【城市的梦想】商业与城市更新

洞悉空间与价值，用更符合社会规律和商业逻辑的方式去构建城市公共空间。...



“城市规划其实就是一种低成本、单策略的城市更新。”

这个观点富有启发，这让我对这个貌似的“新话题”不再恐惧，也不再盲目激动。城市无时不刻不在更新，与时俱进是城市的本质要求。

每座城市，无论她的地理位置、发展历程和发展阶段，我们都隐隐感觉她们在往同一个方向去努力，那就是凝聚活力、常在常新。所有的经济、社会、文化成就在衰败的趋势中都十分脆弱，活力才是根本，是一切发展的基础。商业建筑研究就是不断追问：什么是好的商业空间？

追溯历史，几乎每一代商业建筑都是城市的缩影。如Shopping Mall起源于美国城市的郊区化，是城市蔓延的力证。之后，新城市主义兴起，强调重返城市，强调对街道和步行的尊重，室外（立体）商业街模式因而兴起，商业建筑从此不仅关注交易，还关注免费的场所体验和城市共享。

然而，美国模式的商业建筑在中国落地并不顺利，这与城市、人口、文化等诸多原因有关。而今在中国蓬勃发展的如万象城系列，事实上经过了本地文化改良。这种文化嫁接的缓冲地就是新加坡、香港这样的东亚文化圈。彼此文化更为相似：我们的城市不是蔓延发展，而是集约发展；我们的市民生活方式不是驱车百里，而是邻里相亲。所以，每个时代、每个地区对于“好的商业建筑”理解不一样。

这就归结为另一个问题：什么是好的城市？因为那是未来商业建筑的宏大隐射。



商业建筑研究过程中，把商业空间与城市空间做类比是常见的手段之一，因为两者都是密切关注顾客或者市民潜在的心理与行为。这一观点得到普遍认同：一个好的商业空间，应该是一处出色的城市空间，而它的逆命题也成立的话，建筑师们的职业前景将异常广阔，我们不禁把目光投向城市发展。

很多研究者都曾引用日本《都市计画概要》的这幅简图，言下之意是城市经过不断发展之后，将迎来城市机能顶峰，而后二分法看待发展，要么改，要么死。真的是这样么？

我们这么想，一座城市好比我们的家，毛胚房搬进去之后慢慢装修，使“家”的机能不断进步，同时一直持续的是，我们购置新的家居家电，淘汰那些旧的、不好用的部分……但是我们很难说，哪一天是这所住宅的机能顶峰，我们也从来不是等待这个机能顶峰之后才去着手改善。决定什么时候改、怎么改的不是机能发展轨迹，而是效益与成本的考量。如果花一些钱与时间能让家更舒适的话，我们决定去改善；当需要花很多钱与时间才换了一点点改善的话，那算了吧，攒钱买新房子——这样即便会有机能改善，改造也不会进行。

城市也是一样（图右）。假设既有建筑都能放在这个二维象限里，着手改造之前的重要任务是去拟合那条成本曲线，只有位于成本曲线之上的建筑才值得改造。再或者说，改造才会成功。再或者说，我们的设计方案才不会被轻易推翻或变样。接下来介绍一下我经历的一些城市与建筑更新项目，这些项目无论大小成败，都接连促发了一个非常实际的思考：面对城市更新项目，我们该做什么，又能做什么？

首先是两个跟随我的导师参与的两个项目，时间在2008年到2010年。一个是杭州大井巷改造，大井巷位于吴山脚下，是目前杭州最著名仿古街清河坊的一个支巷（右下）；另一个是杭州中山中路改造，也就是南宋御街建设工程（右上）。2008年的炎炎夏日，我和项目组第一次测绘大井巷现场。当时居民已经全部搬离，政府为了便于管理把所有临街门窗都堵死了。要进去测绘怎么办？一个工人拎着大锤跟着我们，遇墙拆墙，我们从这户进入下一户就直接凿开山墙。有点像打游戏，打完一关再打开下一关。那意味着要测绘整条街的任何一个细部，你必须从街头的唯一洞口钻进去，踏着那旧棉袄、花布鞋等残垣走过半条街到达，其实是略瘆人的一段路程。在寂静、破败、杂乱的老房子里，我们相对轻易地判别出曾经的生活痕迹，但是对之后的功用却知之甚少。对于空间、构件的判别更无从谈起，只能像做作业一样把所有的东西都详细标注下来。直到后来才知道，最后留下来的原件少之又少。





