又一次惊艳，难得的越级品质，仁恒江上湾值得投下房票吗？ 房叔跑盘 NO.76

萧山科技城的成长需要耐心...

前几日的问答之中，关于限价背景下维权问题频出的问题，房叔给出的解决方案之一便是选房尽量找品牌房企，工程、精装，乃至物业等相对可靠。

在杭州，滨江、绿城、融创等几大房企自是购房者心中的“优秀品质”代言人，而新晋的“豪宅专家”仁恒虽入杭不久，但所出产品皆有不错的表现。

千万级的滨江园，优越的地理位置、学区及优秀的产品，几次推盘中签率从未超过20%；之江板块的珊瑚世纪，因地理距离稍远，但中签率依然保持在10%-28%。

此外仁恒入杭第一个项目，即与香港置地联合打造的前湾国际社区，在产品塑造也有口皆碑，俘获不少改善群体芳心。

前湾国际第三期“江上湾”也已领出首张预售证，预计下周开始登记。

作为仁恒入杭首站，前湾国际前两期已全部去化完成，新上的“江上湾”表现如何呢？我们先来看看“江上湾”的现场情况。

2016年年底，传化一口气竞得萧山科技城三块土地，其中的萧政储出[2016]29号地块便是今日主角“江上湾”所处的地块。

地块东至A22路，南至钱江二路，西至抢险河，北至滨江一路，离钱塘江直线距离约500m。

已于2018年9月正式开学的惠立学校与江上湾直线距离约1.8km。而距离公立杭师大萧山科技城实验学校直线约1.1km，与边上幼儿园均由仁恒代建，预计在2021年完工。

最快可以投入使用的大型商业配套为传化科技大厦旁的商业综合体，由香港置地打造运营，预计2023年完工。

前湾国际一期附近的邻里中心也可提供一定的商业配套，预计2021年投入使用。

以上配套是最快可兑现的配套资源，但较集中在前湾前两期住宅周边。

在江上湾西南侧还有所54班的规划学校用地；东侧为在建英慈科谊医院，预计2022年完工；北侧规划了商业用地，南侧规划为邻里中心。

规划落地、运营后，江上湾周边生活配套还是较为丰富的。

江上湾规划了5幢32F高层和8幢7F洋房。其中洋房一层有地下室及赠送花园。

高层设计了约105-187㎡户型，目前未有户型图出街；洋房设计了约126㎡、146㎡、169㎡三种户型，目前已有约126㎡和146㎡户型图出街。

此次推出的是洋房9#、10#两幢，9#楼为约146㎡户型，10#楼为约126㎡户型，均为一梯两户设计。楼盘主出入口设置在东面，次出入口设在南面，车行均可通过进出地下车库。在高层南侧，设置了戏水池、下沉式庭院、健身房等功能区域。

主出入口南侧为物业用房兼部分经营用房。

售楼部设在经十九线和纬九线交叉口。售楼部北侧即是前湾前两期住宅。

一期外立面已基本建成，外立面品质感十足，二期外立面则仍在施工之中。

江上湾外立面采用的是木纹板铝板、大面积玻璃和部分真石漆。据销售口径，会比前两期更加美观精致。样板间暂时只开放了11#楼约146㎡的实体样板间，且为交付实景。

总体素净，但不失用心。如门把手上用皮套保护，厨房手摇式窗户，卧室可半开或全开的窗户等。

约126㎡的样板间预计周末会开放。而其4000元/㎡的装标之中，中央空调、新房、地暖三大件配齐。

客厅大理石地面、墙纸贴墙、客厅陶板背景墙，主卧背景墙，厨房西门子油烟机、燃气灶、老板洗碗机、铂浪高洗涤池，卫生间TOTO台盆、马桶、高仪龙头、花洒。

整体装修标准远超目前同价位竞品，甚至比大部分更高一级的新盘产品更为良心。江上湾施工进度实景。

预计2022年年底交付。楼盘南侧钱江二路实景。

一路之隔便是规划的邻里中心和学校用地。邻里中心再往南是规划宅地。楼盘西侧目前比较杂乱，后期为市政绿化。再往西是新街大道，后期可通往滨江二路。

目前车辆稀少，最多的是在此练习的教练车。楼盘东侧高新九路，同样是崭新的路面。

楼盘施工车辆多停在这条道路上。

一路之隔便是在建的英慈科谊医院，其主大门在东侧。惠灵顿学校实景。洋房约126㎡四房两卫户型 →

| 优点 |

①四叶草户型

②全明户型

③南向大面宽阳台，舒适性较好

④U型厨房，操作方便

⑤主卧带独立卫生间、走入式衣柜、飘窗，私密性好

|缺点|

①无明显缺点洋房约146㎡四房两卫户型 →

| 优点 |

①四开间朝南，舒适性较好

②全明户型

③南向大面宽阳台，舒适性较好

④U型厨房，操作方便

⑤主卧卫生间双台盆，实用性好

⑥小储藏间设计，实用性较好

|缺点|

①无明显缺点自拥江战略提出并逐步实施以来，钱塘江两岸的板块价值被赋予了重磅的政府规划红利。

这其中最明显的当属奥体板块，自G20后以迅猛的势头赶追滨江区政府核心区，奥体千万级的楼盘不怕买不起，就怕抢不到。

而与奥体核心区直线距离约10km，同在钱塘江南岸滨江区块的萧山科技城则显得冷清许多。

其中，受制于杭甬高速围合，复杂土地性质，使得萧山科技城与钱江世纪城、萧山主城之间产生了地理隔离，且路网短期难以大规模进行有效的板块融合，产生较为明显的板块断层。

在杭甬高速抬升、机场快线也将同步动工，萧山科技城融入城市核心步伐正在加快。

加上如连接亚运村的滨江一路、滨江二路正在加紧打通步伐，萧山科技城迎来了交通全方面提升。

“偏居一隅”的萧山科技城也迎来了发展的曙光，与拥江核心区的关系也将变得更为紧密。

各类资源配套的分布规划也预示着未来萧山科技城兼具丰富产业和宜居生活等方面。

然而目前萧山科技城的板块现状与城市断层问题并未得到有效的改善，且在短期也难以改善，已有规划蓝图的萧山科技城仍需要时间的培养与酝酿。

现实与未来都在，现实的萧山科技城让人却步，但优异的区位优势让萧山科技城不会沉默太久。

2.8万元/㎡的板块均价、两站亚运村、快速连通城市核心的杭甬高速，加之超越竞品的板块内生配套，对比同价位的南部新城，萧山科技城并不弱。

至于江上湾，产品确实令人眼前一亮，对比更高价格的新盘产品丝毫不逊色，甚至在一定程度上出现领先优势，仁恒确实名不虚传。

但劣势同样明显，江上湾距中轴快线萧山科技城站超过1.5km，步行可达性较差，对于刚需上班族友好度较差。

仁恒江上湾最大的优势依旧是楼盘优异的品质。

高层根据之前开盘，精装均价约2.85万元/㎡，套均总价大概在300-530万元。

产品品质大幅领先同价位竞品，刚需、刚改自住选择可加以考虑，比较。

根据销售方案，洋房精装均价约3.47万元/㎡，套均总价集中在405-515万元。

这个总价段明显触碰到目前的板块价值天花板，喜欢仁恒、纯改善自住多比较比较，毕竟买房不只是投资，住得舒心同样难得。本文仅代表作者个人观点。

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