国际资本“哄抢”近千亿中国房企债

 

在负利率时代,海外投资人被中国房地产坚挺,的基本面吸引...





本文来自微信公众号:经济观察报(ID:eeo-com-cn),作者:陈博 田国宝,Photo by Samson on Unsplash

2020年开年后两周内,中国的房地产公司,收获了32笔、总额126.72亿美元的海外资金。这几乎占到了前,一年年全年海外债规模的17%。

更多的债务发行计划,还在陆续地被披露,它对2019年下半年以来的房地产市场而言颇有久旱,逢甘露的意味。

2019年以银保监会23号,文为代表的政策,严格阻止了理财、信托类资金以“前融”等形式进入房地产。在“限购、限贷、限售、限价、限商”的市场环境里,很多企业获得市场化融资,支持几乎没有机会。

从宁波银亿到福晟、泰禾,股权出让、资产变卖的名单不断延长,行业洗牌从大鱼吃小鱼迈入了,大鱼吃大鱼阶段。

就在诸多房企即将,迎来2020年兑付高峰期时,海外资金倾泻而入。

尽管海外债被有关部门,严格定义用于偿还旧债,但全球主要市场正在进入负利率时代使得,海外投资人被中国房地产坚挺的基本面所强烈吸引——2019年中国新房销售金额,创出近16万亿元的新高。他们慷慨地给出,了平均15%~20%的利率降幅和更长的周期。

“境外债利率可能高于,国内成本,但比信托等成本便宜。而且,境外债一旦获批,到账速度很快。”原花旗银行董事总经理、奥陆资本(陆资本)总裁及投资,总监蔡金强说。

不过,包括阳光城集团执行副总裁吴建斌(吴建斌)在内,的多位房企高管均表示,尽管一季度房企现金流情况会因,融资放行有所改善,但2020年中国房地产走势不会,超出预期。

房企密集发债破纪录 
2020年刚拉开序幕,林洋有种直觉愈发强烈,“公司的美元债规模会,大幅度提升。”

林洋是一家百强房企的,区域融资负责人。他所在公司的美元债原本,只有20多亿元,这两年已经上升3倍。2020年开年,又连续发行了两笔美元,优先票据,用于偿还到期美元债。

“短期多次发行,一般都是前一次认购,度较高,开发商不想错过好的,融资机会。”林洋用“向好趋势非常明朗”来形容当前境外融资形势。

据经济观察报不完全统计,从1月6日到16日,有25家房企公布32笔,美元优先票据发行计划,发行规模达126.72亿美元,折合人民币约870.88亿元。

半个月内,房企美元债发行规模创下2018年以来,单月发行记录。2019年7月的美元债,发行高峰期,发行总额也不过350亿元,人民币。

吴波是一家上市房企,投融资负责人。最近他所在的公司也,在积极筹备海外债发行事宜,他在密切关注恒大,等房企美元债发行方案。获批情况、利率高低等相关指标,都被吴波列入重点关心,的范畴之内。

1月16日晚,恒大公布了两笔合计20,亿美元优先票据的发行计划,其中一笔2023年到期,10亿美元优先票据,年利率为11.5%;另一笔2024年到期的10,亿美元票据,年利率为12%。

作为龙头房企,恒大美元票据的发行规模、利率及期限都具有标杆,示范意义。吴波表示,“毕竟,过往恒大的融资成本,相对较高,如果这次发行成本下降了,也验证市场的判断。”

成本低、期限长正是这一轮,美元债的显著特点。

根据久期财经统计,2019年, 92家地产公司发行,了228只美元债,平均利率达8.28%。而这一轮发行的海外债,平均利率约7.66%。

新鸿基(新鸿基)地产的,一笔美元高级无抵押票据利率仅2.875%;龙湖的两笔美元优先,票据利率分别为3.375%和3.85%,首创置业的一笔美元债,年利率为3.85%,都创下历史新低。

林洋为公司新发行(新发行)的,美元票据划重点——“价格下来了,降到10%以下。”过去几年发行的美元债利率始终,维持在11%左右。

“发改委审批美元债的速度,比较快,利率下降比较明显。”一家千亿上市房企董秘向,经济观察报谈起最近的变化,他说,因为新债只能还旧债,额度有限,机构普遍都愿意,买房地产债券,在地产债券供给,有限的情况下,债券利率价格肯定,会往下走。

碧桂园的一笔美元票据,期限达到10年,龙湖一笔美元,票据为12年期,创下中国民营房企海外债“最长年期”记录。

吴波称,在当前房企海外债融资,成本相对较高的背景下,投资者可以锁定一定,时期内的投资收益,。
负利率时代资本流向
在经历2016年前后一波信贷宽松期,房企迎来债务兑付高峰。Bloomberg数据显示,2020年房企海外债到期峰值,是3月和11月,分别超过40亿美元和,50亿美元。全年海外债到期,规模达到294.65亿美元,折合人民币2039.83亿元。

恒大、绿地、融创、绿城在内的7家房企,2020年到期海外债,超过10亿美元,尤其恒大全年到期的,海外债高达33亿美元。

吴波告诉经济观察报,2020年一季度是,房企海外债到期高峰期,这也是最近房企密集发债的主要,原因之一。

海外债面向国际资本。从投资方向来看,国际资本更青睐商业、写字楼、酒店、长租公寓等不动产。蔡金强告诉经济观察报,目前中国地产美元债的,认购者中,亚洲投资者超过7成,欧洲投资者超过10%。

