澳洲生活房贷省钱秘籍——“对冲账户”的奥秘

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何为“对冲账户”

澳洲购房中对冲帐户的本质就是一个日常的交易帐户 ( a daily transactional account )，只是这个帐户与 home loan 的 loan account 贷款帐户相连。

它的功能就是对冲你贷款帐户中的本金，从而降低你所需要支付本金所产生的利息。

自20世纪90年代起，澳洲各大银行都推出了这项服务，所以当客户想要投资澳洲房产，又希望最大额度抵消利息时，对冲账户就是你必须要了解的知识了。

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对冲账户的作用

澳洲购房贷款下来后银行会给你一个贷款账户，如果你贷款30万，澳洲购房贷款账户的BALANCE就是 -30万。

如果你开一个对冲账户 ( 性质和存款账户一样，没有管理费 ) ，然后你再在对冲账户里放10万，那你要付的利息其实就是30-10万=20万，比如第二天你又放了20万进对冲账户，那你需要付的就是30万-30 万=0的利息，也就是没有利息了。

对冲账户是按日计息 ( 因为每天对冲账户里的金额可能不一样 )，结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付、每2个星期付和按月付。要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。

所以其实对冲账户和存款账户的性质是一样的，可以随时存钱进去，也可以随时拿钱出来。

但区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱，从而起到抵消贷款利息的作用。

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对冲账户的好处

1. 最大程度的节省利息

澳洲购房后，你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化抵消你的贷款利息。

2.资金的最大自由化

因为OFFSET ACCOUNT 能随时自由的存取，要用的时候就拿出来 ( 拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息 )，有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，从而使你的资金分配更加自由。

　3.潜在的税务利益

澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候，你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。

所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话，你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE, 导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。

当然所有事物都有优点和缺点，OFFSET ACCOUNT也不例外，他的缺点就是要付年费，年费每家银行不一样，从$180-$395不等，但是在同一个PACKAGE里面不管有多少个贷款，年费只要交一次。

简单点说就是说不管你买1个房子还是买4个房子，只要澳洲购房贷款都放在同一个产品下就只需付一个年费。