七大标杆项目排队入市，西安商业格局将重置

环球港、宜家荟聚、欢乐海岸、万象天地......

随着新一代消费者崛起，个性定制、特立独行愈发明显，如何满足人群对商业功能化、独特化、精神化的全维度诉求，成为当下购物中心共同探讨的话题。

需求变化“倒逼”供给侧变革，翻阅西安购物中心近10年历程，不难发现，城市商业发展已经进入第三阶段。即跨越了商品时代：购物中心按档次定位，紧扣品牌档次做好“货品经营”；流量时代：物质满足之上，购物中心开始注重体验感营造，主题活动、主题IP、主题街区等“空间经营”。

从而进化至价值时代：新一代消费者崛起，商业体需要具备“客群经营”的能力，全方位满足人们功能性、独特化、精神化的诉求。主动探索和经营消费者生活方式的全新商业精神，也恰为陆续将在西安入市的项目们所秉持。西安环球港可谓噱头十足。

项目位于城市东部核心片区，幸福路与万寿路之间，北起华清东路，南至新兴南路，跨越西安市新城区，雁塔区，规划长度5.85km，平均宽度200m，总占地面积117万㎡，总建筑面积79万㎡。



它是全国最大的城市林带建设项目，亦是全球最大的地下空间综合体。

在资本运作方面，月星环球港同样具备看点，因施工难度空前，作为投资、建设、运营方的中建深度参与并共同打造，由此成为中建西北区域总部在全球范围内唯一持股的商业项目。

这里的吸睛之处，更是多到令人咋舌。

除了邀请全球知名的设计机构担纲景观设计！23个错落有致的下沉广场，让顾客行走在连续的阳光中庭即可移步换景，在地下局部空间内实现了7米商业层高，并充分利用下沉广场的扶梯、步行梯、观光电梯及漫步道路，将林带景观、文娱配套、游乐设施等林带综合利用与地下主题商业结合，打造垂直城市休闲空间。





幸福林带地下商业效果图

定位全业态、全客层、全龄段、全天候，环球港新型体验式业态占比超过50%，由北向南形成活力之都、欢乐之城、时尚之港、文化之旅四大区域，以及体育竞技IP、“电影+”IP、文化创意IP、特色餐饮IP等四大IP矩阵。

有趣的是，由于项目南北布局“太长了”，将建设有轨电车，串联北侧体育赛事引擎，南侧文化艺术引擎以及中部商业体验引擎。此外，串联地铁8号线、1号线、6号线，项目计划于2021年正式开业。大华1935的重生，让全国商业地产人看到，西安在城市更新方面，拥有明显的物业价值提升优势，但存在大量老旧厂房改造的城市，不一定就能够化腐朽为神奇，更要看项目的可塑性和市场的差异化。

西安3511原址曾是西北最大的军需毛巾厂，其中包含77颗大树，3栋包豪斯风格的老厂房和10栋极具年代感的老建筑，对3511来说，他需要的不仅仅是工厂改造本身，还需要一种包裹着个体生活、街区分为的“复兴”与“再生”，天然的特殊身份，使其成为新商业项目中较为独特的一个。



秉承“微更新、轻改造”的建设理念，3511的创作团队将最大限度的保存超大厂房、超高挑高、超低密度和恰到好处的绿茵等空间特色，最小限度改造室内空间。

以自由形态“退让”自然生长的树木，在拆除后的部分植入庭院空间，从融合生活配套服务与文化体验空间的复合型社区商业中心入手，来保留建筑价值的最大化，让周围的新建建筑来衬托老厂房的建筑语言，构筑宜人的社区环境。



在业态方面，3511涵盖了零售、餐饮、亲子、书店、展馆、杂货和周末集市等多元创新产业业态，有意思的是，项目将花卉市场开进了老厂房的空中平台，为园区工作的人、周边居民、访客等提供充满全新消费理念的文艺型社区商业新物种。2020年疫情期间，一封太古地产全球行政总裁白德利发来的公开慰问信在互联网流传。

