不忍直视的万科劝学里广告,地铁学府在哪?/二楼反水问题/瞭望鲁商凤凰广场—虾米洋葱新闻

 

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不忍直视的万科劝学,里广告,地铁学府在哪?

坐标工业南路,春节临近,虾米发现万科桥的,广告又换了,看了广告词,虾米差点乐了,坑人广告语不带这么,宣传的,相关部门广告语,中不让宣传 地铁学区房,你改成地铁学府,房就合规了?这个暂且不讨论,咱们就讨论地铁,学府二字。

劝学里在哪里,比较遥远,位于飞跃大道与,春秀路交叉口西北角,武家庄安置区对面,最近的地铁站为r2,彭家庄(彭家庄)站,距离是多少呢?根据天地图最新版本地图,为1700米左右,这里虾米都没有计算,在小区中步行的距离,一般计算是以小区,中心点计算的。1700米这个距离是压根跟地铁没,一毛钱关系的,以虾米现在居住小区为例,距离地铁站距离,为500米左右,步行需要七八分钟吧,进站购票安检还要5分钟,左右,不包含站台等待时间。当然可能会有人,说可以单车,又地铁摆渡公交,招手即停啊,但近2000米的距离,以地铁为噱头广告,误导购房者。

学府的问题,虾米不知道啥叫学府,劝学里学校的前身为,高新区流海学校,劝学里还未交付,目前生源为户籍与居住地在武家村、流海村、田家村的适龄儿童,2019年夏挂牌(夏挂牌,)山东师范大学劝学里实验学校,教育集团对学校会,有一定提升作用,但是不等于学府。。。。。。

大家看广告就当一乐吧,别相信。










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二楼反水问题

不是所有的二楼都反水,但是反水必然从二楼开始,反水的问题可能,是建筑垃圾残余,更多是管道串联楼层,低素质群体乱扔垃圾造成,当然,5,6楼甚至更高楼层,也可能反水,但是2楼机率更高,这方面只能说靠自觉,其他毫无办法。


瞭望鲁商凤凰广场

坐标唐冶经十路,跟踪一下鲁商凤凰广场最新进展
远望玖唐府

坐标唐冶中部,远望一下玖唐府吧,不好意思已经被写字楼挡住,了,只能看到一点点了,万科承诺的五星级酒店都,快半年了还是正负零....年后继续观察。
阳光城檀悦配建学校

坐标历下区盛福片区,八涧堡路与轻风路交叉口,尚品燕园以南,阳光城檀悦配建九年一贯制学校,规划公示,目前盛福区域学位非常,紧张,盛和一年级据说20个,班左右,目前该区域学校,有盛景小学,盛和小学,明德中学,该学校的命名,网传为盛华学校,该学校建成后将极大缓解盛福区域,的学位紧张问题。、

阳光城大善人的项目地,在900米外的奥体中路与花园路交叉口,康虹路四强中,阳光城打夯最早,但是似乎最近又沉寂了。。。。。。

2019年5月17日土拍中,阳光城拍得该地块,住宅楼面价14401元/平米,并且需要配建,安置房10758平米,压力山大。


中建张马屯开始施工

坐标奥体中工业北交叉口,中建张马屯地块即将开始,施工了,已经有机械入场了,虾米预计最快也,要7月份之后才能入市吧。


递归前情回顾

坐标奥体中路工业北交叉口以北,中建张马屯项目第一个,地块揭开面纱了,C-6-1地块,这个地块在哪里呢,之前虾米推理过,张马半U形立柱,开源中路等条件推理,该地块就在锦悦府以南,开源中路一路之隔,项目规划呈L形,分为三个小组团,没组团三栋楼,5栋18F小高,1栋23F高层,1栋24F高层,1栋26F高层,容积率1.91,L形状的 一横组团北侧,为行政办公用地,文化设施用地,东侧紧邻为小学,幼儿园,还有一个小型公园,位置还是很不错的。

