卖房子的“淘宝”没做起来！开发商却下定决心做地产“京东”了

开发商终于下定决心了！...

很少写业内。一个是因为在行业，里浸淫时间够久，认识的朋友不算少，说来说去总会不小心，影响到谁；另一个更主要的原因是最近几年，下定决心在做针对购房者c端的服务创新，所以对业内的大小，八卦还真心无暇太顾及，饭局场面都很少参加，面对咱们2000万的线上，用户，光看行为数据就有趣的很。

还有一点就是，房地产在国内发展了，这几十年，开发商成长的最扎实，从最开始连房型，设计都不大会，到现在设计建造物管，一把抓，再到政府关系和金融保险，多产业运作，越玩越溜，而且几乎样样满分。所以作为乙方的，大多数地产营销人，其实是有些惭愧的，因为渐渐的就跟不上了，开发商的发展节奏，渐渐的就成了渐行渐远的，行业边缘人；

连看上去很美的地产营销，这几年也实在没什么新意。

• 2008年咱们就跟万科一起做，了新房的2手房经纪人联动销售。除了名字被改了好几轮，现在其实啥都没怎么改。但是居然台上台下的，各种操作“不规范”，连占据行业半边天世联行的劲松，老板都大声疾呼“太超过”；
• 2012年搜房原创的“新房电商打折”白金卡，由于被同行举报，早早的进了坟场，否则整合掉安居客，的绝对轮不到58；
• 2014年开始，链家意气风发的收了上海/深圳/大连等城市当地，最大的经纪公司，开始了业内人睁，大眼也看不懂的资本运作。可惜a股就是不给，房地产相关的公司过会通行证，导致到了2018年，如果不是大刀阔斧的推出，贝壳，链家大概率会倒，在奔向成功的路上；
• 2016年浑身是胆一身冲劲的，爱屋吉屋，疯狂的广告投放+全互联网人操盘，如果不是没判断出当时还，不是现在的“买家市场”，差一点就掀翻了全行业，的饭碗；

然并卵，就算行业还有这几个英雄，也凑了成百亿的钱用来烧，但是居然没带来半点用户，体验的提升。2005前和2005年后都有，买过房的朋友出来走两步，说说看：您的购房体验是有提升么？有提升？真的有提升么？

事出奇怪必有妖，地产行业一直原地打转，的原因到底是啥呢？

答案其实很简单：开发商不乐意。

所以这次一定要跟大家，说说“线上售楼”这件事，因为在我眼里，这件事的关键不同是：这次居然是开发商，先发起的。

鉴于因为现在我的朋友圈已经有一大半是，互联网的伙伴了，所以咱们需要拉开了从地产外，的角度来写，这样大家看起来，才能更带感。

咱们先把2003年的非典和这次，2020年的新冠做一个理科男的结构化视角：

• 时间：2003年。
• 起因：非典。
• 现象：线下做生意的业务停摆。
• 变化发生地点：杭州
• 变化代表人物：马云
• 变化代表产品：阿里巴巴/淘宝
• 变化后的影响：中小企业上线，整个互联网电商开始打基础
• 时间：2004年。
• 起因：非典过后。
• 现象：线下业务恢复缓慢。
• 变化发生地点：北京
• 变化代表人物：刘强东
• 变化代表产品：京东在线卖电脑和配件
• 变化后的影响：出现互联网电商，网上购物上路

这之后十几年的发展结果，业内业外大家都很熟悉。因为的确消费体验被，彻底的改变了。市场当中也有了两家，来自中国的电商巨无霸：阿里巴巴+淘宝万亿市值，京东也一直是电商行业，的排头兵。所以很多找机会的聪明人都会格外关注市场，当中突然出现的黑天鹅，这个时候如果找到机会，那就一定是个，改变行业的大机会。

接下来咱们看看这次新冠对，地产行业：

• 时间：2020年。
• 起因：新冠。
• 现象：地产线下业务全线停摆。(其实非典那会儿，售楼处还是随便进出的，中介也没有停工，甚至都没有戴口罩)
• 变化发生地点：民营开发商总部集中的深广
• 变化代表人物：恒大
• 变化代表产品：恒大购房通

有了2003年非典后电商起飞的经验，加上地产行业万亿的货值，(报个数大家别被吓到哈：2019年新房+2手房总销售金额，22万亿，几乎相当于旅行+餐饮行业之和，这就解释了疫情再，继续发展，地产行业一定会被死死，保住的原因）。虎视眈眈的互联网大佬，还有好多敏感睿智的投资，人一定都在这个时点，密切的关注地产行业。
那关键问题就来了：变化后的影响：地产行业能出现像，淘宝一样的电商平台么？
或者延伸来问：疫情过后，房产是会崛起像，淘宝那样的电商平台，还是像京东一样的，自营电商？(虽然十几年后的今天，淘宝和京东早已是几乎全，覆盖的巨无霸，淘宝有天猫，京东有优选，都是既做平台，又是电商，但是模式的一开始，还是有明确的不同的)。