改造后是这样的，局部效果还不错，但也是不稀奇的仿古街。位置不错，所以商家也陆续开业了。再回头去看的时候，些许欣慰，些许遗憾。本来是一条颇具特色的古巷，听名字就知道巷子里有一口“大井”，围绕井的生活场景我们很容易想象，但是基于商业模式的平淡，它必然成为河坊街的翻版与簇拥。作为商业街，它也有很多缺憾，大的如保温、隔声、上下水等，小的如空调机位、商业立面等都没有贴合业态需求，形式与功能、运营有一定的脱离。

类似的项目是杭州中山中路改造。这条看似普通的城市道路下大概1.5米处，掩盖的是一千年前的皇家御道，非常神奇（上图）。政府决定改造这条街，变成文化旅游的又一张名片。能不能再现御街景象是次要的，把这条街道变得整洁，适宜居住、商业繁荣才是当下政府的核心关注。所以我们没有从考据南宋皇城着手，而是从考察居住区、整理乱搭乱建开始，做了一个风貌导则。各位理解其中的区别么？







秉承着“不拆迁、少改动”的原则，我们详细测量了沿街每个房子，然后在方案中做连续设计，包括对建筑外立面和对城市街道。

这个改造项目，王澍大师做的是南段，我们工作室做的是北段。那时王大师还没有拿普利茨克奖，只是感觉他气场非凡，滔滔不绝。必须承认，大师做得比我们好，街边小溪灵动了城市街道，营造出宜人的步行氛围，当然也激活了沿街商业。如果非要给自己的作品找点借口的话，那就是我们的北段道路狭窄，不允许附加物，而且两侧建筑要么是住宅，要么是历史建筑，能做的动作很小。



从2010年开始，我还参与了景宁畲族自治县的风貌改造。这是浙闽交接的一个山区小县城，如果不说，你完全看不出这是一个少数民族县城。政府为了发展特色旅游，决定改造风貌。你可以猜到——我们又是从街道整治开始。我们对每一幢沿街建筑都做了记录和设计，并且呈现了完整的效果。



从技术层面，在这个项目上还总结了风貌改造建筑手法的一些规律，作为未来更新的导则。之后有两条街实施了，我去看了之后，感觉市民还是那些市民、活动还是那些活动，建筑改造了没有什么不好，但有什么好处还真说不出。主要是建筑改造没有伴随产业升级，强行使形式脱离功能、运营、市场等，并非长久之计。所以我很怕再去看时，那些改造后的立面又变得破旧而杂乱。悲哀莫过于，政府的这场整治运动可能留不下任何痕迹。

学生时代的这些项目经历让我对这类项目变得谨慎和觉醒。我虽可立志成长为一名城市设计师，但是限于改造项目的不确定性和复杂性，我很有可能变成一个祸害城市的设计师。带着些许悲壮，在商建联盟最新发表的《集盒是什么》这篇文章里，我写了这样一句话：“没有物业改造的城市局部更新注定收效甚微。犹如试图用一杯清水来洗净污渠，结果只会是，让污水规模变得更大。”总结一下，建筑师应该做什么来真正促成城市的梦想？这是建筑改造的主要手法，看着也不复杂，是不是掌握了这些技术就可能“开张迎客”了呢？



改造类的业务，最基础的是立面改造，再复杂一点就是平面改造；如果业主有钱，我们或许可以做得更多；如果政府决心够大，我们或许还可以做到街道与广场；还有就是大型公建的改造，这一块国内一线城市已经在慢慢启动，它的经济效益与社会效益更为明显。更长远地，我们应该去寻求社会与经济问题的修复。未来业主找到我们，不是因为我们的设计手段多么奇特高端，而在于我们提供的是城市空间修复的综合解决方案。

