控总价，成了上海楼市里的救命解药
买房，请控制好总价...
如果不仔细看，你可能会发现楼市最近一年真的是百花齐放
其中一个很明显的趋势就是上海的新房，总面积段越做越小，同一个区域的新房总价也越做越低
这其实就是越来越明显的用户端需求在市场的真实呈现，特别是在一二线城市，随着房价的高起，这样的趋势也越发明显
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总价为王的第一要务是一定要控制好面积段
户型的转型，大体看经历了四个阶段
第一阶段就是把空间做舒服了，150㎡做了三房两厅两卫，怎么大怎么来，住的舒服就行
第二阶段就是把空间做合理了，120㎡做了三房两厅两卫，面积稍微小一些，但整体的居住体验感还算有所保障
第三阶段就是面积可以更小些，但把空间功能一定要更丰富些，95㎡做三房两厅两卫
到了第四阶段，就是把空间做紧凑了，80㎡做了三房两厅一卫，麻雀虽小，但五脏俱全
目前一线城市应该进入到了第四个阶段，二线城市应该进入到了第三个阶段，大家可以对比看下当下自己所在的城市，那些主流的开发商的主力户型，心中就应该大体了解所在城市处于怎样的户型阶段
经济发展与户型发展的发展，呈现出了完全的正相关而这样通过控制面积段来控制总房价的策略，上海目前多个盘的热销都能说明这样的问题
比如中海汇德里，直接把83平做成了三房，而且还做了两厅一卫，放眼整个上海，这样的户型都很稀缺，导致的最终结果仅仅只要900w左右的价格，就能在内环上车了
还有海玥金茂悦，也直接开出了75平的两房，直接对准华新板块中的刚需，总价320万起也直接把几百米之隔的另一个自家项目，弄的不知所措，相同的资源相同的区位，唯一的不同就是兄弟项目最小面积段是99㎡的三房，400万起的总价
差不多的项目，80万的差价，直接导致了不同的项目热度和市场反馈度
所以你看，所有逻辑就是全部都是围绕总价段做文章，哪怕我单价比你贵一些，也没问题，关键是总价要低，一切围绕总价走
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我们再来看看如果从置换的角度看，总价低的房源到底有啥优势
最大的好处其实就是，卖的更快
因为总价低，面对的是最广大的购房群体，小标的也好出手，再叠加一些好的地段等因素，整体的成交周期就会比较短
我们来对比看下仁恒在上海所有楼盘的相关数据的情况，如果你仔细看，会发现总价与成交周期或多或少都存在着负相关仁恒西郊花园的成交总价是725万左右，是仁恒在上海的所有项目中最便宜的，但成交周期也是最短的，仅仅只要49天
成交总价低，意味着成交周期短，而成交周期短，其实也意味着更快的资金流动
楼市的本质其实就是资金的游戏，而更快效率的出手，也就意味着当你换房时，你手里有着比别人更充沛的现金
换句话说，当你处于卖房买房这样的置换阶段时，你将比别人有着更多的优势
如果我们再看下去年上海卖的最好的新房项目，都是一些大家非常熟悉的网红盘，请注意，看一下他们的套均总价
超过这个价格段卖的好的，要么是被限价的前滩，要么就是真正的中内环稀缺的产品，会吸引着不差钱的土豪
如果大家买房比较早的话，会发现在前几年比如2011年、2012年时，上海楼市的主力价格段是300多万
这么多年过去了，即使房价翻倍了，总体的价格段其实并没有特别明显的提升，只不过是面积越买越小了
如果你去拉了一下二手数据，会发现今年相比去年同期成交量翻倍的区域是：月浦、罗泾、马桥、曹路、唐镇、曹杨、徐泾、青浦新城、泗泾、华泾、彭浦、淞南、顾村、长兴岛
可能很多地方你都没听过，帮大家总结下，就是二手房率先回暖成交的，基本都出现在外环外
总价低的楼盘，在任何一个趋势下，都会率先回暖
