这个数字,都不会被突破。
中国房地产最好的年代已经,过去。未来的新房成交量会下降,全国房价增幅也会和货币,增速m2差不多。
不再会有大行情,房子的竞争会慢慢变得,像手机一样。
也就是楼市从销售强势的B2C模式,切换成客户强势的,c2b模式。
类似于小米手机那样,通过快速迭代客户,需求修改miui操作系统,用反向定制产品来讨好,消费者的做法,已经在房圈慢慢出现。
这三年,户型越做越小,越做越薄,产品力正在变得越来越,重要。因为消费者们正在用,脚投票,只有那些能够快速满足客户,需求的房企,才能卖的掉房子。
终于,购房者强势崛起,站到了行业的甲方位置。
从2020年开始,刚需和投资需求都会被,认真对待。因为如果不被认真对待,房子就卖不掉。
房企拿地拿错了,不在新移民(新移民)喜欢的,城市动线上,出局。
房企产品设计错了,明明应该做小三房,做了改善大平层,或者应该做大户型,做了上车盘,出局。
中介做ABC单吃差价,或者房东和购房者两头吃,拿卡要,只要被发现,出局。
现在的购房者越来越见过,世面,C端力量越来越强势。
如果我是b,端房企或者中介,应该瑟瑟发抖,惊恐地做着创新,改造迎合这个新局面。
因为中介替代售楼处,新媒体替代中介,这样的螳螂捕蝉黄雀在后,已经在发生了。
[b]05[/b]
好了,说到这里,还是想给各位,购房者一些建议。
1、想买房的朋友,正在迎来历史,上最好的时刻。千万把握好这个机会,有钱有资格的购房者,绝对是这个市场里,最强势的人。
2、一定一定不要犯错。一旦你买好了房子,本质上你就从,c端变成b端,完完全全地变成,弱势一方了。买错比买贵更苦逼。3、如果有条件,抓紧最后时机进入大城市,进入核心地段。
我仔细观察了下这几年大城,市内的板块轮动,发现真正好地段的好房子出来,的非常少,大量供应都在外圈。所以即便房价回撤,市中心降的少,郊区降得多,城市内部的楼市阶层,其实是在固化。数据来源于小胖看房
比如供应偏少的上海核心区,像老静安+黄浦+徐汇北,真的很少见到12万,以下的新房项目了。
这种稀缺,不是说他们涨得快,而是未来你即便有钱,也不见得能买得到。
4、购房者内部的军备竞赛也已经,开始了。
以前大势向上,大家闭着眼睛买房就行。即便买错了,巨大的涨幅也可以让,你从容出手。
现在没有大风口了,而且一部分购房者已经提前,觉醒,后知后觉的那些购房者处境,不妙。
我遇到一个想买房的,90后小伙子,不知道从哪里搞来了,wind和克而瑞,每天关心规划土拍和各种,新媒体(新媒体)动态,能快速说出某个板块的二手,和新房竞品情况,简直比房企的投资部门,还懂投资。
未来的购房需要,更多资源支持决策,提前4个月还是短了些,至少也要提,前半年关心起来。
通常来说,一次成功的购房,应该包括制定规划、搞清需求、把握时机、区位选筹、信贷融资、交易风控这6个方面的,全面技能。
再不济的购房者,至少做好把握时机和区位选筹,真的能省很多钱。
5、买房是实践科学,尽可能打开广度,和更多人交流。
我觉得每个购房者,都应该认识一个持有4套房的朋友,一个懂银行政策的老师,一个在房产行业,工作过的朋友,这样你就覆盖了C端、融资口和B端,再吃亏也吃不到哪里去。
[b]06[/b]
最后,还是想再说几句。
从1998年房改开始计算,我们终于等到了客户被,平视甚至被仰视的今天。
这一等,足足等了22年。
所以,请千万不要辜负这个时代给,购房者的机会。以上是正文,来自于观观。
如果你觉得有用,请把这篇文章转发给有,需要的朋友。
▼
往期精彩回顾
▼
今天开始,换个思路再去买房
房地产,又到了新的轮回
99%的购房者,第一步就错了
工作是财富自由路上最大的陷阱
房地产,又到了新的轮回
99%的购房者,第一步就错了
工作是财富自由路上最大的陷阱
原创不易,帮忙点个“在看”吧
关注 魔都财观
微信扫一扫关注公众号