地价房价冲发发，五象已经抛弃了刚需？

刚需该去哪？...

你知道吗？4月份以来，南宁多盘备案价涨了20%以上。

在五象，不仅D王盘频出，房价直奔2万+元/㎡，备案价也涨得汹涌，有楼盘最高涨，了7000多元/㎡。

看到这些，很多人都觉得，五象在逐渐抛弃刚需。但或许，还有机会。

去年，“限价”在土拍源头渐渐消失，毛坯备案价开始上浮。

今年4月份以来，备案价涨势汹涌，多个楼盘普遍涨了20%以上。▲部分楼盘备案价对比（不完全统计）

在五象，涨幅也比较明显。

盛科城3期，去年备案9000-1.1万元/㎡，今年备案1.6万-1.8万元/㎡，涨了7000元/㎡。

金科博翠山，去年备案价8500-1万元/㎡，今年备案1万-1.2万元/㎡，涨了2000元/㎡。

合景叠翠峰，最新备案均价近1.4万元/㎡。要知道，它隔壁的悦年华，去年备案均价才1.1万元/㎡。

今年的备案价，可以说是跳跃式增长。与此同时，五象所剩的限价项目并不，多了，主要集中在龙岗和五象南。▲当前五象在售限价盘

当备案价大幅度上涨，当限价盘所剩不多，热度不减的五象，房价也会跳涨？

土地市场，向来是影响楼市的源头。

今年，南宁住宅供地约，5000亩，五象仍独占鳌头，供应1845亩，占比37%。▲今年南宁商品房，住宅供地（单位：公顷）

此外，开发商拿地热情不减，楼面价还在攀升。

在五象湖，4大D王外加一天王，楼面价高达1.2万-1.4万+元/㎡。

在龙岗，今年拍下的地块，楼面价6000-8000元/㎡，土地最高溢价率达78.5%。▲五象不同板块最新地价

在五象湖东，2017年澜庭府楼面价，才3499元/㎡，2019年阳光城拍下澜庭府，附近地块，楼面价已达5825元/㎡。

在五象南，去年大唐拍下的地块，楼面价也到了3900元/㎡。

面粉价越来越高，就注定面包价不会走低。不过，由于供应持续跟上，市场竞争加剧，也避免了房价过快增长。

地价直接影响着五象板块的，价格分化，从五象湖到五象南，价差拉得很大。▲五象板块差价拉大

如今，五象湖4.0时代来临，即“建龙新建龙”，房价齐刷刷直奔2万+元/㎡。与五象湖相隔，不远的五象南，却还有1万元/㎡的楼盘，价差非常明显。

五象南，是刚需上车五象的选择？

曾经，很多人瞧不起的五象南，竟然也有今天。

从去年到今年，五象南声音一直不小。

去年，五象热度、自贸区光环叠加，五象南热度渐起，商品房成交量仅次于龙岗，排名南宁第二。▲2019年南宁板块，成交量。来源：克而瑞

今年的五象南，热度依然居高不下，原因有二。

首先，万有国际旅游度假区落地并开工。项目计划总，投资500亿元，更有自治区重点文旅项目、强首府标志性重大项目，等光环，带火了靠近它的五象南。

其次，五象南今年预计供地614亩，居南宁板块第一。供地多，意味着今年五象南或添，不少新盘，形成集群效应。▲五象南板块，供地排名第一。来源：克而瑞

从万有国际旅游度假区实锤并落地，到迎来土地的集中供应，五象南今年的，想象空间很大。

五象南，有自贸区加持，在规划上定位综合功能，看似偏向于产业。但去年和今年，板块内楼盘走量一直很快，很多人表示看不懂。

首先，要看懂五象南的定位。

从规划上看，沿着平乐大道，五象南产业、保税、商业、住宅、配套等功能依次布局。▲五象南两大核心板块

小襄认为，产业是自贸区的发力点，也意味着未来人口的导入。人来了，就有刚性居住需求。再加上万有国际，旅游度假区的助攻，五象南自然而然走红了。

其次，五象南楼盘走量快，和价格不无关系。

未来五象湖饱和后，五象南就是价值外溢板块，两者之间最高价差达1万+元/㎡。此外，五象南楼盘之间，价差也较大，从1万元/㎡，到1.6万+元/㎡。

纵观整个南宁，1万出头的房价，已属于非常低洼，甚至沙井、三塘、相思湖等板块，都是这个价了。

因此，五象南1万元/㎡左右的刚需盘，走量相当快。比如，印象愉景湾，去年卖完了十几栋楼，如今1期清盘，2期立马就续上了。

小襄驱车沿着平乐大道，路过建工城后，一直往南，还要掉头拐进小道，才到达印象瑜憬湾售楼部。

说实话，第一次去，感觉远了点。

但从地图上看，项目距离“万华绿”也就5、6公里。此外，项目东侧紧挨着振邦路，规划双向8车道，向北接驳那黄大道，直通总部基地，预计今年6月通车。▲印象愉景湾周边规划图

项目周边规划配套较多，有奥特莱斯、邻里中心、前海人寿医院、中小学等，还规划有水系湖景。若一一兑现，居住会较便利。

此外，规划中的地铁3号延长线（还未敲章），保税中心南站，近邻2期地块，项目有可能晋升为正地铁盘。▲项目效果图

回到项目本身，印象愉景湾，作为一个刚需盘，还是有舒适度的。

项目总占地167亩，容积率4.0，2梯4户设计，分两个地块开发，由4个开发商联合开发，即龙光、合景、阳光城和大唐。

如今，项目1期已经清盘，开始卖2期了。2期更靠近规划湖景、规划地铁站，环境及便利性，都会比1期好一些。

2期产品，依然是85-123㎡三四房。其中，85、97㎡小面积，户型占比较高，价格比一期略有上涨，预计1万出头。85㎡门槛约20万元，97㎡门槛，约23万元左右，不绑车位。▲小面积户型

这样的产品，结合1万出头的价格，位于热度升高的五象南，有一定竞争力。或许，这些也是吸引刚需，的主要原因。

不过，小襄仍要提醒，无论自住还是投资，都要考虑成熟时间。目前，板块配套兑现还需时日。

但是，再回过头看凤岭北、五象湖等板块的发展史，当配套逐一兑现，价格也就不一样了。

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