蛋壳公寓赴美上市,看头部企业如何突围?

 

2020,长租公寓将何去何从?...



文|宇哲

图片设计|朱丽君

2.2亿。

这是租房行业数据预计的2019年,全国租赁人口总数。

作为一个流动人口大国,城镇化进程不断加速,让大批怀揣梦想的年轻人,涌入经济发展迅速的一二线城市。在生存与梦想的罅隙间,愈加庞大的住房需求早已催生出一个巨大,的住房租赁市场。
后入局者
让我们把时间拨回到2015年。

彼时正值人口流动加速,而租房市场正,处于前互联网时代,传统房屋租赁企业正,面临着互联网变革的考验。

首先是房屋租赁供给,不平衡,不断增长的用户租房需求与难以被满足的,住房供给诉求之间的矛盾。当不规范的租房,市场撞上消费升级的大趋势,长租公寓市场的,爆发时机已到。

“乱世”之下,蛋壳诞生

在长租公寓领域,蛋壳起步不算早,却抓住了当下住房,租赁市场的痛点。

首先,国内的住房租赁市场,存在一定程度上的“供需关系”错配。据统计,在北京,一居室的需求占比,大概在30%左右,而全部出租房源中,一居室占比仅25%左右;三居室需求占比只有15%左右,而房源占比接近30%。

为解决这一问题,蛋壳公寓以科技,驱动为核心,基于互联网大数据技术,建立bi大数据商业,智能系统,对所有房源在租前、租中、租后整套流程中形成,统一管理体系,并通过改造大量毛坯房、“老、破、小”住房。增加一居室供给的同时,实现出房流程的标准化,进而提高房源盘活效率,整体上提升市场租赁房源,的数量

其次,体验消费时代的到来,年轻人秉承着“房子是租来的,生活是自己的”的观念,愈加注重住房体验。

这一点上,蛋壳的愿望是“给年轻人一个家”

在软装方面,蛋壳通过消除安全隐患、高品质装修、个性化风格设计、管理服务等手段,着力提升用户体验等,一整套完备的解决方案。

蛋壳认为“设计师的重要性是让产品,更人性化”。以蛋壳4.0系列“共享一居室”为例,其把公共空间做成两个,面对面的书房,中间用储物柜的整版隔开。在储物柜的另一面,租客可以把储物柜,当作投屏的背景,可以一起看电影,附近有可移动的,沙发供租客使用。

由于年轻人的,住房购买力滞后,租房或将成为未来,大城市的主流模式。蛋壳等长租公寓品牌,对于租房质量和体验的,全方位打造,无疑更符合消费升级,时代年轻人的住房需求。

科技赋能解决传统,租赁痛点、满足年轻人的住房需求,对蛋壳来说,这些还不够。

2015年前后,长租公寓整体正处于,野蛮生长时期,作为后入局者,想要抢占先机获得市场,和资本的认可,必须实现快速的规模扩张

据了解,创业初期,蛋壳公寓联合创始人兼ceo高靖,亲自跑业务,一旦有任何业主的消息,都是跑在前面。为了更好的与业主沟通,他带着团队把业务流程、方法、话术、合同等关键点梳理了,无数次。

终究功夫不负苦心人。

在团队的努力下,蛋壳公寓的体量,呈倍数增长。截至2019年11月30日,其运营的总房间数,为432,690间,与2015年(截至2015年12月31日,其运营的房间数为2,434间,且全部位于北京)相比,管理房间数增长了,178倍。

蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场。

后发而先至,高速上涨的步伐使,蛋壳快速跨入巨头行列

而让人始料未及的是,不久后,长租公寓便迎来了一场,艰难的挑战。
寒潮突围
2017年,长租公寓陷入了一轮漫长的,阵痛和洗牌期。

随着市场环境的快速变化,在盲目扩张思维的指引下,长租公寓市场的,一些问题开始显现。行业各层级玩家的,态度开始出现分化,一方面蛋壳等头部企业保持,着规模增长,另一方面很多中小玩家因为融资困难或,经营不善面临破产。

