甲方思维之成本意识

关于方案高低配...





转载自：胖栋有话说RealEstateDesigner

文章来源网络《我在中梁的500天》节选，如有侵权联系删除

如果说碧桂园是极限高周转(高，周转)起家，中梁自评为极限，高低配起家，这个应该算碧桂园的一个，疏漏了。关于高低配先解释一下：规划条件不限低或，在限低的范围内，尽量做出高售价(高，售价)的低密度产品，从而使货值最大化，但缺点是低密产品去化慢，前几年市场好时，这个缺点被遮盖，所以都变成了真金白银，现在做此产品须重点，关注去化问题，下行市场谨慎再谨慎！

【案例】

一块50亩的土地容积率是3.0的情况下，可售面积为10万平方（实际因有配套，稍不到这个数，暂按这个整数计），全建高层如果售价一万元，总货值为10亿；如果在30亩里建9万方高层，另20亩建1万方别墅，别墅售价按1.5万元每平方计，总货值就是10.5亿。建筑成本基本接近，多出了0.5亿毛利润。当然这里面还有一个建筑，密度与日照等规划均需满足。低配部分可以做排屋，迭墅、洋房，溢价程度会降低，但去化会稍好。目前因市场下行，中梁的产品高低，配还是盛行，考虑去化，低配部分的比例，大大降低了，很多在售项目现在因去化，问题很难过。

确定产品的定位与设计要考虑的问题，先做几个选择题：

第一要不要做高低配：

这个问题绝对不能交给设计院，咨询去完成，因为高低配是设计的死敌！你问他他肯定找各种理由告诉你，不要做高低配，因为设计会复杂很多！虽货值与利润最大化了但要考虑去化，与政策的影响。有的城市是限制高低，配的别墅，实施前可去规划与当地设计院咨询有无，此方面的政策限制。如果不做高低配，住宅就相对简单了，纯高层满足规划条件，尽量面向自然或人工景观，等要求即可。

如果要做高低配，有几个选择：

第一要不要做极限高低配，高层部分能做，34层的不做33层，因日照原因肯定，在地块的北面（也可延伸至东面或西面）在符合日照要求下，满布高层，并在其中挑选部分方便施工的，楼栋作为首开区（尽量不要在首开，区内布置人防，影响首开时间）留尽量多的地块布置低密度产品。

第二做能够被市场接受，去化能满足公司，要求的高低配，这个比例要根据市场调查，来决定。实际上中梁在强排时，也是要求上述三种，方案全部都排布，再讨论采用哪种方案。然后是低配部分的选型了，主要有别墅、排屋、迭墅、洋房可供先择（小高层因溢价，有限不计入低配，如当地市场小高层，溢价明显也可考虑）。越高端去化越慢，太高端的产品与高层区，宜适当做隔离。

第二户配与户型：




户配建议由营销条线提出，公司讨论决定。各城市分刚需与，改善需求等因素，户配会不一样，重点需关注一个因素是，二胎放开后，三代同堂，对四房的需求相对，前几年会更高了。

关于户型，这个涉及客户使用方便，是最重要的客户敏感点。个人认为由于前几年，的房产高速发展，市场不愁卖，整体的户型设计有很大，的提升空间，当然也包括中梁。大的房企设有专职的，户型研究。短时间超越他们，最有效的方法还是抄越。选成熟房企的成熟户型，修改后实施。市场做得好点的有万科、中海、龙湖。不要太迷信大房企，这些大公司产品在选择，他们好的户型上很关键，因为他们有的户型也很烂。特别指出一家叫绿，c的原来户型一直很好，在柳州他们在沃尔玛促销，去看了一下，二开间的做了，一百九十平的四房，为迁就立面的漂亮，三个卫生间二个是暗卫，没有动静与干湿分离概念。真不知绿c是看不起中西部随意应付还是确实被收购，后整体水平呈跳楼式下跌？迁就立面也不能，牺牲功能啊！难怪要长期促销！

