市场观察：济南洋房+叠墅市场爆发，部分楼盘的热度堪比刚需流量大盘
济南楼市年中的重大看点！...
几乎每一年，济南楼市都有自己独特的标签。
2016，土地市场屡上头条，疯狂出地，是“地王年”。
2017，新盘入市，被迫“砍价”，是“限价年”。
2018，2万+盘当头，房价格局改写，是“高价年”。
2019，多次重申房住不炒，房子逐渐回归居住属性，是“理性年”。
当下，眼看着2020年中已近，又该如何定义今年济南楼市标签呢？
一方面，经过几年的“收割”期，济南刚需该上车的大部分已经陆续上车，改善、置换成为当下主流需求。
另一方面，开年的一场世界级疫情，让人们的生活习惯与需求彻底被颠覆。当生活从城市空间，回归到有限的室内，长时间的居家生活，激发了一大波人对大空间、院子和露台的渴望。
如果把这两点合并来看，会发现，“洋房“叠墅”可能就是2020年的特有标签，注定会走出独立行情。
NO.1丨壹
部分改善盘的热度不输刚需流量大盘
济南东部这么几个流量盘，以人气旺著称。但基本都是以刚需大盘居多。
比如，新东站片区的中建蔚蓝之城，关注度居高不下，购房者到访也是络绎不绝，该项目即将开盘，作为一个刚需盘，他的位置和地段还不错，楼盘体量也大，所以关注度高，是比较正常的。
再比如，还是新东站片区的刚需盘—万象东方，同样也是大体量楼盘，单价较低，整个项目流速较快。
但很少有纯改善能做到刚需大盘的关注度和到访量，当然目前济南有个楼盘比较火——绿地御山台，这个楼盘从入市到现在，购房者的关注度一直居高不下，我们前段时间也曾推送过该楼盘的探盘分析，为大家做购房提供参考。
由于之前探盘的时候，该项目样板间没有开放，所以我们对该项目的产品部分没有做太多介绍，最近该项目样板间已经开放，我们再次实地探访了一下。
探访发现，该项目人气的确比较火爆：
纵观济南楼市3-6月的市场，购房者热度在5月达到高峰。3月份，当“后疫情”楼市还处于迷茫状态的时候，济南很多改善楼盘到访量相比之前有大幅增加。4月份，随着市场的逐步回暖升温，无论是刚需盘还是高端改善盘，到访量也随之持续攀升；5月份，济南实地看房的人数达到高峰。
进入六月济南不少项目人气明显减弱了许多，但绿地御山台这个数据在6月的济南楼市改善盘中，堪比刚需流量大盘。能做到这一点，该项目确实吸引了一波购房者关注。
NO.2丨贰
实探绿地御山台，产品力如何？
如果问济南终极改善家庭想买什么样的房子？做个投票的话，得票较高的定是洋房和叠墅。原因很简单：
首先，在密度和高度激增的主城区，叠墅几乎是容积率和低密的“最大公约数”。那么，“叠”起来的排屋，就成了把总价段、荣誉感和舒适度平衡得很好的产品。
其次，洋房居住起来相对低密度，但总结又比传统的别墅总价低一些。购房者能入手的门槛较低。
纵观整个济南楼市，由于对地块、容积率、环境和产品力要求较高，洋房、叠墅本身产品做好了，市场上不缺乏购买力。
下面我们一起来看看绿地御山台的产品力到底如何？在之前文章中介绍的不多，今天我们一起来看一下。
根据我们实地探访了解到，6月下旬绿地御山台即将迎来首开，首开楼栋较多，洋房首开楼栋是下图标黄的区域；首开的叠拼产品是下图两侧标记蓝色的楼栋。
今天来重点看看这个楼盘的户型，户型是展示一个楼盘产品力的主要方面，该项目户型面积有145平米、165平米、185平米。
先来看看145平米户型，亮点是洋房电梯入户，而且电梯前室空间比较充足，估计在6-8平米左右，这部分空间业主都可以利用起来，放置鞋柜和换鞋凳，在回家前就换好鞋子，空余的部分可以放置孩子的玩具车、自行车、滑板等物品，不必占用宝贵的室内空间。
这个145户型面宽做到了14.1米左右，层高3.15米左右，这在济南改善市场上，具备一定的竞争力。层高和面宽的大尺度带来的效果是乘数级的，采光更好，更宽敞，更通透。其中客厅面宽6.5米也是一大亮点，客观的说，这个面积段做到6.5米大宽厅的楼盘不太多，客厅和餐厅东西向排布，让就餐的环境更接近阳光。