目前我们团队在手的项目是华东电调大楼改造。各位如果关注设计媒体，这里的故事应该比较清楚。这座位于步行街和外滩之间的高层办公建筑，不论是城市要求还是自身发展，都迎来了商业化改造的契机。在第一轮的方案投标中，国内外的设计事务所都是用新建筑的手法在套一座老建筑，最终都指向了一座没有太多历史情怀的闪耀建筑。脱离开传统语境，单纯评论这些方案的优劣其实是很无力的。第一轮方案全推倒之后，最终我们的方案是以现状空间与未来功能相匹配作为构思切入点，是一种精细而富有情怀的探索。项目的进展很曲折，陷入政府、开发商、运营商、社会舆论的广泛博弈中。



像华东电调大楼这样的标志性项目不常有，再举例一个普通的更新案例，即与我们最密切的居住小区。我们看一座小区档次如何，通过看它的周边街道和沿街业态就可见一斑了。修车铺、洗脚店、沙县小吃门前的街道逛起来就是没有宠物店、生鲜超市、面包房的街道逛起来舒适，这个就是我们关注的商业如何影响城市空间品质的问题。

这个项目位于深圳与香港交界的位置，是一片普通的社区中的一小块底层商业。但是据说这片区域即将变得不普通：因为距离几百米处要开设一处新的口岸。政府不用大力推动，商人的嗅觉已经感知到这里。因此业主买下来这一片底商重新开发，一层加局部二层只有7000平方米。所谓面积不大，套路齐全。



设计的第一步就是明确项目定位，项目组在对比周边商业和分析居民生活方式之后，得出了社区商业的系列设计导则。事实上之后商业策划介入之后，林林总总分析得出的结论也是社区商业，但是他们没有对空间特征的阐述，而这方面建筑师却能说清楚。得到了业主认可之后，设计本身不难的。用最基本的可见性和可达性原则布置了动线与节点，划分了店铺，同时兼顾消防、机电布置的问题。





最重要的是外部形象与街道空间设计：既照顾了商业运营需求，最大限度挖掘商业价值，又竭力提升街道步行体验。因为我们当时的目标之一，就是把这片区域打造成未来居民散步、交流的目的地。



富有活力的城市界面是建筑师的追求，同时这里孕育的商机也是开发商的目标。这些外摆店铺看起来很美，同时又非常值钱。所以说，公权力是城市更新的触发器，而私权力才是城市更新的加速器，同时也是城市空间可持续发展的保障。最后的项目估值非常可观，我无法知道开发的准确成本，但是溢价四五倍是肯定的。现在这种投资机会不多了。尽管总量很小，但是操盘的周期也大大缩短。如果进一步优化开发流程，这是一门业内公认的好生意。

我们思考的是这部分溢价从何而来，主要有三个方面：一个是城市发展带来的土地增值，这是很重要的触发点；一个是物业增值，整体项目定位的提升以及品牌运营，有好的项目设计与把控，这部分溢价是可以有保障的；另一个是建筑师所贡献的空间增值，就是遵循价值分布规律，把最能赚钱的区域尽量做大，把后勤机电区域尽量移到不赚钱的区域。听起来很简单，但是要让建筑师洞悉“空间与价值”很难，何况建筑师对“价值”一词天生不亲近。



最后，我再抛一个耀眼的榜样——成都太古里。如果你有关注的话可能比我了解更多，2015年我们商业小组去到现场考察，还做了小组讨论，整体感觉，这几乎是建筑师理想的现实体现。为了实现城市的梦想，我们需要用一种综合设计的手段致力于城市空间的改善。我引用4P理论来诠释“综合设计”（MIX DESIGN）：一要有效益意识，空间有价值属性（PRICE）；二是要关注本土文化与周边社区反馈（PLACE）；三是要有产品意识（PRODUCT），如果我们意识到每一处空间都将成为有价的或免费的“产品”供给顾客或市民，那很多问题将一下子站到同一层面；最后是要把即有物业纳入全周期的即时反馈与推广中（PROMOTION），现在关注的后评估便是一个开端，未来信息技术的加入将会加快这一进程，当然这也是最为长远的目标。所有的这一切将改变行业生产方式，也将改变我们的城市。

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