户型不建议太多，简单成熟的，如项目较大，产品多复制，户型简单后可考虑，采用铝模与爬架施工，整体品质有保障。

第三设计在其它方面，主要应注意的问题：

1、顶层去化较难，建议对顶层优化处理：标准层是小户型的，顶层做跃层（复式）留出较大的露台，这样实际也可理解把原来公共屋面的面积变成，了客户的户内露台区域，无增加成本刺激了，销售甚至还能有溢价；标准层是大户型的，适当减少一个左右，房间为大露台。这其中要注意对顶层户型，做精细化设计，户内的墙柱因是顶层，承载力减少，可适当把截面变小以适应，户型深化设计。

2、因车位、人防与高层建筑基础埋深，的需要，一般工程都建地下室，但地下室的投资是不，合算的。所以尽量少建，为此在概念与施工图设计任务书中要对单车位(，单车位)面积作规定，逼着设计院建最小的地下车库，以节省投资，单车位(单车位)，指标住宅宜为35平方米平方米（34-36）左右（计算时除可扣除，地下室计了容的商业、贮藏室面积外，不得扣除含主楼，地下室等面积）。并且地下室层高也应，限制为3.4-3.6米，人防区增加0.1米。此条在中梁严格执行。

3、地下室底板不做建筑找坡，因为找坡层成本高（一万平方地库，平均厚度5公分的找坡层，砼方量就为500立方，增加成本三十余万元），在设计任务书中给，设计二种选择：第一根据场地，地下室顶、底板做结构找坡（因标高计算复杂，设计单位一般不主动，设计为结构找坡，看地块情况我，方可主动要求），第二在车道入口处做，比较干净的排水措施，地下室大面做平，入口的进水处理好后，大面积积水的概率并不高，有少量积水物业，人员手工清理即可。重要的辅助防水措施：为了防止暴雨，大量进水车库，室外施工时(施工时)车道口，在地面入口的位置做斜坡挡水坎，构造为进车道坡道先走一10-15公分高的上坡槛，再下坡道，暴雨时地表的水，不会大量进入车库内，实践效果良好。

2004年在浙江三建施工的绿城，春江花月项目中，有一幢房了屋面支，模架有塌陷，导致屋面结构漏水，按设计要求，绿城指定的是拉登家族“卡莱尔”三元乙丙卷材，效果极差，返修时打开防水层，找平、找坡层里全是水，维修很麻烦。为这个防水的问题关于，防水材料与工艺思考了很长时间。后来除中梁外所有我做，的工程全部采用一种比较新颖的工艺，即使在湖南保密局（专用通信局）办公楼我短时间接手的，工程中，屋面渗漏得顶棚象蜘蛛网、漏成筛子，甲方官框大得吓人，动不动停工不要做了。先做好设计的工作，同意不出联系单由，我去操作，甲方那我承诺不成功不，领工资了为条件成功实施此工艺。

05年开始这个防水，理念刚形成时，市场还没有成熟的产品，支持。06年在参建太和广场时，项目当时在杭州，还算稍有名，一大堆防水公司送了，书面材料，从半尺厚的材料中挑出，了一家叫“卓宝”的自粘性防水卷材，就它了（后了解卓宝是第一家自粘性，防水卷材生产商）。马上联系经销商，评标时打败了包括金汤，防水等一批一线品牌防水商。

后来发现新工艺其实学术上是，有支持的，评价也很好，更加坚定的实施的决心，这就是称为“皮肤式防水”的理论。有点容易与“倒置式”防水混淆，但根本不是一回事，“倒置式”防水只是防水层与保温层的正反，关系来定义的，而“皮肤式防水”要求防水层必须与结构层粘结，形成互补效果，中间找平层都不能有，达到一加一大于二的效果，更彻底的倒置，相反保证最佳效果的，同时成本也做到了极致。永远的一遍搞定防水。