C-6-1的楼面价为7252元/㎡,是中建张马各地块,中成本倒数第二低,虾米虽然还不了解户型,但是可以推测中建将利用该地块抢滩新东站,(新东站),极有可能差异化户型策略,高层推出小户型,小高大户型,尽在咫尺的锦悦,府楼面价位8588,近期锦悦府从13k+降低到了12k以内,这个价格近乎于无利,虾米认为中建地块极有可能推出很,有挑战性的价格。

张马战局日趋白热化,张马九盘联军,东抵天鸿公园大道,西御祥泰城,东北华山,正南方位又出现中建,军团后,必须抢在明年7月份前,储备粮草,否则届时将非常不妙。
以下是虾米之前对中建张马屯项目的递归
坐标工业北路张马屯南部,中建张马屯多地块规划,公示,A-4,A-3,C-6-1地块,两家子项目公司,济南煜孚置业,济南鹏孚置业,母公司均为中建,看图比较笼统,让我们挨个,地块看一下位置。

首先C-6-1地块,根据奥体中路半u形状,地块,开源中路以南分析,该地块为锦悦府项目以南,位置非常不错,距离地铁更近,容积率1.91,楼面价7252。


A-3地块最大容积率,不超过1.69,楼面价9805,该地块位于奥体中路u形,的左半部,紧邻奥体中路,凤凰首府c6向南第三个,地块,根据虾米粗鲁计算,距离r3地铁最远不,超过700米,位置非常好,楼面价高在于此。

A-4地块位置就更加好了,A-3以南,距离工业北奥体中,交叉口只隔着一个大地块,预测距离地铁不足,500米,容积率2.32,楼面价6985,这个地块位置不错,预计将是刚需高层地块,价格可能会非常诱人。

前情回顾


2019年7月22日土拍中,中建如愿拍的,张马屯五宗地块,五宗地块大部分位于张马河,(张马河)以东,杨家路以南,文字描绘起来大家,可能摸不清头脑,张马河虾米在地图查不到,但是从卫星图可以看到,奥体中路与工业北交叉口,往北,有一条蜿蜒向北的河道,这里就是张马河,杨家路嘛,虾米知道万象新天体育公园,附近有一条杨家路(杨家路),东西向,因此虾米理解为,这是未来杨家路的西延伸,杨家路(杨家路)距离工业北路的,距离在700米以内,因此这几个地块的范畴,就形成了。

本次土拍的地块,位置可谓非常好,距离工业北路不远又不近,不紧邻工业北路规避了,噪音风险,根据虾米的规划图推理,最难边缘要,超过240米以上,最远距离除去开源中路,那块c-6-1地块,其余地块的最北边缘,不超过700米,更靠南位置更好,距离地铁站距离更近,根据测算推理,r3地铁工业,北路站位基准,各地块的距离在,400米到800米之间,未来的都是标准,地铁房范畴。

比起2017年大碧帝国大杀,四方那次土拍,楼面价实惠了不少,为什么呢,虾米特意做了,一张表进行对比,咱们类比一下,对比楼面价必须比对,容积率,相同容积率才有参考价值。碧桂园凤凰首府c5,地块的容积率1.58,楼面价是13402,而中建A-3,A-7容积率分别为1.69,1.51,楼面价分别为9805,9256,魅力之城容积率2.51,楼面价9193,中建A-4地块容积率2.32,楼面价仅为6985。。。。。大家从虾米做的,图表中对比下吧,当然本次土拍,也有捆绑条件,虾米仅仅是从楼面价来看,大碧帝国压力很大,当然考虑到下半年拿地,冬季开发有困难,虾米认为给大碧帝国各盘还有大约7,到8个月的时间,否则来年开春中建军团,整装待发时,东起坝王路的公园大道以及,庞大的m地块,西至大辛河畔的祥泰城,文峰文鼎军团,南临中建张马军团,大碧帝国在楼面价成本,处于绝对劣势,这是一条无形的锁链,第一条岛链就此形成。

结束
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