360°分析：城西南价格重心下移！大国璟PK新鹿园，谁更值得入手？

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导读：上周，鹿城开年首个新盘——新鹿园亮相，宣称一期去化50%以上。

本周四（4月2日），与新鹿园一路之隔的保利·大国璟（备案名：璟之华庭）一期229套住宅迎来首次开盘。

作为新鹿园头号竞争对手，大国璟有何亮点和槽点呢？一起来看看~

◎来源丨房哥团队

◎文/编丨c东东/Mt.

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开盘楼幢

本次预售《璟之华庭》一期：3幢、8幢，建筑面积共计23837.11㎡，住宅229套。



▲一期开盘楼栋图

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区位分析

该项目位于鹿城区南郊街道南汇小学的西南侧，即德政东路59号。



▲地块相对位置。/好地网

该项目北侧临蛟尾堡河，一河之隔为利祥锦园、鸿豪景苑、清泰锦园、南塘华府等；

西侧为德政新路（规划）、规划商业用地；西南侧为金温铁路（距红线约40米）、新鹿园、横塘工业区等。

东侧为德政东路、南汇小学；

南侧为在建安置房。

大国璟和与新鹿园仅一路之隔，但地块微环境比新鹿园(新，鹿园)要好，楼盘规模也大许多，所以整体条件比新鹿园(新，鹿园)高出一筹。

大国璟北侧为代建绿化，和河流。周边居住氛围相对浓厚，不利因素较少。西南侧虽存在工业区，不过工业区几乎被铁路，相隔离，负面影响有所弱化。工业区未来规，划为商业用地、医疗卫生用地、中小学用地等。铁路距离较近，规划中拆除，但短期没有时间表。

目前，葡萄棚板块基本成型，除了下图中列出的商品房，项目外，大多为安置房小区，限制了该区片，定位无法往高端走。但单纯从居住角度来看，该楼盘相对均好，舒适度尚可。



▲红色虚线处为用地规划图，修改后与周边区(周边区)位图拼图。图/温州市自然资源和规划局官网

长按识别下方二维码，可查看房哥团队自主开发的保利·大国璟VR实景，楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。3

间距日照

大国璟容积率为3.3，采用阵列式布局，小区南侧为小高层（现多宣传为“洋房”），北侧为一类高层。较高的容积率，形似“高低配”的楼栋布局，相对积压了绿化，和活动空间，不利于小区园林设计和，营造。



▲大国璟鸟瞰效果图。仅为示意

大国璟建筑外立面为石材干挂+干挂铝板、局部涂料，档次较高。



从立面效果来看，还是较为大气。





▲立面效果图，仅为示意。

大国璟楼栋在朝向上为南偏东35°。从地块周边来看，夏季盛行东南偏东风，迎风面较大，还是较为舒适的。



▲大国璟所在地块风玫瑰图

在楼间距的设计上，大国璟的楼间距略大于，设计下限。以一期开盘楼栋为例，8#和南侧7#之间楼间距约58.39米，小高层3#和2#之间楼间距约29.16米。



▲楼间距仅为示意，以开发商销售口径为准。3#、8#为一期开盘楼栋。

那么，这样的楼间距和南偏东35，°的朝向，在日照上影响如何呢？

房探小哥请来了外援，让大家伙更为直观地看到小区日照情况模拟。可能有误差，供大家参考。





▲大国璟日照模拟。/微信公众号“小虎说房”

通过以上模拟可知，东南朝向布局采光较好。但受东南侧安置房遮挡，洋房日照质量影响，还是较大的。与纯南北朝向的房子相比，西侧房源临近正午，日照会更好一些。

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户型与新鹿园对比分析

一期开盘户型为小高层（洋房）105方、122方，高层89方、120方。



▲户型分布图。16#、19#、20#为安置房

洋房层高为2.95米，高层层高为2.9米。

文中涉及的户型尺寸可能，有误差，仅供参考，以实际和售楼处，销售口径为准。下同。



小高层105方：▼



----独立玄关、特别是独立储物间比较好用，一般高层100来方户型(，方户型)少有这个配置。

----缺点是外卫设置在了玄关入口处，动线略有干扰。

----与新鹿园(新鹿园)同类，产品102方相比，面宽10.2米＞对方9.9米；u型厨房优于对方l，型厨房；主卧进深3.8米弱于对方4.55米，不能做走入式衣库。

小高层123方：▼



----厨房进深3.35米，面宽2.5米，呈瘦长型倒U结构，利用率非常高，操作台面很宽裕，但购房者和开发商必须注意，的是：全装修台面如何设置，是有讲究的，其中冰箱位应该移到左侧：