理论的原理是砼，有很好的自防水性能，但因为工艺与商品砼易开裂，的特点一般还是难满足工程的需要，所以需要做防水层。防水层的设置应，与砼自防水互补，紧密结合，并且具有一定的强度，这样形成互补后的防水成品，如要渗水，理论需要防水层与砼层，缺陷在同一位置才会产生渗水，而且我选用的防水材料，有自愈合性能，缺陷都很难产生又怎么，会有在同一位置的机率呢？传统方法分开设置，没有互补作用，整个屋面只要有一个，施工缺陷或损伤（现有的国内施工条件，无法做到一个缺陷没有，就算做到了上层施工时(施工时，)施工人员也极易产生损伤防水层）导致雨水只进不出，并扩散从而使整个屋面防水失败。理论闭合了才有05年后的所有顶板与屋面，工程防水全部成功的底气。

但为什么这么好的“皮肤式”防水理念做法没有得到国家，全面推广呢？因为理论上有二个容易，被砖家质疑的小缺陷（其实都无障，不用担心会冒风险）。第一屋面如采用此理念，防水层紧贴结构层，那屋面不就成了，一个大水池？屋顶顶个大水池，砖家很不踏实；第二保温层在防水层之上，保温层进水后，对保温效果理论上肯定，有影响（倒置式屋面规范JGJ230-2010，第525条增加保温层25%厚度已完善闭合）。实际情况是屋面就是，一个大水池了，但踏实得很，防水层紧密结合砼结构层，受到了更好的保护，更不容易破坏与窜水；保温效果理论上是有损失，但不影响使用。当然回复砖家另外找，理论的理由就行了：不是还有刚性层吗（实际刚性层是，不能防住水的）？那也是防水层啊！刚性防水层防住了水，不存在屋顶是水池的情况，底下的防水是防万一的少量水，的最后一道防线！没有成水池与影响保温，的后果等等。如用此理论，效果我可以立军令状。还不踏实吗？每次实施此方案都要说服设计，与公司领导，主要也是围绕，上面几点展开。

关于“皮肤式”防水理念材料的选择：推荐三种材料：第一上述所说的自粘性，防水卷材，卓宝公司在sbs基础上解决了沥青材料，的亲水泥性，能够在砼基层上用水，泥浆湿贴牢固，并可在雨后施工，现有一大批公司仿制成功，如中梁集采“科顺”自粘性卷材的单价主材，已能控制在20元每平内，但属于第一代产品，粘贴性能稍显不足；另广西一家叫“金雨伞”的公司解决了高分子卷材的，亲水泥性，并研发了一批细部处理（如与PVC管、金属管收头处理）配套产品，粘结性能更好；因房产企业必须考虑成本，最新的好产品如果价格高并不是，最理想的产品，另一种是最传统的SBS，采用热铺（油膏高温熔化后满铺在，砼结构层上迅速铺贴sbs，必须热铺，传铺已试验过不能采用）也能取得好的粘贴效果。无论哪种材料，屋面女儿墙的返边在几年后因所处，环境较差还是会脱落，可采用中梁案例库中在女儿墙，防水翻边外加做砖砌体保护方法解决（注意不要形成可踏面），但会稍增加成本。JS防水涂料也符合此理念，经试验防水效果不好（每加刷一遍都，能改善漏水现象，就是不能杜绝，可用于除热铺SBS卷材外，施工前的局部修补，因热油对js防水涂料，有损伤），不建议采用。

具体此理论的应用：

“皮肤式”防水理念应用在屋面上：商业屋面建议出图前，修改成采用结构找坡（节省了建筑找坡的成本，需注意裙房屋面结构的最高点与主楼楼上，一层楼面的关系是不是影响到主楼楼上一层的使用），屋面层只在结构，层上做防水层、保温兼隔离兼保护层（一般就是挤塑板）、刚性层三层即可。住宅屋顶不适合结构找坡，在刚性层下增加，一层找坡层四层即可。一般设计套图集屋顶的做法会，多出二道找平层等在七层左右，此法成本节约明显。

工艺上也应加强，屋面在防水施工，前做渗水试验，所有洞口翻边一次，施工到位，所有渗水点全部修补完成，再采用此理论施工防水层，屋面防水完全能万无一失。

如果不是第一次出施工图，就按此理论出图，设计单位很难在后续施工中单独出变更，单修改(单修改)（因为他并没有，违反设计规定）应在图纸会审时，加进去安排搭便车修改，极端情况由建设单位出，联系单修改(单修改)。当然最好能进入设计任务书第一次，出图就完成（以下同）。

