明天近40家房企掀南京血雨腥风  为什么头破血流要抢地?

 

明天,又将是一场“血雨腥风”!愿各位好梦!...






明天又要拍地了!这一次,你做好心理准备吗?或许见过4.2万/平米地王的诞生,多个区域地价超房价的大场面后,你已经不那么容易被惊吓掉,甚至开始慢慢接受越来越高的地价和房价?

不知道从什么时候开始,几乎全南京城的人都在关注房子,都在关注以前只有开发商才关注的土地拍卖。每诞生一次高价地,周边买房的业主高呼我的房子又涨价了,没买房的年轻人直叹气:这城市还待得下去吗?同事调侃,820万南京人的泪流干了……

明天(5月13日)下午,南京又要出让7幅地块,不完全统计,有近40家房企报名了。(去除重复报名多幅地块房企)其中有风头正劲的河西南三幅,有一幅起拍价高达21054元/平米,也有一个月前刚刚诞生楼面地价超2万/平米的麒麟板块内的一幅住宅用地。下图是今天在朋友圈刷屏网传的明日报名房企不完全名单:



又将是一场“血雨腥风”!

近一年14场土拍 112家房企要拿地 拿到地的仅一半



上月底,朗诗集团董事长田明在南京参加一活动说了这么一段话:近期朗诗没有拿地王,我自己睡得很踏实,朗诗现在避免公开拍卖,因为不需要那个风光和掌声。目前朗诗在南京有十几个项目,都是通过非公开市场的收购、参股等形式拿的,“即使不举牌拿地存在感也很强。”

自实施“轻资产”战略以来,确实很少在土拍市场上看到朗诗的身影了。但更多需要生存的开发商没有朗诗般的途径去收购、参股,只能到土地市场上靠实力、运气去抢地。

我的同事帮我整理了一组数据,2015年7月份以来,南京一共举行了14场土地拍卖,成功出让71幅地块,期间报名的房企多达112家,其中也就只有50家左右的房企成功拿到地了。

结果显示,华润、碧桂园、阳光城、东原、金地等房企自去年7月以来,至少6次以上出现在土地拍卖现场,甚至连着去了11次,但每次都空手而归,至今一幅地没抢到

当然也有去了多次,斩获丰富或有所收获的:

新城去了13次土拍,最终拿下3幅地块;

禹洲去了11次土拍,最终拿下3幅地块;

万科去了9次土拍,最终拿下2幅地块;

栖霞去了10次土拍,最终拿下2幅地块;

招商去了9次土拍,最终拿下2幅地块;

弘阳去了8次土拍,最终拿下3幅地块;

旭辉去了7次土拍,最终拿下1幅地块;

保利去了9次土拍,最终拿下2幅地块。

南京市场那么好 不来多可惜?!



不少房企拿地后面对媒体提问,“我们非常看好南京市场”、“南京是集团重要的战略部署地”这两句话几乎成了标准回答,言外之意:南京市场那么好,不来多可惜?!

的确,对于开发商来说,南京楼市是一片热土。在江苏其他城市和南京都有项目的开发商一起聊天时就说过,“江苏的楼市就分两种市场,一是南京市场,二是非南京市场”。特别是在这轮去库存的大背景下,作为二线城市的南京绝对是“蹭”了各项政策的利好。

2015年南京诞生了19个地王,全年新房成交量突破10万套,历史新高,全年房价九连涨,最火热的区域一年房价涨幅13.6%。2016年,火热态势仍在延续,一土拍必出高价地,排队买房的新闻也见怪不怪,多家楼盘房不够卖,一推盘开发商就说卖完了……截至目前,南京新房库存2.6万多套,历史新低。

2015年,南京最赚钱的开发商一年销售额近89亿,这怎能不让在三四线城市艰难开发、一年只卖几个亿的开发商眼红呢?

