超八成购房者不愿为昆明1.6w以上房价买单

昆明房地产市场悄然发生的一些，细微变化。...

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「昆明楼市」出品的2019年昆明购房者行为数据报告，已经印刷成册，这本汇集9万人样本大数据，的报告，客观的呈现了昆明购房者，的群像，对于昆明房地产市场的购买决策，敏感点、购房意向的指向、购房者支付能力等都，有充分阐述。那么，昆明市场供需情况如何？购房者到底需要，什么样的房子？购房者的价格敏感点在，什么区间呢？不妨，我们先从报告中品味一番。

本文关键词：

1、昆明市场的主流需求

2、购房群体的喜好

3、关于房价的预期我们先从昆明住宅市场2019年各面积段供需情况来看，根据克而瑞数据显示，2019年昆明主城5区共，成交商品住宅86982套。

其中，成交量最多的是100-120㎡面积段的房源，成交套数约为33576套，占总成交量的38.6%。同时，该面积段成交(段成交，)总价主要集中在110-160万元之间。

也就是说，在2019年，昆明商品住宅市场，呈现出的仍然是刚需偏改善型，的市场需求状态。

事实上，从昆明市场整体的供需，对比上，也能直观的，看出这种市场状态。

在2019年，100-120㎡面积段的，房源总供应量达4071974㎡，相对应的成交面积为，3682974㎡，整体供应量和消化，量均处于高位。

这也与近年来昆明市场改善型需求旺盛的现实情况保持一致。

要知道，开发商对客户的需求是，最为敏感的。在近年来改善型，需求的催化下，开发商为迎合客户的需求，在产品设计上基本也是，以改善型面积段为主打。因此，也就造就了昆明市场改善型面积段产品(段，产品)供求两旺的局面。

不过，从2019年的情况看，诸如80㎡以下、160-200㎡、240-280㎡、300㎡以上等面积段，的房源，由于供应量偏少，不同程度的存在着供不应求，的情况。

这也要求开发商，在改善型主流产品，的激烈竞争中，还要兼顾一些“小众”需求，通过差异化的产品，在销售上收获惊喜。

事实上，在过去的2019年就有，这样的例子。

去年9月开始推售的，北科建春城大观项目，推出建面最小约，66㎡的小户型，首开成交价约1.5w/㎡，而目前价格基本都在1.6-1.7w/㎡。在价格上，小户型要比稍大，的户型高许多。

除北科建春城大观之外，去年昆明主城区，有小于80㎡（公寓除外）的纯刚需小户型销售的项目，还有俊发观云海、润城、碧桂园龙腾世家、俊发龙泉俊园、江东境界、俊发盛唐城、金茂国际新城、光明璟宸、俊发蓝湖俊园、保利阳光城翡丽公园、实力锦云府等项目。

而从今年的情况看，据不完全统计，已有万科城、金地商置昆悦、山海湾8号等项目，都会推出小于80，㎡户型的产品。

这也是昆明市场一些细微，变化的体现。前面说的是昆明市场的整体供需情况，接下来我们从另一个维度，看。

作为「昆明楼市」2019年昆明购房者行为，数据报告中，最为精华的部分，通过对楼粉线上+线下调查获取的海量，数据的分析来看，在购房者面积选择的，偏向上，90-144㎡的户型面积段，在调查样本数中，的占比达到了69%。

其中，90-120㎡的户型面积，购房者需求占比最高，达38%。

也就是说，在昆置业者以刚需偏，改善为主，这与昆明市场反映出的供需，情况基本吻合。

而从细分情况看，因为购房的初衷不同，又存在着一定的差异。

首次置业群体中，90-120㎡面积段产品(段产品)，的需求最大，达49.32%；而首改群体中，对于120-144㎡户型面积的，需求最高，达41.86%；再改及豪改置业群体，对144㎡以上，户型的需求最大，达61.11%；投资及文旅项目购房者，最青睐90-120㎡的市场主流，面积段产品(段产品)，分别占比33.33%和32.39%。