“皮肤式”防水理念应用在，地下室顶板上：结构面上直接做防水层，再做4-5公分的刚性保护层即可，取消滤水层与土工布，隔离层，那二层没有用，滤水层在土方堆，上来后压成塑料薄片。防水效果好，顶板上有必要滤水吗？刚性层之上按，景观设计完成即可。

“皮肤式”防水理念应用在，地下室侧板上：侧板直接做防水层，粘挤塑板保护后回土即可。有的设计不是用挤塑板、而是用砖墙保护，当然效果更好，但施工速度慢，成本太高，不建议采用。理论上分析：地下室埋深较深时，回土肯定有下沉，防水层外如果隔离，兼保护层做得不到位，会有一个将防水层整体，下拉的力，对防水粘贴效果，是极不利的，粘贴效果不好是影响到，防水效果的；还有就是回填土中石块，对防水层的冲击破坏，所以加砌砖块保护其实是，有效果的，但如上提到因工期与，成本的原因还是不建议采用，至少一层地下室时，坚决不采用（因为一层地下室土方下沉，量是可控的，挤塑板完全能满足要求）。设计不会考虑成本，它设计成砖砌体，也不能说他错，这个要建设方主动提出。

“皮肤式”防水理念应用在地下室，底板上：很失望，传统采用的作法结论，是不可行的。地下室底板如做防水，因后续有底板钢筋的施工，必须加做保护层，而加做保护层后与此理论，的防水紧贴结构层专业上称为防止“窜水“理论是相矛盾的，分开不能保证效果，所以不可行。地下室底板建议做法是，取消防水层（规范并没强制要求做，但设计一般对成本不敏感，抱着做总比不做，效果好的认识，一般都会设计防水层）。地下室底板砼浇捣时，基层坚硬，砼密实度更容易保证。施工中加强对砼原材料，的管控，施工完成后，在找平找坡层施工前，加强对地下室地板观察，有小量渗水采用，注浆处理即可。加做了防水层，底板构造复杂，梁、承台边等部位是，没法做到全封闭的，找平层中还是会进水，防水层形同虚设。操作中应注意在设计，任务书中明确，第一次施工图下发就采用，如后期取消，总包单位没挣到，这个防水的钱，会赖是由于建设方降低防水标准导致的，防水应由建设方负责。

在中梁工作期间，与第三方工程评估，单位交流过此事（他们对市场中各种房企的工程，做法了解较多），居然有万科所有工程底板均，取消了防水，应该集团有人掌握了此理论，并付诸实施。中梁全部工程均没有取消。

工程实践中，太和广场处于钱塘江边，二层地下室也没有做，底板防水。不过对工程管控，要求更严格。一直认为工程人应，在这方面加强，也就是所谓的向工匠，精神靠笼，而不是现在碧桂园等只把工程人当高周转，(高周转)的机器。

底板防水之”预铺反粘“理论

如果工程等级高，工程的品质要求，不接受底板防水冒风险。有没有简单有效的办法呢？根据以上的皮肤，式防水理论，如果把防水屋在垫层，上反贴，让防水层也基础，底板粘结牢固不就符合”皮肤式“防水理论了。有这个想法的就，证明已接受这个理论了。

不错！有防水厂家也在这样，想并推出了针对地下室底板的”预铺反贴“防水理论（也有称“空铺反粘”）。顾名思义，”预铺“是针对其它防水在结构层，完成后施工，结构层未施工先铺贴防，水层即为预铺；”反粘“即针对传统防水层粘，结构层，先铺防水层再施工砼底板。”预铺反粘“就是在砼垫层上，施工自粘性的防水层，粘结面朝向底板面”也就是上面“，低板砼完成后与，防水层形成整体。有厂家推出了针对性的防水卷材最近有，比较大量的实施，但本人未曾经历。

操作中注意成品保护，因为上层的钢筋施工容易，损伤防水层，特别是焊接，砼施工前作一次修补。因最新研发的自粘性，高分子卷材有自愈合功能，而且理论上要防水与底板，渗水缺陷在同一部位才会导致渗水，所以即使少量破损也不会影响到，防水效果的。

