3个月后深圳40周年，前海扩容迎来重大转折点！

前海扩容箭在弦上...

前几天（5月9日），前海官方发布的一组成绩单让楼校长颇为震撼。

截止今年3月，356家世界500强，936家国内上市公司在前海设立企业（福田CBD，世界500强深圳分布只有63家）；

5年来，注册港企从2015年的2113家增加至2019年底的12012家，注册资本达1.3万亿；

2020年，前海城市新中心计划完成投资高达586.1亿元（几乎相当于盐田全年GDP）。

上千家巨头企业纷纷在前海布局，上万家港企争相入驻前海，直接用行动和真金白银投票前海。政府更是高度重视，2020年计划重金砸入586亿元，推进235个项目建设，可谓是下足了血本打造前海城市新中心。

然而，这仅仅是前海的一个新开始。前海已经启动了“双扩区”方案，前海管理条例和规划正在修订，均指向一个新的目标——前海作为深圳的新城市中心。2020年或许是前海的一大转折点。

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深圳成立40年，或迎来前海扩容礼包

去年10月，前海双扩区方案已经上报国务院。

坊间也一直猜测国家很可能将前海正式扩容作为深圳成立40周年的大礼包。

40周年大礼中，创业板注册制度改革也定了！据深圳卫视报道，国家最近确定的创业板注册制改革，即是支持深圳建设先行示范区的重要体现和具体举措，同时也是一个重要预示：深圳在落实先行示范区《意见》上，已经迈出实质性步伐，接下来与深圳有关的重大改革和政策利好，或将会陆续出台，包括前海扩容。

前海扩容官方层面也在不断释放信号，除了上报国务院的明显信号外，后续政府也不断提及。

2019年12月，前海管理局在总结前海今年工作重点，首次明确写到：积极推动前海合作区、自贸片区“双扩区”和总体发展规划修编。

在1月8日开幕的深圳市六届人大八次会议上，市长陈如桂强调：推动前海合作区、前海蛇口自贸片区’双扩区’尽快落地。

4月17日，前海建设2020年第一次会议中指出：加快前海建设进程，为深圳40周年献礼。

以上释放的强烈信号得出，15平方公里的土地太小，满足不了前海发展成为“国际化城市新中心”的需求，急切需要改变现状。

前海扩容要怎么扩，在谈之前，先弄清前海和前海城市新中心这两个概念。

前海合作区，2010年8月26日经国务院批准成立，目前包括桂湾、前湾、妈湾三大片区，共计15平方公里。

前海城市新中心的规划图，是2018年从有关《前海城市新中心规划优化》的汇报文件中流出来的。

范围为前海15平方公里+宝中7.2平方公里+大铲湾+小铲岛+大铲岛+孖洲岛+大小南山面积约57.7平方公里，这也是最大概率的扩容范围。开篇提到今年投资586.1亿建设就是砸向这片区。

前海不断得到国家的肯定，前海的发展已经成为大湾区乃至中国发展的重点。前海扩容箭在弦上，只需待到8月，或迎国家重磅大礼。

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双扩区能给前海带来哪些利好？

“双扩区”到底能给前海带来什么？虽然目前具体的政策内容还没有正式公布，但在楼校长看来有几大利好尤为值得期待。

1[b]前海扩容+职住比调低，功能更丰富多元

前海扩容基本是板上钉钉的，根据2018年政府流出的文件保守估计，扩容面积4倍左右，这意味着前海在多出来的土地上能有更多的作为，一展宏图。

2010年前海定位是深圳的“双中心之一”，主要功能是深港现代服务业创新合作。10年后定位也由城市级跃升为国家级，粤港澳大湾区发展规划赋以“国际化城市新中心”的定位，及先行示范区核心引擎区域的定位。

角色的巨大转变，意味着前海之前的功能主要是深港合作区、商务中心区或科技区、金融区等产业概念，而前海城市新中心的功能更加丰富多元，除了商务、产业外，将会配建更多教育、医疗、文化、生态、博物馆、艺术馆等等配套，更加宜居宜业。

再加上2018年职住比调整由4：1降低为2.3：1，增加了公共配套和居住用地，以缓解职住矛盾。

办公和居住土地面积调整，再加上扩容，前海作为城市中心，将不再与香港捆绑，而是和深圳各区的融合度更紧密，成为真正意义上的城市主中心。

2[b]更多名企慕名而来，各项数据抢眼

一直以来，前海始终围绕着“制度创新”这一核心使命，在投资便利化、贸易便利化、金融创新、事中事后监管、法制创新、人才管理体制等七大板块形成了深具前海特色的创新成果。