土地是根本 没土地储备就没地位



对于以房地产开发为主业的开发企业来说,充足的土地储备是保证其不断的进行资金流动、循环开发和正常运作的根本。没有土地,意味着没有房子开发销售,也就没有充足的资金来源,没有钱就不能到土地市场拿地继续开发,这是一个循环,是开发企业生存下去的根本。

所以拿地是房地产企业的生命线,这句话不过分。

一央企的负责人曾透露,在集团,没有土地储备的公司开会时都感觉抬不起头,没有地位,一年达不到集团要求的拿地标准可能还会被批评。听完,你是否明白,在一些重要土地的争夺上,为啥有些央企不停的举牌举牌,有集团作为充足的资金后盾啊。

简单盘点下南京市场上目前主流的开发企业,很多开发商确实已断粮,除了手头现有的少量项目销售,已没有新项目和新地块,华润、金地、正荣、富力、五矿、雅居乐等品牌房企都是。看下此次报名的房企中,除了雅居乐,前几家都报名了,有的甚至报名了多幅地块。

头破血流挤进来的 有成功的也有难熬的



每次土拍,总能见到些新面孔,也能见到很多来了若干场土拍、一次都没抢到地的开发企业。这次报名的房企中,华发、融信等又是新面孔,也有类似合景泰富这种近两年每逢土拍都来、每次都空手而归的企业。为了立足南京,真是不易,我的同事调侃:有些外地开发商每次来拍地差旅费都花了不少吧,哪天若拿地了应该搞个大party。

2013年开始,外来房企进驻南京似乎成了一种新趋势,正荣、金隅、奥克斯、禹洲、中天、中南、鲁能、蓝光、和昌、北京北辰、苏州中锐等曾不被南京人所熟知的房企在土拍市场上斩获地块,纷纷在南京开发项目。

这当中的大部分房企算是运气好的,即使产品在业内也被吐槽“并没有宣传的那么好”,但凭借“什么房子都能卖出去”的好市场和一些好地段,还是在南京赚的钵满盆满,然后乐滋滋地继续拼杀土拍。

然而,也有外来房企“生不逢时”,拿了一块高价地,一个仅11栋楼盘的项目当年豪言壮语半年内要清盘,卖了一年半还没卖完,低价入市,周边都在涨的情况下房价涨幅有限。

拿了高价地 降低风险的方法其实也有



疯狂的市场时时被提醒要理性、莫冲动,其实,很多开发商清醒的很。资本游戏下,近两年,不少非专业做房地产的中小房企已主动退出房地产开发市场,也有具有国企背景的开发企业响应2013年底南京市国企退市的号召,退出市场。



昨天,曾两次转让股权失败的三金房地产,再次转让其全资子公司南京鑫磊房地产开发有限公司100%股权。南京鑫磊房地产开发有限公司2013年10月经过19轮竞价,曾以5.7亿拿下鼓楼滨江NO.2013G65地块,当时的楼面地价为13828元/平米。昨天的公告显示,南京鑫磊房地产开发有限公司100%股权共价值约2.14亿,加上约6.8亿的债务,总交易价格约9亿。

曾在三金工作过的人士猜测,此举可以看出三金地产不太想做自我开发,本次转让还是要卖地或者找合作开发,“这么一块好地,坐收利益不承担风险或是最好的选择。”的确,冒风险开发不如直接卖地,说不定赚的更多,花的精力更少。

当下的市场行情下,为降低开发风险的另一种方式,就是从2013年开始在南京楼市流行的联合开发模式。品牌房企联合品牌房企,本土房企联手外来房企,大房企牵着小房企,也有像新城保利天地这样的新盘,三家联合,一个主要负责建房子,一个主要负责拿钱,一个主要负责卖房子。也有类似本土房企翠屏这种,拉上银城一起介入其宣传和营销,双方共赢。还有,就是类似曾面临破产风险的昆仑沃华,高价地被绿城接手,本普通的项目一下子变成高大上的绿城系。

今天,央视财经发布数据,二线城市4月成交经营性土地2422万平方米,环比上升10.7%,同比上升41.7%,土地出让金1135.6美元,同比上升280.4%,环比38.4%。其中合肥、厦门、南京、苏州四个城市表现最为突出,成交土地的平均溢价率超过百分之百。

明天准备拿地的开发商们,今晚会睡得好吗?明天若有高价地,拿地的企业会睡得好吗?明天若出地王,这座城市里还没买房的人们,能睡得好吗?

夜深人静时,只愿各自好梦。

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