电子信函中对西安人民发来最诚挚的问候并祝愿一切安康，此外，其表示对西安市场发展前景充满信息，信守长期投资本地市场的承诺，将对西安项目保持沟通，希望在疫情工作告一段落后，尽快启动西安项目落户和开工建设，太古地产能有机会参与到西安的城市更新，再次深表谢意。

在看到公开信函后，无异于太古方面对西安项目的“官宣”，至于选址何处，悦君第一时间联想到的便是小雁塔历史文化街区项目。

小雁塔历史文化片区效果图

2018年12月，经过多年的酝酿，小雁塔历史文化片区综合改造项目全面启动，综合改造将建设包含小雁塔古建筑群、唐文化风貌展示区、生态遗址公园和商业服务设施的城市公共空间新格局。

项目是西安皇城复兴及历史文化街区的重要组成，将本着“尊重历史、不留遗憾”的理念和“保护、再生、创新”的思路，以传承和保护城市历史文脉为切入点，全面整合历史、文化、旅游、文物资源。小雁塔片区现状（2020.6）

目前，片区改造已进入攻坚阶段，拆迁已经进入尾声。此外，小雁塔景区暂停开放至2021年3月31日，闭园期间停止晨练，博物馆正常开放，参观游客请按照西安博物院疫情防控要求从西大门(朱雀大街北段)进出。

长期以来，“大小雁”双塔双IP的协同效应，因彼此发展的不均衡而难以有效发挥作用。相信随着项目的落地，小雁塔片区的区位活力亦将从此前略显孤寂的历史与文化中绽放，以城市会客厅的全新姿态，为古城商业形态树立另一个模板出来。

占位钟楼的头部文旅街区

易俗文化街区有机更新项目位于钟楼东北角，总占地86亩。这个由东大街、北大街、西一路、案板街四面围合的区域，在相当于大雁塔北广场1/3面积的区域里，密集分布着

易俗社剧场

、西安市邮局钟楼支局办公楼、西安新华书店钟楼店旧址三座近现代文物保护单位，该项目的含金量可见一斑。

尤其是西安易俗社，因与法国芭蕾舞剧团、莫斯科大剧院一起，被誉为世界三大古老剧院，而在业内享有崇高声誉。围绕城市文化轴建设，以易俗街区、小雁塔、碑林、大唐东市历史文化片区为依托，以保留城市记忆和传承城市文脉为切入点，曲江正在打造古都风貌聚集区的新典范。



易俗文化街区项目效果图

即将亮相的易俗文化街区，以易俗社为中心，将融合秦腔艺术展演、秦腔博物馆群落、戏曲文化创意为一体。从效果图上可以看到，街区将开辟南侧、东侧等多个入口，中心形成一个开放式广场，建设中国秦腔博物馆、露天戏台以及其他商业配套设施。

在功能设施方面，街区计划搭建秦腔文旅演出、场景化体验与数字化展示、文化创意产品研发基地，发挥百年易俗社的文化艺术与学术价值，为西安文旅产业快速发展注入新活力，为打造秦腔IP，凸显易俗社“中国第一、世界第三”的金字招牌贡献力量。易俗街区改造项目拆迁现场

目前，易俗街区地块内原德发长酒店已基本拆除完毕，即将启动范围内其他建筑的拆除工作，区域内的文物保护单位将得到妥善保护。同时为配合易俗街区提升改造，阔别已久的钟楼书店旧址建筑将恢复往日功能，重装迎接广大读者，与古色古香的易俗文化街区融为一体。

2017年9月，宜家荟聚正式签约落户雁塔区。

宜家对西安的看重可以说超乎预期。作为市场争夺战下的一种策略，宜家快速布局的打法，在西安亦体现的较为明显。西部首家宜家荟聚购物中心项目选择西安雁塔区，届时将形成“一城双店”的格局——要知道，宜家的这种打法，此前只是北上等几座城市才有。