主卧面宽3.9米，但进深达到了6.6米，这样的大卧室，很多年轻的父母会喜欢。年轻父母或者二胎家庭的家长通常会把婴儿床放主卧里，因为婴儿容易哭闹，且每隔两个小时需要给婴儿喂奶。但很多主卧进深不够，一张1.8米的双人床，再加一个0.8米的婴儿床，如果再加上床头柜和衣橱，整个卧室会十分紧凑。
在这个145平米户型的主卧里，可以宽松的放置一张婴儿床。这一点，很多大户型主卧面宽虽大，但进深有限，很难实现。
在165平米户型，主卧和北侧次卧之间可以加设一道门，这样可以打通做一个子母卧室，作为一体的大套房使用，这对于孩子尚小的家庭来说，照料起来十分方便。
无论145平户型，还是165户型，浪费面积的地方较少。
165户型面宽更大，客厅面宽7.4米，阳台进深1.8米，这样的设计，对得起外面的景观。至于该楼盘U型厨房、卫生间干湿分离这些特点，不做过多介绍，设计合理，使用方便。
下面一起看看185平米户型，除了各个功能区的面宽尺度更大，有一个亮点就是双入户，双入户也就意味着家庭的安全出入口有两个。有一个玄关设在消防通道边上，可以有效降低遇灾风险。
其次，双入户=多功能，多数情况下，户型的正门承载了主人进出和接待客人的功能同时，还是家中大件物什进出的出口，玄关功能没有区分。而有双入户，通俗来讲就可以“正门纳好，小门出秽”。同时，由于次入户门连接书房，可以用于会客专用入户通道，确保家庭生活的私密性，为生活提供更多便利，双入户也能彰显身份地位，让招待亲朋好友更有面子。
NO.3丨叁
流量大盘抢收市场，年中看点
客观的说，绿地御山台的产品力还是比较强的，如果单纯比较产品，这个项目在济南高端改善市场上具有一定的竞争力和优势。
6月下旬，绿地御山台将迎来首开，目前来看客户量较多，供应量较大，20多栋楼同时推向市场，这次开盘将是年中济南楼市的最大看点之一：
济南购房者的购买力究竟有多强大？它将在一个洋房、叠拼项目得到展示！按照目前绿地御山台的蓄客量，首开的去化情况应该会比较不错，环境、地段、产品力的确有竞争力。
6月改善大盘首开，将会把济南楼市推向新的阶段。
越来越多的开发商开始注重产品力的研发，这对济南楼市和购房者来说是一件好事，同时市场竞争也会重新回到“产品力”的时代。
无论改善还是刚需，客户都被大盘引流走了，下半年的济南楼市下半场，好戏会不会上演？拭目以待！
最后，济南楼市参考下周末组织的看房团欢迎大家积极参与，在车上在现场，参考君会给每个楼盘做客观点评。
各位旅客，欢迎乘坐济南楼市参考刚需列车，本次列车开往幸福，请扫码乘坐，有序入座。
看房范围及时间
■ 时间：
刚需组2020.06.20上午8：30 — 下午15:00
报名截止：6月18日17：00
■ 看房路线：
万科金域华府→海信翰墨府→万象东方→万科劝学里→融创文旅城
温馨提示，旅途较长，请携带充电宝
■ 地点：
济南奥体中心，报名之后，具体时间和具体地点会有专人和您联系，单独通知。
各位旅客，欢迎乘坐济南楼市在线改善列车，本次列车开往幸福，请扫码乘坐，有序入座。
看房范围及时间
■ 时间：
改善组2020.06.21上午8：30 — 下午15:00
报名截止：6月18日17：00
■ 看房路线：
万科大都会→绿地泉·华彤苑→金地华箸→万科翡翠公园→凤犀台
温馨提示，旅途较长，请携带充电宝
■地点：
济南奥体中心，报名之后，具体时间和具体地点会有专人和您联系，单独通知。
如有疑惑可以直接联系：13306401176
这是参考君的首次举行看房团活动，希望大家有需要的踊跃报名，支持一下，毕竟我们能够拿到的优惠力度很大，尤其是部分楼盘会有相当劲爆的价格！如果期间有照顾不周，请大家积极反馈给参考君，我们定会作出答复，积极改正！
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