与往年常因认购不足导致,发行失败相比,2020年这一轮房企海外债发行,格外顺利。吴波透露,认购方都颇为踊跃,房企普遍在很短时间,内完成募资并顺利上市。“主要额度有限,回报也高,大家都抢着认购。”

国际投资者对中国房企海外债券青睐,源于流动性充裕。这些资金,既有来自欧洲、日本等负利率国家;也有香港、新加坡等国的大企业,甚至中国企业。“这类投资需求很强大。”蔡金强说。

2019年全球开始新一轮,降息,截至2019年12月,美国联邦基金目标利率,为1.5%-1.75%;英国央行利率决议、澳大利亚隔夜利率均为0.75%,欧元区、日本和瑞士则进入负,利率时代。而金砖国家的利率仍存在较大,的下降空间,比如中国一年期,存款利率为1.5%。

不同国家之间的利差,让巴西、俄罗斯、印度、中国和南非等发展中,国家理论上成为资本理想流入地,越来越多的国际资本“转道”寻找收益更高的投资标的。

目前国外债券投资收益介于,3.5%-5%,比如,欧洲的高息债,回报率只有3.5%,美国是5%左右。而中国房企海外债平均,利率仍然维持在7%-8%,甚至高达10%的水平。

蔡金强判断,根据借新还旧规则,2020年房企海外发债额度在,400亿美元左右,比2019年减少35%左右。“供应降低,需求在增加。”进一步促成国际资本对于中国房企,债券的追捧。

以佳兆业1月16日发行的一笔,2025年到期的3亿美元优先票据为例,来自85个机构认购总额超过,13亿美元。

中国房企美元债趋热背后,是国际资本市场敏锐捕捉到,中国房地产销售规模仍在上涨。国家统计局数据显示,2019年全国商品房销售额达到,15.97万亿元。

蔡金强告诉经济观察报,国际信用评级为A级,房企美元债融资成本在4.5%以下,如龙湖、华润置地等;信用评级为BB级,利率介于4%-5%左右,如碧桂园、世茂等;BB-评级利率在6%左右,比如旭辉等。

2019年,中国海外债违约率在1.5%左右,远低于欧美、印度、印尼等国家3%-4%的违约率水平。“这样一比较,中国高息债的风险及回报,已经符合很多国际资本的投资要求。”蔡金强表示。
融资适度调整
2019年年中,一系列融资“限令”密集砸下,让众多房企猝不及防。

现在林洋们缓过劲了。“金融机构的投放思路比较,明晰,知道哪些不能碰,就调转船头;开发商也一样,知道哪些领域明确,融不到资,自己内部就会,进行战略调整。”

林洋发现,最近国内融资成功率,也在提高。“国内整体资金面并,不是特别紧张,只是流向房地产的资金,减少了。”他说。

从境内融资情况来看,房地产融资成本并没有显著,上升。林洋透露,现在很多金融机构,资金较为充足,主要看开发商如何,进行融资模式创新。

房地产融资管制重点在前,融环节,房企常用融资变通,模式是借助“AB壳”——通过套符合“四三二”红线(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》)四证齐全、30%自有资金、二级开发商资质)的A项目申请融资,资金到账后错位,安排给b项目。

“这种方式表面看是合规的,如果深究资金用途,肯定会出问题。但如果连这种方式都堵死,开发商真的就玩不下去了。”林洋表示。

另一个方式是借助实体或,新兴业务,比如产业、特色小镇等创新业务,或者文体、航运等轻资产规模,的多元化业务进行融资。

即便国内融资打开“口子”,林洋也不得不面对现实,2019年房地产销售额虽然再创,新高,由于回款较慢,多数房企手头现金并不,宽裕。

一家总部在上海的千亿,房企高管告诉经济观察报,他所在的公司,资金一度紧张到“有段时间,我一直怀疑,我们公司会不会倒了。”

这样一个关键时间点,海外债成为房企重要资金,补充渠道。一位港股上市房企的,高管向经济观察报表示,过去,房企境外发债除了借新,还旧外,还会用于扩张境外业务、境外并购,补充运营资金,或用到境内地产开发里面。

2019年7月9日,国家发改委办公厅,发布778号文件,要求房企海外债只能用于置换,未来一年内到期的中长期境外债务。

境外资金进入国内,需要向外管局报批。上述房企投融资负责人向,经济观察报透露,新发行的美元票据,除了用来偿债务外,还有外存内借。比如,将海外融资获得的,美元存入境外金融机构,以此作为抵押,向国内金融机构进行融资。

“由于这一轮海外融资,主要用于偿还一年内到期海外债,所以,这些美元并,不需要进入中国,而是以一种间接的形式,作用于中国房地产。”上述房企投融资,负责人表示。

经济观察报了解,最近,房企境外发债政策也,进一步宽松。新发的境外债,除了偿还本金之外,连利息也可以作为“借新还旧”中“旧”的部分进行偿还。这意味着2020年房企资金,层面上会有所好转。

但多家房企,融资负责人认为,由于政策大幅放松预期,较低,房企普遍较为谨慎,不会出现2019年一二季度,房企投资、拿地高峰。

(应受访者要求,林洋、吴波均为化名)

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