明天公开！放风3.3万/㎡！江北这家新盘户型封神？实探真相曝光……

踩盘测评！...





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你想买的，正在关注的楼盘，都可以联系我们，我们前去实地踩盘，做测评。

最近，我在朋友圈看到，江北纯新盘融侨誉江府明天公开，今天，高师傅特意赶到项目，为大家带来高师傅趣踩盘第七期。

关于这家楼盘，网上的争议较大：

• 一是其地理位置，项目对标华润国际社区，虽然只有一路之隔，但是恰好不处于江北正核心区；

• 二是项目户型打出了“江北户型王”的口号，但是有人觉得户型惊艳，有人却觉得不够实用。

今天，我实地踩盘，测评了该项目的地理位置，户型实用性，以及未来升值空间！大家一起来看看！



先来看看融侨誉江府的位置，与华润国际社区真的只隔了一条杨子江隧道，但这个位置恰好也有争议。

一般来说，通常所说的江北核心区是扬子江隧道和长江隧道之间的区域，而融侨誉江府恰好在扬子江隧道东侧，不在江北正核心区范围以内。

虽然名义上是中央商务区，但无论是距离江北第一高楼、还是金融中心、江北新市民中心、华润万象综合体等，都有一定距离。

不过好在距离地铁11号线（规划中）浦江东站只有400米左右，距离扬子江隧道也很近，未来交通十分便利。不过现在地铁暂未动工，利好实现的周期比较长。



我在售楼处周边还发现，这里有大量的租赁用房和人才公寓，如江北2018G05租赁住房和江北人才公寓等，跟融侨誉江府很近。加上融侨誉江府不在正核心区，未来房价涨幅空间难免受到影响，可以看一组二手房数据，最能直观体现：

融侨誉江府所在的板块周边，二手房有阳光帝景、乐府江南家园、新江雅苑等，挂牌均价在2万-2.5万/㎡左右。而处于正核心区范围内的华润国际社区、正荣润江城，二手房报价在3.7万/㎡以上，一路之隔，房价天壤之别……

融侨誉江府，号称“江北户型王”，引发了很多人的讨论。

我在售楼处特地考量了这个王牌户型。

89㎡的户型，三室两厅一卫，带一个5.5米的大横厅，阳台5.5米X1.5米，尺度感很大！小户型做到这种程度，的确很难得。



但从实用性考虑，朝北的小卧室仅有8㎡左右的使用空间，且房间的门就对着客厅正中间，无论是上厕所还是去厨房，都要经过这个房间，动静区不分离，隐私性和舒适度都打折扣。

108㎡的户型，与89㎡基本类似，有2点不同：1、朝南主卧变成套间，带独立卫生间 2、朝北房间与公共卫生间位置互换，隐私性更好。

布局比89㎡的更加合理，同样是5.5米的横厅，朝南主卧是套间，卫生间干湿分离，朝北房间跟公用卫生间互换位置，隐私性更好。



125㎡的户型，四房两厅两卫，尺度感更大，6米的大横厅，加上主卧套间，实用性更强，但是朝北的小房间有同样尴尬的问题。



总的来说，小户型尺度感大，但是实用性不是很好，资金预算充足考虑大户型更加合适。我在售楼处实探，售楼员透露，项目首开，价格可能会向江畔都会上城看齐。据了解，江畔都会上城此前开盘，均价为30500元/㎡，除了一楼外，楼上的均价卖到了3.3万/㎡。

售楼员透露，项目要首开，最小户型要卖300万以上，但据了解，融侨誉江府的得房率为70-75%左右，而即将加推的江畔都会上城，得房率在78%左右，略占优势。

除此以外，江畔都会上城，紧靠江北一中分校（小学＋初中部）项目还将引进山姆会员商店，并且自持3.4万方商业面积。



不远处的润辰府，靠近育英小学和南京一中（高中部），也是江北响当当的名校。

对比下来，融侨誉江府周边只有三幅没有引进学校的教育用地，学区不稳定性强，似乎没那么香了，如果首开价格是3.3万/㎡的话，那么性价比并不高。项目对面的华润国际社区，最高成交价卖到了3.7万/㎡，创造了江北神话。但是由于板块不同，二手房价格没有可比性。

优势

1、户型尺度大，5.5米大横厅居住舒适

2、未来距离地铁站（暂未动工）、扬子江隧道很近，交通便利

3、小区对面的二手房卖到了3.7万/㎡

劣势

1、位置不在江北正核心区，未来升值空间打折扣

2、同样的价位，能买到靠近名校的其他楼盘

3、得房率低只有70-75%，没有核心区楼盘高

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