昆明新房房价地图：2万/㎡楼盘和低价盘分别在这些地方

你不可能跨进同一条河流，2次。...

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导语：

最近昆明的房价如何？

本文关键词：

1、2万+楼盘分布地图

2、低于1.4w楼盘分布地图2018年10月，当时我们昆明楼市公众号做过一次统计，当时统计了昆明在售的83个项目。

其中，1.4w以下楼盘是43个（约等于一半），从低到高排序，那么中间的41-42位（包括并列在内），其实是不到1.4w的。昆明当时的房价中位数1.4w左右。

2019年9月，我们再次统计了昆明在售的110个项目，按照从高到低价格排序，第55个项目1.5~1.6w与1.4~1.5w的过渡区间，也就是说1.5w是当时昆明楼盘价格的中位数水平，从当时的楼盘价格上来看，也可以算是刚需盘和基本改善型居住的分割线。

根据中国房价行情数据显示：昆明的房价最近一月（4~5月）的房价为14471元/㎡。根据锐理数据显示：昆明最近一月（4月）新盘开盘均价为13977元/㎡。上次我们在昆明楼市六点半发布了一张网传版的2w+楼盘地图，其中价格偏差较大，导致很多楼粉发问“是不是真的？”

今天我们特意做了一个修正版。注意事项：

（1）其中的价格标注，楼盘若有多类房源销售，以单价最便宜的那类房源为标注。本文均不参考公寓价格，所有数据均不统计公寓数据。

（2）万科翡翠滨江、万科500里等项目，仅是单个户型的均价达到2w，但不是所有房源均到2w，所以出现普通房源户型单价1.7w的标注，图中用区间价表示整体房源价格。金地云海一号标注到2.2w~4w是已经将别墅、叠墅算在内。

（3）部分项目由于地段原因，极有可能价格在2w+，有营销动作准备开盘的项目已经在地图中显示（但没标注价格），比如龙湖天璞；暂无营销动作没有亮相信息暂没有统计在地图中（比如翠湖映象）。

（4）价格均为参考价，位置也为手工标注，具体价格和位置请以售楼部实际价格为准，本文仅做参考。（点击可放大）

（1）地段分布：南市区高价盘居多

从上图可以看出，昆明2w+的新楼盘大多分布在市中心区与南市区，其中尤以南市区最多。

除南市区和中心区外，其他区域基本没有超过2w的新建楼盘。

实际上，北二环外的楼盘也有超过2w的，不过多是二手房小区。

根据二手房房价，北市区翡翠湾、世博片区（高天流云、世博生态城）、金江小区（涵苑、熙苑、旭苑）、云康园、月牙塘小区都在2w+，其中金江小区熙苑更是在5w+。

（2）卖高价的理由是？

我们可以发现，南市区高价盘分布又集中在草海片区（洋房/别墅为主）、巫家坝（高层为主）、会展片区（观滇、洋房/别墅两类）。

除此以外，市中心（二环内）的楼盘价格较高。

也就是说，假设你不要求买洋房/别墅，避开巫家坝、市中心这样的热门区域，也不要观滇池，那么基本上高价盘与你没有多大关系。

当然，洋房类也有普通价格，你可以选择东市区。（中交碧桂园美庐映象、中南十二集、中海云麓九里等项目，洋房价格都在2w以下）

就算是巫家坝区域，也不是清一色都在2w+，超过半数项目的中低楼层房源也在2w以下。（保利天际、中海寰宇天下、即将首开的未来之城、招商公园大道、世茂璀璨臻樾都买得到2w以下的房源）

临近滇池，但是又不需要观滇池的房源也很多。（山海湾8号的特价低楼层房源1.7~1.8w，翡翠滨江四期1.6~1.7w低楼层，以及大会展片区还有恒大玖珑湾1.5w左右）

（3）总体趋势

把类似1.7~2w的项目的高价房源也算在2w以上的情况（沾着边），整个昆明在售138个（其中包括安宁太平+阳宗海少数几个盘）项目中，总共有27个项目，约占比19.56%。

假设完全按照整体均价超过2w的项目，总共有20个项目，约占比14.49%。

而在去年10月统计的房价中位数一文中提到，昆明均价2w+的项目总共有13个，占当时统计的110个项目中12%左右。

也就是说，高价盘的数量和比例都在上涨。

（这里需要注意，今年我们新增了周边区域七八个项目，而去年的统计范围仅为主城五区，所以实际比例上，高价盘的比例应该更大一些）看完高价楼盘，我们也可以关注一下在昆明整体均价之下的楼盘。

注意：

（1）其中的价格标注，楼盘若有多类房源销售，以单价最便宜的那类房源为标注。

（2）安宁区域/嵩明区域/以及周边区域，有统计到部分项目，但不全面。

（3）在2019年10月的统计中，我们发现昆明的楼盘中位数在1.5w左右，但不代表1.5w以下就是昆明的低价位的项目，而前面提到多个数据（房价行情网、锐理数据）显示最近的房价均价是1.4w多，故而我们这里选取1.4w来作为区分标准。

（4）价格均为参考价，位置也为手工标注，具体价格和位置请以售楼部实际价格为准，本文仅做参考。（1）低于1.4w均价项目分布较广

其中西北片区、北部山水新城、东市区、呈贡区域、经开区、晋宁片区分布较多。

（部分项目的特价房源，偶尔有单价在1.4w之下，不统计在内）

其中主城盘龙五华官渡西山四个区中，分布不多，基本上每个片区就三四个项目。

南市区三个：俊发彩云城、海伦国际、北大资源颐和1898，西北片区三个：实地、春城映象、君庭云邸（这个项目也只是部分房源价格低于1.4w，洋房类还是在1.5w左右）。

（2）低价盘数量减少，城区扩大楼盘越来越远

在138个项目中，总共有43个项目均价在1.4w以下，占比31.15%。

排除掉晋宁、嵩明等非主城五区项目之外（盘龙五华西山官渡呈贡这部分楼盘129个），共有34个项目，占比26.35%左右。

而在我们2019年10月的统计中，共有38个项目均价在1.4w以下，占比34%左右。

主城范围内1.4w以下的项目确实有一定减少。

但新进的周边区域中，万元以下楼盘依旧不少，随着城区的扩大，周边区域配套也在不断完善，预算有限和旅居的小伙伴可以适当放宽区域选择条件。

（3）50%的项目在1.4~2w之间

共有69个项目（占比50%）价格在1.4~2w之间，实际上这一价格区间也是最大众小伙伴考虑的购房区间。

也就是说，昆明目前在售的138个项目中，1.4w、1.4~2w、2w+的占比情况大致是30%、50%、20%。

有些项目虽然品质和设计上依旧是普通项目的配置，但由于配套学校或者临近地铁等原因，价格相对周边其他项目略超出1千元左右，也可以看出购房者对配套因素对产品本身因素的偏好。

在昆明二手房主要的房价结构中，以10000~14000元/㎡居多。（图来自中国房价行情），也就是昆明的二手房整体水平比新房便宜至少2k。也就是说，如无特别偏好新旧房，且首付预算较为充足，就近（工作单位或者小孩学习）考虑二手房也是一个不错的办法。推荐阅读

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