因未有实施的经验，但理论已完善了实施，肯定能收到不错的效果。

房产发展最火爆的时期，因为高利润(高利润)房产，不重视成本，但随着房产行业发展成熟，利润降至合理区间，税收政策的完善，成本也变得越来越重要。成本节省的钱都是(钱都是)，实实在在的钱，而房子溢价涨上去的，钱是有税收调控的，粗略估计成本节省一元钱，靠涨价要涨1.5元才能相当，这也是成本管控，重要的一个原因。

中梁产品是主要以，住宅为主，由于高周转的原因，施工图未出图就必须开工，正常的招投标所需要的重要资料，施工图无法提供。由于住宅的相对一致性，一般采用“模拟招标”的形式处理。

方法是以相似项目的，工程量为基准，开发商模拟提供项目的，工程量清单，由投标单位报价，评标出中标单位，后尽早开工建设。招标文件以及总包合同，模板控股经多次完善，对于通用的条款已，相当完备，但需根据项目，个性特征完善条款（有的项目基本没有做，这个工作）。待施工图出图后，在约定时间（一般半年内）做一项叫“施工图转固的工作”，主要就是把工程量，重新复核准确，单价按总包单位的，投标报价。

采用这个方法是不是，有漏洞呢？个人觉得做为住宅这种，成熟产品，完善好的模拟招标，是成熟的，暂时也找不到比，这个更好的办法。这其中提一下有个“不平衡报价”要注意堵住漏洞。那就是被投标单位在总价不变，的前提下，估到了哪些项目在，转固后会工程量会减少或取消，单价报很低；哪些项目估计最后会，增加工程量，单价报很高。这样就会造成转固，后的总价偏高，只要一出变更单，减少的项目减下的金额，却很少，增加的项目却，相反金额增加很快。尽量在主要项目上做，得准确，对当地市场做好调查，了解交付标准里极有可能取消，的项目被施工单位报极低的价格，可选择直接规定主要，项目的报价范围，减少投标单位找到漏洞。

另外提一点，有的施工单位与(单位与)，开发商关系好，可不可以采战略合作，方式直接指定总包，不就省了上面，这个棘手的招标事项了！答案是千万不能这样做！因为开发公司与总包单位最后还是代表二个，不同的利益体，总包单位在(单位在)，进场之前都表现得很乖巧，什么条件都好谈，只要完成进场知道你赶，他不走后，就变得斤斤计较了，这种情况会变得对开发，公司极为不利。中梁二手地合作中，明令禁止未开工项目，合作方指定总包单位，否则终止合作，这样会给成本控制带来，巨大的风险，严重可导致亏损。

中梁工程成本之”2-8项“与目标成本

中梁的工程成本组成为土地成本（含大市政配套费），工程成本，三费一税（管理费、财务费、营销费、税金）。

其中属于工程成本的称为2-8项（第一项是土地成本），分别是开发前期、主体建筑工程、主体安装工程、小区管网道路、园林绿化、配套设施、开发间接费。

中梁把地下室费用归入了“配套设施费”。柳州项目预备会中规划建面单方成本，为2422元每平方（含以上七种费用），这个单价就是目标成本，要求区域集团大运营，与区域公司董事长签字确认，如超出部分要，全额扣罚成就共享。

成本管控靠成本单条线，其实也难有大的成本节省，这其中还是在运营的角度讨论策划，几点成本节省方案：

一、新进城市的交付标准摸排与确定策划

经常可以看到有楼盘，比如长沙的郡原美村，怀化的宏宇新城，看一下就知道是江浙开发商，开发的，因为全部按江浙的交付标准，来做的，卫生间顶棚批白与墙面交接处，下延十公分，墙面粉刷批白后严格按设计标准，做出水泥踢脚线，很规整；楼地面找平采用的是，拉毛面；户内水电全部到位……。他们到项目完成也，没有发现原来当地开发商顶、墙面是可以不做腻子的（做了因为太低端影响客户的，墙面腻子施工，客户要铲除掉），楼地面是可以不做找平的（做了反倒增加了空鼓概率与，减少了净高）…。有的大盘浪费的是千万级。