截至目前，前海累计推出制度创新成果520项，分别在全国、粤港澳大湾区、广东省和深圳市复制推广50项、5项、69项和165项，在山西省、赣江新区等区域实现点对点复制超过250项，成为制度创新数量最多、复制推广最好的自贸片区之一。

中山大学评估显示，前海制度创新指数综合得分2018年、2019年连续排名全国第一。

因此导致众多企业慕名而来，截至2019年底，注册企业超17万家，同比增长12.6%。其中世界500强企业359家，港资企业12102家，内地上市企业达936家。仅五年时间，片区经济已实现跨越式发展，注册企业增加值从2015年的1019亿元跃升至2019年的2566.65亿元，增长了1.5倍。这一切，都得益于政策创新的红利。

未来前海就业人口预计52万，居住人口预计23万。从就业和居住人口的差值来看，前海的居住类物业极其稀缺，未来也只有塔尖人群才能够居住于此。

前海的宅地本来就不多，2020年前海潜在入市新盘仅有7个，每个都含着金钥匙出生，备受瞩目。其中远洋滨海大厦和前海鸿荣源胤璞预计5月开放展示中心。

前海战略地位猛然提升，世界级企业纷至沓来，经济产值爆发性增长，毫无疑问成为投资置业的最热点片区，去年前海的两大项目成为整个深圳购房者的焦点。

去年11月，招商领玺开盘，1306人抢456套房，中签率不足35%，开盘当天售罄，吸金超63亿。

随后，颐湾府开盘，推售367套，开盘当天去化近9成。

可以预见，接下来入市的每个居住产品或被秒光，购房者也无时无刻虎视眈眈盯着前海上新项目。

3[b]大批重大公共配套加快落地

前海作为重金投入的区域，大批基础设施建设也在如火如荼推进中，今年前海将迎来真正的大爆发，让我们一起列举一些前海重大公共配套。

交通基础设施建设加快，深圳地铁5号线南延段和9号线西延也已开通，两条地铁线现今全线贯通；今年前海政府要求，三号景观桥、月亮湾立交–桂庙路主跨线桥贯通，稳步推进妈湾跨海通道工程、新城立交完善工程、前海—南山排水深隧系统工程等一批重点基础设施工程。

妈湾跨海通道

还有前海综合交通枢纽，目前是在建亚洲最大的交通枢纽，联通世界的重要交通枢纽。

前海综合交通枢纽规划

教育短板慢慢补齐，今年确认的有，英国哈罗礼德学校、英国国王学校、荟同学校等全球优质教育资源也将落地前海。

荟同学校

整个桂湾片区目前规划前海城市新客厅，是前海的地标性建筑。周边还有前海国际会议中心、前海国际金融交流中心、剧院、演艺公园和桂湾公园等高端公共配套。

前海国际金融交流中心

今年是前海的高光时刻，大批重大项目将有突破性推进，建成后极大满足前海居民高阶的商务、消费和精神文化需求。

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前海稀缺居住产品，建面34-70平

从政府重视程度、规划定位、资源投入、企业引入、交通、各项配套等各个方面综合看来，未来前海将涌入大量的高素质人群，也将产生大量的居住需求，然而前海居住产品非常稀缺。因此楼校长认为，前海的新盘，可以果断下手！

近期楼校长了解到，距离前海700米，老前海片区一项目即将入市——远洋滨海大厦，主推34-70平公寓，及办公产品。

由品牌房企远洋打造的集商业和写字楼综合体项目，远洋在深圳有大量储备用地，实力毋庸置疑，品质有保证。

交通方面，距离9号线荔林站仅100米，未来可通过9、2、5、12号线及深莞惠城际换乘快速通达深圳各区及高铁站和机场。

配套方面，周边有南海中学和南山荔林实验小学，商业配套丰富，有宝商业广场、星宇前海购物中心、奥尼嘉依、来福士广场等等。除此之外还有明代春牛堂文物保护单位，南油文化广场、深圳南山医院等配套。

尤值得一提的是项目景观资源，背靠大南山公园，周边还坐拥前海绿化走廊、荔林公园、西通公园等生态资源，一览无余观赏城市稀缺绿景。