按照实际互联网电商的发展，路径来看，
淘宝最后发展的比京，东大得多。(阿里巴巴最新市值，5683亿美金，京东590亿美金，阿里是京东的9倍，当然支付宝是很大的原因，但是2015年后阿里就，剥离到蚂蚁金服啦)所以答案似乎是=做平台更值得关注。
也因此，开工才没2周，行业内半平台型的易居，纯平台型的贝壳，还有原先广告型平台安居客都，急不可耐的交出了线上销售的成绩单。

但是事实呢？或者基于事实的真相呢？
答案就是，如果开发商不认同，根本没有什么“在线销售”。

因为现在各平台对于“销售”的定义居然，也可以自说自话。。。反正不以签合同，交首付真金白银来计算，那就是线上怎么都可以喽。更何况现在的所谓线上销售，连房号都不是一一对应的，其实连房产部门规定的“定金”都算不上。

背后的原因就2点：1）开发商的能量要远远大于，商品流通领域的一个个商品制造中小企业。

其实开发商都很有钱，而且很讲究方法论。这点业外一直在低估。其实我接触过的，开发商老大，各个都极其用功，极其肯在战略上花大价钱，来迭代提高。而且地产商本身就是很多著名创投基金，背后的gp/LP，当然知道平台搞大了，商品制造商就会“被小了”的道理；
另一方面更容易理解，如果淘宝京东一开始就，找可口可乐，联合利华，nike谈合作，你觉得还有胜算么？(PS：熟悉美国科技圈的伙伴一定知道一家shopify.com的公司,他们正在帮助nike，联合利华脱离亚马逊，搭建自己全控的电商渠道）

2）商品制造/物流交付/定价权3件事上，所谓的房产电商平台一个，都没有，怎么做电商？

这其实才是今天互联网在，国内都武装到牙齿了，房地产就是“上不了网”的根本原因。简单的说：互联网目前对于，房地产这种商品，最大值就是一个，精准广告的价值。

有朋友就说，精准广告价值也很大啊，你看看人家Google。但开发商很聪明，就是不给你线上，证明价值的机会，甭管平台多大，你必须都要把，客人在线下带到售楼处，我才跟你结算效果费用。所以平台的用户再多，算法再精确，其实都打不过在售楼处门口截客的经纪人中介和在样板房，里面因为私利玩猫腻的售楼员(注意肯定不是全部哈)。

所以，可以很肯定的说：其实房地产的电商化跟，线上能不能看房，根本没多大关系。

哇塞，和着咱们大伙儿热情，了半天，都准备抄家伙进场了，这样看来都是外行，瞎吵吵啊。
没错，对不住，您还真是。

所以我更看重，恒大亲自下场。

也更看好帮助各家开发商快速，建立起线上销售能力的系统解决商。还记得前面提到美国，电商领域的shopify么，国内地产行业做系统集成，最好的就是明源这家准上市企业，这家企业本身就是帮开发商做销控工程，预决算里最大的，而且实际上地产行业的it，集成化程度也绝对不低，房源线上销售就，差开发商一个“启动”键，其他早就在线了。

所以通过恒大上线，我看到的是：开发商终于下定决心开始，做京东了。
2004年一个没多少钱，只有肯干的刘强东都能，做起京东，大家觉得动辄身价百亿，用得到各种优势资源的，开发商如果要做电商能有多难？更何况今天是开发商里，市值第一的恒大先动手。而且最妙的是，如果开发商动手，房地产电商，就跟窗户纸一样，一捅就破，绝对能搞起来。1）开发商只要把房源销控跟各，平台直接对接，房房对应，房源就SKU了。
而且大伙儿放心，国内一年能卖，的房子就2000万套，还没国内的电影票多。几个IT男，分分钟搞定。而且绝对不会一房两卖，甚至什么下定-付款，取消-重新开放销售这些原来，略复杂的售楼处现场控制，都一样很简单的，就可以实现。

2）因为对接销控，所以哪个平台卖掉的就算哪个，平台的业绩，这才是真正的房产电商。
收到房款，结算佣金。来不来售楼处，谁带来的并不重要，只要在哪个平台下单付款，就给这个平台结算，销售费用，这才能让渠道方有干劲。电商行业在线上早已实现，的自动分润，甚至开发商都能把商品流通行业的供应链金融，给一起做了呢。3）给平台一个销售底价，你是贴钱卖，还是加价打包卖，你决定，开发商不管。

定价权让渡给平台，统一零售价可以有，但商家活动价也正常啊。这样才能出现送，全套小米电器的“小米屋”，这样也会出现买了，就包租的“自如屋”。各有各法，只要你控制住底价，平台再怎么做，都是帮开发商造势。更何况，动静闹大啦，还有咱政府管着他们呢。这才真正能让消费者，真得利。

所以，各位关注地产行业的，业内业外的大佬，这次疫情一定对地产行业有，重大的影响，而且时间越久，影响越大。这个万亿行业很有可能被，重建出新格局。地产行业的淘宝和京东，看你能选上谁。

文章来源：北京看房公社（ID：gh_ede0ea57a98e）  ，作者刘煜（地产行业的创新创造品牌--兔博士app的创始人）

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