这样做有几大好处：

◆ 厨房操作动线更流畅：取→→放→→洗→→切→→烹→→装盘候餐，一气呵成；

◆ 冰箱离灶台有一定距离，有利于保护冰箱，不受高温损害；

◆ 烹饪是非常高频次的操作，灶台两面空间，充足非常重要；

◆ 冰箱可以与烤箱、微波炉等厨电做嵌入，一体式，类似下图，非常好用：



----除了厨房以外，大国璟这个123方与新鹿园，(新鹿园)125方相比：

◆ 客餐厅一体，空间舒适度优于新鹿园，但无独立餐厅。两者各有利弊，取舍看各自偏好。房哥个人认为：刚需或首改户型，空间舒适度会更重要一些。

◆  大国璟123方主卧4米，进深刚够用，但无走入式衣库。新鹿园主卧有走入式衣库，更好用，但主卧进深较短。

◆ 大国璟123方有独立收纳空间，但新鹿园入户对景玄关，感受会更好些。

从户型实用角度，个人倾向于选择大国璟，123方，前提是厨房装修必须优化。

8#高层89方：▼



----客餐厅进深5.4米太短了，很局促；

----主卧进深约3.55米，摆放1.8米的大床非常勉强；

8#高层120方：▼



这套120方的分析，详见历史文章：最好的户型在哪里？市区新盘老盘户型大盘点！

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价格分析



备注：因本项目实行装配式建筑和住宅，全装修交付，价格备案未包括舒享版装修单价2000元/㎡、畅享版装修单价2500元/㎡、尊享版装修单价3000元/㎡。

大国璟一期折后均价约2.46万/㎡，这个价格有性价比吗？



与周边项目比



周边项目最有可比性的是新鹿园和现代·锦华城。

大国璟与新鹿园一路之隔。大国璟外立面为石材干挂+铝板，新鹿园为仿石涂料。大国璟小区中有安置房分布（安置房物业费2.58元/㎡），但因为物业费与商品房，一致，有利于后期管理，所以负面作用有限；新鹿园南侧紧邻S1线，噪音影响更为明显，地块条件也更差。

在各面积段定价上，两者有所差异，但价格差别不算大，其中大国璟高层小户型要高出新(高出新，)鹿园1000多元/㎡，同条件小高层户型单价，也高1000元/㎡出头。

现代·锦华城交付品质略差一些，目前二手房售价为约2.3-2.6万元/㎡。

另外，大国璟与周边其他项目如麓湖湾、璞丽湾等售价也差不太多。但无论楼盘定位、行政区划、周边微观环境等，大国璟明显更胜一筹。



▲项目周边一二手房价格，可能有误差，以实际为准

因此，大国璟与周边项目相比，价格重心在下移。

一期同类户型定价和新鹿园相比，价格贵了1000来元/㎡，但在地块条件、城市界面、外立面上，大国璟优于新鹿园。

两者部分户型错位竞争，新鹿园小户型定价明显较低，对总价敏感者可以考虑新鹿园。从居住改善角度，我们更倾向于选择大国璟。

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选房注意事项



▲以94折计大国璟120方分为洋房3#和高层8#两种。

----我们先来分析下高层8#东西边间。

8#120方为两朝南户型，设有边厅，低楼层房源南北采光受7#遮挡，东边间可利用，东厅来采光通风，河道景观视野间距也不小，南侧比西边套的，视线也要好许多。

▲8#东边间视野示意图，仅为示意。

8#两梯五户布置，东边间日常基本上与，一户邻居共用电梯。而西边套要与，两户89方邻居共用电梯，电梯使用效率东边间更高。



▲仅为示意，不作为交付标准，以开发商公布为准。

所以东西边套相比，虽然东边套贵了1600，多元/㎡，但从居住改善角度，仍然建议优先选择东边，套120方。

----再来比较一下小高层3#边套120方。

3幢120方边套，采用南厅三朝南设置，东西边套没有本质区别，但东边套居然比，西边套贵了1400元/㎡，毫无疑问优先选择西边套。

----最后，来比较下8#与3#的120方，哪个更好。

8#高层套内面积小8方左右，房间尺度大多相对偏小，且少了储藏室。就居住舒适度而言，3#120方显然更好。但3#边套均价比8#高了近2000元/㎡，对于总价预算不超，300万的购房者来说，8#中低楼层更加适合。

因此，从价格日照通风等角度，综合考虑，8#120方低楼层东边间，在120方中比较有性价比。如果追求尺度的舒适性、户型利用率以及上下便利，度，对价格抗性弱的，可以选择3#西边套。8#南侧只有7#一幢高层，所以中低楼层的，日照条件仍然不错，而定价相对较低（如7层比，17层便宜2000元/㎡），对于89方小户型而言，价格仍然是第一考虑要素，所以建议选择中低楼层03、04室。



▲8#日照示意至于3#105方，价格都要赶上8#120方西边套的总价了，相比之下，8#120方西边套套，内面积更大，性价比要更高一些。





▲大国璟3#和8#部分户型备案价格

好了，今天说到这了。

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