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总价为王的背后，其实是楼市购买能力的真实体现由于资本回报率长期高于劳动回报率，房价总是涨的比工资快，所以为了你以后能更快的卖出，不管是刚需还是投资，尽可能要把上海的房子总价控制在600万以内，二线城市打6折，三线城市打4折
所以，其实就是提醒我们一定要看准城市的购买力红线，房子涨的有多快，其实取决于有多少接盘侠愿意为此买单，为什么总价低的刚需盘涨的会比较快一些，因为他们对应的是这个城市最广大的购买力
购买力取决于这个城市的人均收入是多少为什么上海卖的最好的房子是总价在400万左右的房子
帮大家来做个数据推演
整个2019年，上海的平均月薪差不多是1.1万左右，那么，相当于上海的家庭平均月收入是2.2万左右，当然，如果只是凭借这样的家庭收入，想要买房，还是比较难的，毕竟房产其实是属于城市高购买力人群的
那么我们稍微放宽一点购买力门槛，一般来说，想要在上海买房，整体的家庭收入应该是平均收入的1.5倍，相当于家庭月收入在3.3万
对于一个家庭所能承载的房贷的极限，差不多是家庭月总收入的70%，毕竟还要生活还要养家糊口，这就意味着家庭所能承受的极限月供压力是在2.3万，所对应的房价总价差不多就是450万-500万之间
所以，正如我们所看到的那样，为什么总价400万左右的房子在上海卖的比较好，因为在这个总价区间内，有着最广泛的客群覆盖，有着最好的流通性
所以，很多人都想自己买的房子后期能快点出手，那最重要的一点就是要觉察到城市的购买力的总价极限
比如杭州，平均月薪差不多是9000左右，家庭月收入是在18000左右，那么基本极限月供就是在300万以内，你稍微往下调整点，差不多是在250万左右，在这个总价段去买房子，基本可以覆盖到最广泛的刚需客户群体
记住一点，决定流动性的，是这个城市的最基础购买力有多少
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当然，可能很多人一直有个疑惑，一样的总价，该怎么买
在有选择的情况下，尽量不要买郊区的大房子，一定要选择市中心的小房子，一天一共24小时，不要花3个小时在路上，往往这3小时就可以决定你的人生
一句话总价，如果一样的总价，买位置好的，如果一样的位置，买有人住的现实情况也是如此，总价越低，越靠近内环，就卖的越好，销售情况与户型怎么样与社区怎么样，都没有任何的直接关联
比如认筹率直接爆表的东方惠礼，为什么会被抢的这么疯狂，最大的原因是推出46平的一房，总价只要400多万，就能直接抢占前滩，享受到前滩的配套资源
还有前面提到过的中海汇德里，83平，做到了三房两厅一卫，总价牢牢控制在800万左右
还有徐汇滨江的尚海湾豪庭，推出的极限小面积是62平方左右，总价不到600万，直接坐拥江景，你说香不香
所以，在这个总价为王的时代里，现在所有的买房客户，越来越多的人其实开始意识到一个问题
前期投资思维太厉害，很多不好的资产一直囤积在手里，现在楼市静淡了，得抓紧整合置换，买入稀缺资源
什么是稀缺资源
不是说面积有多大，品质有多好，最关键的还是资源还是配套，当你想明白这一点，就能理解为什么前滩户型这么差，小区基本无绿化，为什么还能卖的这么好，特别是总价可控的小户型，摇到的概率跟中大奖的概率也差不多
所以，大家一定要注意，现在起，买房一定要控制总价
然后，离市中心越近越好
以上为正文，来自R先生
买房路上或多或少都会有些疑惑，那么，有一个懂行的朋友聊聊沟通下是最好的，真叫卢俊的小伙伴都是从业经历10年以上的地产人和置业顾问，点击文末阅读原文咨询提问，我们会对你一对一提供服务
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