在建的西安荟聚项目位于雁塔区沣经一路以东，西丰路皂河生态公园以南，子午大道以西，西部大道以北，毗邻西安市内最大、占地约1700亩的皂河生态公园。项目集购物中心、宜家家居、蕴含宜家理念的高层塔楼以及下沉广场屋顶花园。总投资额约40亿元人民币，商业面积超过20万平方米，停车位大于4000个。消息显示，该项目的概念设计已经完成，因此前在施工所在区域发现古墓群，目前正在进行文物勘察工作已经结束，顺利开工，将于2022年开业。坐落于深圳湾畔的深圳华侨城欢乐海岸，以海洋文化为主题，融汇主题商业、时尚娱乐、生态旅游、商务度假等多元业态为一体的城市文化综合体，凝聚了华侨城多年在文化、旅游、生态、娱乐等业态的成功经验，曾被授予国家AAAAA级旅游景区。



深圳欢乐海岸作为华侨城第四代作品，让城市生活有了更精彩的可能，而今伴随“欢乐海岸西安版”的开发，这一时尚生活将在西安上演。

“大资本、大配套、大布局”，是华侨城欢乐海岸成功的标配。

作为沣东华侨城六大项目之一，西安欢乐海岸位于沣东华侨城大型文旅综合项目核心位置，项目占地约20万平，是时尚微度假、娱乐化场景、符合消费功能为一体的度假文旅商业综合体。



西安欢乐海岸效果图

欢乐海岸西安版创新街区延续“欢乐海岸”的优秀基因，结合曲水街、喷泉水秀、生态公园、购物中心，塑造专属“欢乐海岸”的美学生活方式，满足不同消费人群的体验需求。目前，欢乐海岸西安版创新街区正在建设中，预计摩天轮2021年完工，曲水湾2022年开街，温泉酒店2023年试运营。随着华润置地在西安的不断深化布局，以及次级商圈取得的优异成绩，华润置地商业线也开始布局城市其他优质板块，如果说西咸万象城是华润在西北的起步，那位于城南电视塔的中国第二座万象天地，则是华润置地商业板块继续引领西安品质生活、艺术商业的新起点。

深圳万象天地的成功，曾博得全国商业圈的聚焦，西安万象天地作为全国第二个万象天地自然在落地前就引得更多关注，同时也值得背负所有人的期待。



西安万象天地入口处效果图

项目一期约10万㎡商业裙楼位于曲江与长安中轴线交叉核心地带，未来同时接驳地铁2号线与地铁8号线，且临近绕城高速，交通十分便利。从建筑结构来说，空间的综合利用使西安万象天地秉承了深圳万象天地的特点。

有别于传统购物中心的“盒子”型结构，西安万象天地打造“街区+盒子”mall的新型城市空间，在提供消费场景外同步营造有调性的艺术氛围。在客群定位上，万象天地主动匹配有较强消费力且心态年轻，视野开阔、对消费和社交环境有品质要求的人群，通过融合创意文化、娱乐体验、网红餐饮、运动潮流于一体，打造城市级开放式高品质社交和潮玩目的地。西安万象天地内部街区效果图

不同于常规购物中心，万象天地满足消费者从早到晚，空间、时间和类别上的高品质运动潮流、文化和餐饮娱乐需求，在满足消费者物质需求的同时，有望引进国际级艺术潮流文化相关活动以满足消费者的精神文化需求。据悉，西安曲江万象天地有望在2021年第二季度开业。

除了对西安万象天地的筹谋，华润置地配合政府在电视塔板块正在打磨的曲江CCBD，也同样展示了华润置地对西安的重视程度及规划蓝图。对进入城市商业竞争下半场的西安说来，依然还有很多小而精，大而全的商业画像令人耳目一新。

无论是营业中、改造中、正在建设中，还是那些即将落地的标志性项目，我们都要抱有乐观的心态来看待优胜劣汰的市场规则，一起静待西安商业格局的重置。

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法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟

陕西大秦律师事务所

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