租金连降两年，房价崩塌还有多远？

一个不以自住客为主的区域，是没有未来的。...

一场疫情，折了郑州大半房企的业绩。



2019年，一季度大郑州房地产企业销量排行榜销售面积第一名是36万方，2020年，这个数字减少到了15万方。

从36万方到15万方，腰斩的明明白白。

主城一片哀鸿遍野，出人意料的是，一个距离主城28公里外的项目，却意外抗住了疫情的冲击。

上半年，在没有多次集中开盘、房价没有一泻千里的情况下，卖出了4000套房子，稳稳守住了高地。

4000套房子，是大郑州去年销冠项目一年的销售业绩，疫情冲击下，这个项目仅用了半年就接近了销冠全年的水平。

这个项目脚下的土地，是港区。

所有销售奇迹的背后，都离不开海量购房者的支持，在为港区的销售奇迹鼓掌的同时，我们更想知道的是：

疫情下，连主城的购买力都腰斩，究竟是谁，在买港区的房子？第一批港区购房者的故事，要追溯到5年之前。

2015年，郑州楼市爆发前夜，我一位朋友在高铁西广场卖写字楼，市场平平淡淡，销售业绩自然也就一般，唯一有点波澜的就是被跑单。

当然，对于置业顾问来说，跑单是家常便饭，但其中一位客户的跑单，让他至今耿耿于怀。

这位跑单大哥是老郑州，家住海马公园，本来在我朋友那定了一套250平的写字楼，朋友尽心尽力维护了小半年，突然有一天哥一个电话打来：不好意思，俺不买了。

朋友气到锤墙，冷静下来后问了原因，大哥说，那天去机场送朋友，回来的时候被一个开面包车的追了两里地，非要带我们去港区看房子，说这个地方离郑州不远，房价才7000，去了一看，售楼部人山人海，门都挤不进去。

大哥是老江湖了，荒郊野岭的这么多人买房，怕不都是拖吧？于是连续三天偷偷去售楼部蹲点，结果没有意外，通通和第一天一样。

大哥惊了，人气吊打主城，房价还没四环高，怕不是遇到第二个东区了！当即定了三套。

转眼四年过去，大哥在港区的三套房账面涨幅40%，实际涨幅0%，因为按上浮40%的价格挂出去，根本卖不掉。

二手房市场遇冷，租房市场也不好过，三套房子一套空置至今，还有两套租金一年比一年便宜，今年的租金还比不上2018年。

跑单大哥的经历，就是港区第一批购房者的真实写照。

他们大多来自郑州主城，手握闲钱又不知道买哪里，港区过于漂亮的规划蓝图，实实在在的吸引了不少这样的购房者。

只是那个时候没人知道，东区可以是东区，港区只能是港区。在经过现实的猛烈教育后，主城购房者黯然退场。

所有人都以为失去了主城客户的港区要凉凉，但这个世界有趣的地方就在于，你永远不会知道命运下一刻会发生什么。

2018年4月，链家新房业务贝壳上线，如同一条鲇鱼，搅乱了主城市场，也搅活了港区的市场。

作为二手房市场的最大玩家，贝壳为港区带来的玩法，是地市看房团。

我一位远房姑妈家住许昌，两年前准备给她儿子在郑州买套房结婚用，让我帮忙看看。

两年里，我带着姑妈从北区转到西区转到南区，她不是嫌房价高就是地方太远，买房的事就这么搁置了。

2018年下旬，姑妈突然给我打电话，说她在港区给儿子买了套房，我大惊失色，是谁怎么把您骗到港区买房了？

姑妈说有中介联系她，一天三个电话推销港区的房子，最开始她也不耐烦，但紧接着中介说他们有看房团去港区看房，免费车接车送。

免费的，姑妈很难不心动。

两个月内，姑妈跟着看房团去了港区四次，看了不下5个项目，让姑妈心动的不止是这里的低房价，更重要的是这里离许昌，真的很近。

姑妈说，儿子住在这里，以后周末回家看我就更方便了。

最近，姑妈在港区买的房子准备交付了，交付前姑妈带着儿子去看看，项目周边是这样的——




姑妈大跌眼镜，不说这是港区还以为是进村了，周边环境和两年前没任何区别，根本没法住人。

港区的第二波客户，是像我姑妈这样的地市购房者。

据不完全统计，2018年上半年从各地市发车到港区的看房团近百起，成交套数超千套，大量来自许昌、漯河、平顶山、周口的地市客户，填补了主城客户的亏空。

相比主城购房者的精挑细选，地市客户的买房动机更加简单粗暴：比郑州更便宜，比郑州离家近。

只是那个时候没人知道，郑州确实是郑州，港区只能是港区。在港区的两波购房者身上，我看到了轮回。

不管是五年前还是现在，不管是主城还是地市，购房者选择港区的原因，都逃不开概念+房价。

和郑州平齐的行政级别，全新的会展中心，高铁南站，从滨河手里抢过的领事馆，还有比南四环还要低得多的房价。

这里的优势绝无仅有，每一条都直戳购房者的心。

理想很美好，但很多人忽视了一点，离开了主城和地市购房者，港区本身的地缘客户太少太少。

一个不以自住客为主的区域，是没有未来的。

没有大量的自住客支撑，所以港区基本没什么二手房市场，二手房价始终难涨，想要短期内变现很难实现。

没有大量的自住客支撑，所以港区的租房市场并不活跃，2020年核心居住区三房的租金还比不上2018年。

没有大量的自住客支撑，没有海量消费、生活氛围，无法倒逼配套落地，所以直到现在，除了富士康辐射片区，港区其它地方仍然荒无人烟。

不可否认，港区每年都在成长，它的概念每年也在按照一定比例落地，但是，它的成长周期太长太长，长到99%的主城和地市客户根本耗不起，也赌不起。

我总是希望，不管是主城还是地市购房者，都可以不再只为概念买单，但上半年港区项目疯狂大卖的现实又让我清醒过来。

在这片神奇的土地上，上一波客户的终点，不过又是下一个起点。

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