因此，在首次置业、投资客、文旅购房需求的，叠加效应下，90-120㎡户型面积段产品(段产品)从需求端显现出，了巨大的市场支撑力。

而从置业门槛看，90㎡以下的户型产品，由于其“低总价”的特点，在不同的购房需求中，投资客和文旅客(文，旅客)群青睐度较高，从占比上看，甚至超过首次置业的群体。

这与现实中，投资客注重成本和，回报考量，文旅客(文旅客)偏向，旅居性的特点总体相符。

不过，值得一提的是，针对物业类型的选择上，各类置业群体几乎呈现了，一边倒的趋势。

除了再改及豪改群体对洋房产品有着执着的热爱之外，无论是首次置业、首改客群、还是投资及文旅客群，对于电梯房的需求都是，第一位的。

这也说明，电梯对于购房者而言，是居住生活中的最大痛点。从目前昆明市场上看，即便是再改及豪改群体比较，偏向的洋房、大平层产品，也基本上标配了电梯。

因此，也就不奇怪，在二手房市场中，一些楼梯房往往卖不起价，甚至会遭购房者“嫌弃”的缘由了。实际上，无论是对于面积段的需求、还是物业类型的喜好，决定购房者是否出手的，终极要素，仍然只有一个。

那就是：钱。

而与钱最为紧密相关的，就是房价。

在2019年昆明购房者行为数据，报告中，调查显示1-1.4w/㎡之间的心理预期单价，占比最高，达42%，而1.4-1.6w/㎡的购房者心理预期，单价占比21%。

也就是说，1.6w/㎡以下的心理预期单价，在昆明已经成为购房者普遍，的认知。而仅有19%的购房者能接受1.6w/㎡以上的房价。

其实，从细分客群来看，除了再改及豪改客群对房价的，抗性较小之外，无论是首次置业群体，还是首改客群，亦或是投资和，文旅项目购房群体，对于房价的主流接受度仍，处于1-1.4w/㎡之间。

换句话说，决定购房者是否出手的，房价水平主要是在1-1.4w/㎡之间，心理预期之外的弹性接受度，可至1.6w/㎡。房价高于1.6w/㎡的情况下，购房者的购买意愿，会随之降低。

当然，这种价格的接受度与区域是，有着关联性的。

前面说到昆明市场购房者普遍，接受的房价水平在1.4w/㎡以下，而且，从热门区域房价，接受度的对比来看，1.2w-1.4w/㎡的房价区间处于主流，接受范围。

但是，客观存在的区域价值认知，会对房价水平构成影响。从而，在不同区域中，表现出不一样的，房价接受度。

比如呈贡，虽然1.2-1.4w/㎡的房价水平是被，普遍接受的，但是，其1w/㎡以内的价格接受度所，占比重，在调查涉及的5个热门区域中是最高的，达到35.69%。

也就说是，在大众对呈贡的认知中，普遍的房价接受度处于1.4w/㎡以内。

而会展片区和巫家坝片区，又有不同。会展片区主流的，房价接受度处于1.2-1.6w/㎡之间，巫家坝片区主流的房价接受度，则在1.4-2w/㎡之间。

很明显 ，这种房价接受度的高低，差异，就是基于片区价值认同在房价上，的真实反映。

因此，客观上也就形成了昆明，市场不同区域，表现在房价上的冷热，不均现状。

实际上，关于昆明房价的探讨，在此前的文章《100万还能在昆明，买到房吗？》中已经有过相应的解读。在当前房价水平下，小户型或许会是资金有限者留在主城区，的一种很好的选择。

而从市场来看，前面已经提到，部分开发商也正在积极补位这种，需求的变化。以上内容均根据「昆明楼市」出品的2019年昆明购房者，行为数据报告分析而来，由于篇幅的限制，文中还有很多报告中涉及的重要，内容没有提及，欲了解完整报告详情，的楼粉们，请通过如下联系方式获取：

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