优质学校的学位值多少钱?以上海实验东校为例

 



5月17日补充几句:各地都在说学区房将降温?我不这么看。只要口袋还有钱,中国人就不会放弃教育竞争。关于房价,这几天将写一篇,向您介绍我们的看法。

5月6日起,北京适龄儿童将开始采集小学入学信息。今年“幼升小”,除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外,城六区更是通过明确“六年一学位”,实施“多校划片”等措施,为“学区房”降温。

此外,北京通过集团化办学和学区制改革等方式,扩大优质教育资源覆盖面。北京市教委介绍,北京市三分之二以上的中小学校已纳入学区制管理。2019年,小学就近入学率达到99%以上。



随着公民同招的实施,上海优质学区房热度越来越高,一套房子,除了居住功能,还承载了教育功能,因为居住和教育功能的叠加,又附加了投资属性。

那么,我们居住的房子,真实居住价值到底是多少,学位挤占了多少资金?今天四大少教您一个简单的计算公式。小学生都能掌握。

在计算之前,要从一个现象说起,那就是对口优质学区的同一个小区里,面积小的房子的单价肯定是要高于大面积的房子的,中介们总结为低总价和高单价的区别。

我们以对口上海实验东校的罗山花苑为例,罗山花苑属于三学区,幼儿园对口市示范幼儿园冰厂田幼儿园,小学和初中是九年一贯制的上海实验东校,属于浦东一梯队末尾,二梯队领头,罗山花苑无疑属于上海典型的优质学区房。

可以发现,这两套实际成交的小面积的两室比大面积的两室房,单价高出了近1万(暂不考虑是否存在特意做低总价少交税),如果把罗山花苑二楼115平的三室和六楼70平的两室(带阁楼)比较,最高单价差不多能相差2万。当年新房出售时,六楼和一楼的单价3200元,二三四五的单价是2900元,这是真实的居住价值差异(1998年代购房者讲究实用,同样的面积,顶楼多了阁楼,一楼多了院子)

我们要弄清楚一件事情,在学区房的定价体系中,学位是单独计价的。面积越小的住宅,在房子的总价中学位的占比越大,反应在明面上的单价就越高。为了专门计算学位的价值,我们可以套用一个公式:

学区价值+居住价值=房产总价

进一步可分解公式为:

房产总价=学区价值+房产真实单价x面积

以上面的罗山花苑为例,我们可以列出二元一次方程式:

A(学位价值)+88 x B(真实单价)=690万元

A(学位价值)+76 x B(真实单价)=630万元

A(学位价值)+88 x B(真实单价)-A(学位价值)-76 x B(真实单价)=690万元-630万元

12B(真实单价)=60万元

B(真实单价)=5万元

A(学位价值)=250万元

得出:上海实验东校+冰厂田幼儿园的学位值250万元

至于罗山花苑的真实单价(居住价值)为5万元,可以通过周边非实验东校的普通地段学校对口小区进行查证,比如杨高中路一侧的金杨,大部分小区的单价在4.7万到5.3万之间。
为证明该项结果的准确性,我们可以拿距离学校远,但同样对口上海实验东校的碧云东方公寓重新计算一次。



数据来自链家,选择2017年成交数据有两个原因,一是2017年房价和现在的房价相差不大,二是正好这两套房子签约时间同期,所处楼层也是中楼层,可比性高。

A(学位价值)+86 x B(真实单价)=770万元

A(学位价值)+142 x B(真实单价)=1100万元

A(学位价值)+86 x B(真实单价)-A(学位价值)-142 x B(真实单价)=1100万元-770万元

56B(真实单价)=330万元

B(真实单价)=5.9万元

A(学位价值)=263万元

得到解:碧云东方公寓的学位价值=263万

碧云东方公寓承载的学位价值,再次验证罗山花苑的结论,上海实验东校的学位值250万左右。

至于碧云东方公寓的真实单价(居住价值)为5.9万元,可以通过周边非实验东校的普通地段学校对口小区进行查证,比如中环另一侧的的碧云新天地,均价在6.7万左右。碧云新天地是板楼,得房率高于碧云东方公寓的筒楼,导致两者单价有差别。
有兴趣的,可以算算自己学区房承载的学位价值。上海优质学区房(一类小学和一二类初中),学位价值大概是在200-300万左右。

给孩子买了学区房,孩子未必能赢,但是不买学区房,很可能会输。毕竟上海初中升高中的概率只有50%,高中考上一本的概率只有15%。无论未来教育怎么改革,以房子为主要依据的学校划分,不可能变,最多有学区变成三五公里以内的片区混合。从北京的经验来看,在规定时间以前的业主,依然可以享受新教改规则之前的学位。

学区房,能买还是买!
碧云国际社区
16000+家庭的生活态度



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