假期，大政策！

优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

试点文件指出要聚焦重点行业——交运、环保、公用事业+新基建。

1）优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。

2）鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。什么是REITs？其实有点类似于众筹。

REITs全称是Real Estate Investment Trusts，中文名是房地产投资信托基金，REITs本质上是将不动产证券化。

REITs虽然叫房地产投资信托基金，但是投资领域不局限于房地产，以REITs发展最为成熟的美国为例，目前美国REITs总规模大约是1.3万亿美元，其中包括交通运输、物流仓储、数据中心在内的泛基建类REITs规模占比达35%。

房地产REITs可以比作众筹买房，比如1万个人每人投资1万元，就是1亿，将这笔钱交给某个专业管理机构，买入1亿元价值的房产，然后收来的租金或者地产升值都将转化为分红收益（期间管理机构要收取一部分管理费）。

并且由于REITs可以在二级市场自由流通，投资者可以在持有期间随时在二级市场卖出。

同样，如果一个REITs是投入高速公路的，那就是众筹修建一条高速公路，或者直接买下一条建好的高速公路，然后通过收费分红实现稳定收益。

ps：本次REITs试点采取的是“公募基金+ABS+项目公司股权”的交易架构，由于目前公募基金只能投资股票、债券、ABS等标准化产品，不能受让非上市股权，所以必须通过购买ABS来获得项目公司的股权。

本次试点的基建类REITs和目前市场已有的REITs有何异同？

其一，本次基建类REITs更加强调基建领域的投资，尤其是交运、环保、公用事业+新基建等重点行业，而不涉及住宅、商业地产。

其二，国内现存的REITs以债务性融资为主，并不完全持有物业的产权，而此次试点要求基建类REITs必须持有基础设施项目公司全部股权，通过穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权。

其三，国内现存的REITs在募集方式、上市交易等方面有多重限制，并未真正实现公开募集和公开上市交易，而这次试点要求真正实现公开募集和公开上市交易。第一，“防风险、去杠杆”，基建类REITs试点是深入金融供给侧结构性改革、进一步发展直接融资的体现，REITs万亿蓝海市场即将开启。

试点文件开头就是这样一句话——“为贯彻落实关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板的决策部署，积极支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展...”

研报社之前说过，金融供给侧结构性改革就是从间接融资转向直接融资、从债务融资转向股权融资。

而REITs就是将不动产进一步证券化，便于上市流通，本质上就是加大直接融资，所以如果说科创板针对的是轻资产的科技，那么REITs针对的就是重资产的基建和房地产。

这样来看，从去年的科创板，到今年的创业板注册制，再到最新的REITs试点，其实是一脉相承，本质都是在深化金融供给侧结构性改革，进一步发展直接融资、股权融资，强化资本市场服务实体经济能力。

研报社认为，此次基础设施REITs试点的意义不亚于科创板推出，这次试点将正式开启国内REITs的万亿蓝海市场。

第二，“稳投资、补短板”，基建类REITs试点的落地将进一步促进基建项目的实施，提高财政政策刺激投资的效果，稳定投资、稳定国内经济。

之前的文章已经强调过财政政策是当前宏观政策的关键，而刺激投资则是着力点，在当前时点推出基建类REITs试点，毋庸置疑，不仅仅是要补基础设施补短，更关键的在于加码投资，对冲疫情，稳定国内经济。

国内基建投资的矛盾一直是资金需求与稳杠杆之间的矛盾，说简单点就是地方政府搞投资需要钱，但又不能再继续加杠杆提高负债率，怎么办呢？基建类REITs就可以解决这个矛盾，通过REITs引入社会资本参与建设，既能获得大量资金加大投资，又不用增加负债。

研报社认为，此次基建类REITs试点将意味着地方政府的投融资机制迎来全面变化，这可能催生地方政府投资的新一轮放量（类似2015年专项债的推出），从这一点来说，基建类REITs的推出，将进一步促进交运、环保、公用事业+新基建等领域的投资建设。

第三，对普通投资者来说，基建类REITs试点的落地将提供一种高分红的投资品种，在无风险收益率逐渐降低的大背景下，REITs可能将成为居民储蓄的一大转移方向。

既然是广大投资者都可以参与的公募REITs，那么大家关心的肯定是风险和收益，值不值得参与。

研报社认为，基建类REITs试点前期可能主要投资于一些风险较低、现金流稳定的项目，比如老基建领域的高速公路或者新基建领域的数据中心等等，只要估值合适，就能保证稳定的分红、较高的收益。

从美国目前的基建REITs来看，美国6只基建REITs中有5只均投入通信领域，2013-2019年这些REITs的收益率约为24%，远高于其他REITs的表现，也高于同期股市的表现。

据美国REITs协会官网介绍，目前约有8700万美国人通过他们的退休金账户投资REITs，也就是说大约每四个美国人就有一个人通过退休金账户投资了REITs，可见REITs在美国的受欢迎程度。

中国市场目前股票规模是60万亿，债券规模是66万亿，基金规模是3万亿，REITs会成为下一个发力点吗？

ps：当然，REITs始终是权益类产品，不是保本保收益，每年会进行一次资产价格评估，如果投资资产价格下跌，也会发生亏损。（由于二级市场流通，也会出现流动性损益）第一，不动产资产管理机构，基建类REITs启动将盘活国内不动产市场，一方面提高不动产的估值，另一方面也将带来增量业务（包括信托、公募等金融机构）。

第二，本次试点文件指出的聚焦重点行业——交运、环保、公用事业+新基建、产业园区。

1）优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。

2）鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。