楼市,没有新韭菜了!!!

 

今天的楼市,没有新韭菜接盘,只剩下老业主改善,二手房挂牌量创下历史新高的残酷现实。...





今天的楼市,没有新韭菜接盘,只剩下老业主改善,二手房挂牌量创下历史新高的残酷现实。

文 | 杨国英

财经暖男 | 只说有用的

有点罗嗦了,前天刚写过(《信心危机?!》)。

事关楼市,罗嗦一点,多强调一点,怎么也不为过——城市居民的身家性命,超过70%都押在房子上。

我对楼市的判断,2017年是个分水岭!

2017年之前,我一直鼓励买房,并曾经组团调研过。2017年之后,我一直鼓励卖房,早卖早好。

事实,证明了我的正确。

2017年之前买房的,该赚的,都赚了;早买一两年,更是赚得盆满钵满了。

2017年之后卖房的,截至今天,越早卖的,亏得越少。前天还有朋友跟我说,位于北京三环边的一套小三房,“17年下半年听了我的话,卖了850万,要是熬到现在,750万都卖不掉。”

这一反一正,相差的,可不是100万的事,而是250万的事——850万买点理财产品,3年下来,复利差不多有150万。当然,你可能觉得,房子不卖,不是有租金收入吗?我告诉你,这样的房子在北京,一年租金也就10万元左右。

耐不过太多人咨询楼市,上午,我发了个朋友圈:

2020,是过去4年最差的卖房时点,但又是未来4年最好的卖房时点!

对我的这一判断,太多人感到不可思议。

没精力一一回复,随后,我又发了一个朋友圈:

现在的楼市,一线和二线头部城市,最大的问题是:没有接盘侠了,刚需新韭菜想接盘,已经接不起了。

所以,这两年的楼市成交,要么是改善型的,要么是学区房,新买一套,就相应多出一套存量闲置的。所以,现在,各大城市的二手房挂牌量,几乎都创下历史新高了。

比如,我日常坐标的南京,现在的二手房挂牌量(贝壳网数据),已经快9万套了,仅半年时间,就新增了15%,谁去接盘呢?

面对现实,许多人不是不相信,而是选择性忽略,不愿意相信。

1,过去20年,我们的房价逻辑是:基于预期交易的逻辑,而不是资产本身的逻辑。

注意,这个是与全世界几乎所有国家,都是截然不同的。

预期是,越来越多的人,将会持续不断地涌入城市、涌入大城市,就是所谓的城市化。预期是,货币是持续宽松的,信用是持续扩张的。

在这两大预期的支撑下,我们的房产投资,是不在乎租金回报率的,是不在乎持有收益的,我们在乎的是预期的交易收益——赚未来接盘侠的钱,而不是租房人的钱。

2,但是,现在这两大预期,全都出问题了。

其实,之前两三年,就已经出问题了,现在,只不过是越来越严重了。

所谓的城市化、大城市化,经过二、三十年的急速推进,早已进入下半场了。现在,举目全国,除了极个别的城市,包括一线和二线头部城市,对人口的吸引,已经越来越难了。

难到什么程度,有些二线城市,几乎已经是零门槛了,只要你愿意来,立马给你落户。

还有,货币政策,是的,从去年下半年,我们的货币政策,再次开闸放水、今年更厉害。

但是,请注意,货币宽松,并不必然带来信用宽松——并不必然有人愿意去借钱、愿意去负债。当前,就处于货币宽松、信用收缩这样的矛盾境地。

说实话,疫情仅是加剧了信用收缩。

即便没有疫情,今年信用也是很难扩张的,原因是,在政策引导的企业负债向居民负债转移之下,我们的居民负债率已经比较高了,没有多少人愿意再增加负债了。



3,这是个重点,阶层问题。

不管你承认不承认,社会永远是存在阶层之分的,至少在财富这个层面。

改革开放40年,社会整体财富增加了,几乎所有人的生活水平,也都提高了。但是,与此同时,贫富差距也放大了,这些年,我国的基尼系数一直大于0.4,远超警戒线,处于“收入差距较大”的范畴。

30年前,基本上是没有“富二代”一说的,再厉害的,也才刚下海不久,只有“创一代”;但是,20年前,“富二代”有了;现在,完成家庭资产积累早的,都已经有“富三代”了。

这就是阶段分化,有的人,天生就是富二代、富三代,站在父祖辈的肩上,而你的家庭没有资产积累、或积累得过少,你是草根一代、或者创一代。

而这折射到一线和二线头部城市的房产。

一种是大城市的原住民,他们是不用操心房子的。

一种是大城市的新移民,又分为有房的和无房的。有房的,可分为两类人,主要靠自己打拼的,这个主要集中在优秀的70后和部分80后,他们而立之年时,房价高得还不是太离谱;主要靠父母支持的,这个70后、80后、90后都有,但是,父母支持买房的时间节点不同,结果也是不同的。
支持得早的,倒还好,支持得晚的,现在压力也很大。

而至今没房的,问题来了,现在的北上深,如果你是草根一代,那么,即便你税前收入100万(完全可支配的,估计也就30多万),没有10年,你也买不起一套房,注意这还是首付;如果你想主要靠父母,那么,你家得是村里首富、镇里的高产、或者县里的中高产,否则,也是基本无望的。

这就是今天的90年后,草根一代的90后,以及即将走向社会的00后,所面临的残酷现实。

这同样也是今天的楼市,没有新韭菜接盘,只剩下老业主改善,二手房挂牌量创下历史新高的残酷现实。

不多说了,除了学区房(这个以后也不一定),快跑!!!

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