新进入(新进入)城市，要分户内与公区部分，详细对当地市场，进行调研考察，对于客户敏感点，比如门、窗的档次，回家通道建议提高标准，但对于非客户敏感点就是成本，节省的范围了，当然为安全起见对市场考察，的目的就是看有没有其它开发商在做，其它的都在做，我们再写到销售合同里，再与质监负责验收的能，巧炒的以“请教”形式确认后，基本没有风险，而节省的成本却是百万，级甚至千万级。

如柳州项目拿地后运营，即组织事业部、营销、成本对当地市场考察，确定户内只做强弱电箱、可视对讲与一个水源点；居然户内预埋都不用（很奇怪顶棚灯怎么安装吧？由客户顶棚上开一，小槽走一护套线做顶棚灯源，并得到市场认可，其实按设计做了预埋，利用率挺低的）；楼地面找平层，当然也是没有；厨房门二侧的砌体在概念方案时，就提出取消了；所有顶棚腻子全取消。地下室部分主要有砼面，不粉刷直接采用腻子批刮；地下室顶棚考察“华润凯旋城”后决定结构面不，作任何处理交付等。成本节省效果明显。

二、外门窗节省成本策划

工程施工蓝图中都标有门窗尺寸，但其实为洞口尺寸。

实际门窗下单尺寸考虑门窗框与，洞口边须留隙、门窗边上下要垂直、窗台及粉刷厚度等要求，实际门窗下单尺寸比洞口尺寸长与宽，分别要小约5公分（外墙为面砖的工程更多）。

一般工程施工图是，结算的依据，如果在招投标中没有针对性，策划条款，实施中没有保存资料证据，加上施工单位在(单位在)实施中有意不提供对他结算不利，的资料或者按洞口尺寸上报开发商，边缝的打胶，也是他们在执行等等，最后的结算基本是，按洞口尺寸结算，总价相差多少呢？按平均三室二厅一厨一，卫户型计算，，每户平均有八个窗户（公共部位的窗户每户，摊入一个），每个门窗平均周长按，七米计，与洞口尺寸的间隙保守按2.5厘米计，每户0.175*8=1.4平方米，每个门窗约节省面积为0.175平方米，门窗按500元每平方单价计，每户节省700元。一千户的中型楼盘节省造价，约为70万元。

采取策划方案：门窗招投标与施工合同中，明确约定关于门窗结算尺寸是，按洞口尺寸长宽各扣5公分执行。如有特殊情况请施工单位提供经监理与甲方现场，工程师确认的门窗下料单、分格图并经现场复核尺寸后，才能调整结算。

门窗在满足强度、刚度的要求下尽量，选用小截面尺寸型号。

三、砌体成本节省策划

目前市场上的填充墙砌体材料长度尽寸主要是190（加气砼可根据要求加工成，标准的200，其它的标准砖、空心砖、水泥砖等一般都是190），而建筑图上标示，墙体厚度全部是200。如果按此情况结算时肯定要按200，结算给总包单位，相差一公分只能，算正常偏差，而且梁柱是200的，总包说相差的这一公分通过粉刷，层补上了，我方是无法扣这一公分的。但如果要求设计在出图前把建筑图上的，墙体厚度全标示成190，实际做也是190，总包是没有任何道理来要求按，200墙体厚度结算。粉刷的增厚定额有，规定是不能调整价格的。不要小看这一公分厚度，是砌体造价的5%，砌体是大项，一般项目的砌体，工程都超千万，这一公分的价差就是，大几十万至百万级。据了解规范应该没有禁止标示墙体，厚度190的规定（第一次出图就需，调整并不做宣扬，否则总包会纠缠开发商，做得太绝了）。

招采

控股在完善集采范围，除地方性特征较明显的的，材料与供货商，没有特殊理由都会，要求走集采。集采确实有明显的价格，与成本优势，而且控股肯定对供货商，还会有供应链融资（非标融资）的要求。

喜欢，就点个在看呗！

    关注 地产圈杂货铺