系列负面事件不仅让中小,玩家遭遇“生死时刻”,也一定程度上影响,投资人对行业的预期。

行业和企业进入双重,调整期,寒潮之下如何逆转?这成为长租公寓市场面临,的共同难题

长租公寓作为民生行业,在付出大量资本的情况下,要长期运营才能逐渐获利,难以满足快速变现的要求。

这点来看,规模化既是战略需求也是,实现盈利的必经之路。当规模足够大,装修成本下降,单间模型当中的,折旧就会下降,以此盈利将会提升。在蛋壳公寓的扩张过程中,其单间装修成本从,2017年的平均12,646元/间,下降到2019年前9个月,的平均10,404元/间,已经显示出了下降趋势。

在装修成本上,当每个新房源(新房源),完成首次装修,意味着房子在未来一段时间不需要,再次装修。只要房源保持续签,成本将成边际递减

据数据统计,截至2019年6月30日,蛋壳公寓租客入住率高达,89%,租客续租率超过了51%,房东续签率为80%,居于行业首位;在租期方面,蛋壳公寓与房东的租约,为4-6年,而蛋壳公寓的投入回本周期,为12到20个月。也就是说,在与房东的租约期内,可以预见其盈利。

伴随长租公寓市场进入,冷静修复期,资本也逐渐放缓。cvsource数据也印证了,此点,据其统计,2019年前7个月,仅11家长租公寓,企业获得了融资,同比降幅达70%。逆势之下,蛋壳公寓却在2019年完成,了2轮将近7亿美金的融资。

显然,在长租公寓的至暗时期,资本并未退潮,但走向却更加集中。未来,资本将更加倾斜,蛋壳等巨头玩家。这也预示着市场,将从狂热逐渐走向成熟,而接下来的竞争也,将更加良性和纯粹
成功上市
五年。

对蛋壳来说,历经了长租公寓,市场的狂热与冷却,亦见证了整个市场从,盲目走向成熟。

而今天,蛋壳在五周年之际迎来了又一个,新的拐点。

北京时间2020年1月17日,蛋壳公寓在美国,纽交所成功挂牌上市,股票代码为DNK,按照发行价,承销商行使超额配售权后,蛋壳公寓总计募集,资金超1.49亿元,市值可达27.4亿美元。

作为国内长租,公寓行业代表,蛋壳的上市表明其经过,了市场初期的多重考验,正式步入成熟阶段,并阶段性获得用户,和市场的认可。从整个行业来看,其存在的价值,不止是创造具有竞争力的,产品与服务,更需以长远眼光,致力于行业盈利模式,的持续探索,拉高长租公寓,行业的整体水平

据招股书显示,营收方面,蛋壳从2017年的6.6亿人民币营收,到2018年的26.8亿,再到2019年前10个月就已经实现超,57亿元人民币的营收。其持续的、大幅度营收增长,凸显出长租公寓市场,的未来空间。

2019年前9个月,蛋壳公寓净亏损为25.16亿元人民币,调整后EBITDA为负的14.61亿元人民币,尚未盈利的原因是其,持续高速增长。根据招股书披露,2019年蛋壳整体营收,较18年大幅提升,但经调整亏损率及经调整ebitda率均,较2018年有所下降。由此可见,在公司规模达到,一定程度后,成本将会下降,彼时盈利将有所改善。

根据招股书披露的股东,结构信息可以看出,蛋壳公寓的投资方实力,雄厚,表现出资本对于蛋壳公寓的,持续看好。蛋壳公寓的大股东有,蚂蚁金服和老虎环球基金等。其中蚂蚁金服的加持将,给蛋壳公寓未来在支付、金融、流量与获客层面带来,更多可能。

伴随蛋壳公寓的上市,长租公寓的市场环境也在,历经着自我修复,这场阵痛会,让市场回归理性、让供需恢复平衡

从未来局势看,2020年长租公寓的竞争,将会更加激烈,行业集中度持续提高,头部企业占据七成以上,份额,而中小玩家将进一步出清。在持续分化的,长租公寓行业,企业要想提高竞争力,精细化运营成为必要选项,企业还需减少对于,外部资金的依赖,以增值服务和科技赋能,全面提升用户体验

未来长租公寓市场将,驶向何方?一个可以预见的趋势是,头部企业间的良性竞争,将带领长租公寓,回归其根本功能,为越来越多的,用户带来品质生活。
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