到底谁来接盘？...





到底谁来接盘？

穿透现象看本质！

关于楼市，今年上半年是一片大涨声，开盘价在上涨，成交价在上涨，土拍价也在上涨……

这其实只是现象，不是本质，大家不要云里雾里地被现象所迷惑。

本质是什么？

本质要看二手房，要看二手房的成交价。

新房的成交价，没什么参考意义，过去这几年，开发商的拿地，越来越向主城区集中，交付也倾向以精装为主，之前的限价也有些放松了，所以，新房的成交价变高了，这难道不是很正常吗？！

二手房才是房价真正的市场化指标。

但是，也不能笼而统之，比如，一段时期内，改善型二手房成交量上升了，这对二手房成交均价的拉动效应，肯定要比老破小成交量上升要更加明显，这就是统计的样本偏差。

最为客观、最为准确的，应该是同一个小区，同样户型的房子，今年上半年的成交价，到底有没有上涨，这样的二手房盯盘追踪分析，才是最有说服力的。

那么，通过二手房盯盘追踪分析，今年上半年，房价到底有没有上涨呢？

没有那么大的样本数据，仅结合我追踪的5个二手楼盘，深圳南山区1个，北京海淀区和房山区各1个，南京江宁区的2个——这5个二手楼盘的成交价，最近半年，深圳南山区的涨了，涨幅超过了10%；北京海淀区的，基本没涨没跌，房山区的微跌；南京江宁区的，两个都是小跌。

以下则是硬核数据（来自贝壳网公开数据），关于二手房挂牌量。

二手房挂牌量，对二手房的成交价，有一定的决定作用，这代表了供求关系的变化。二手房挂牌量上升了，则房价承压，二手房挂牌量下降了，则房价有支撑。

不知道大家是否还记得，约半年前，在一篇文章中（《史无前例！2020年的二手房挂牌量……》），我对当时10个城市的贝壳网二手房挂牌量，做过明确的统计：

现在，近半年过去了，这10个城市的二手房挂牌量，到底有什么变化呢？

除了上海，其他9个城市的二手房挂牌量，全部上升！

1，上升最明显的，是武汉。

1月5日，武汉二手房挂牌量才1.23万套，现在超过了7.5万套，近半年时间，暴增超过了500%！



▲（昨天的武汉二手房数据）

当然，武汉是特例，这与史无前例的疫情有关。

2，二手房挂牌量，上升第二名的，是沈阳。

1月5日，沈阳二手房挂牌量是6.31万套，现在超过了12万套，近半年时间，上升近95%。




▲（昨天的沈阳二手房数据）

3，二手房挂牌量，上升第三名的，是杭州。

1月5日，杭州二手房挂牌量是5.94万套，现在超过7.3万套，近半年时间，上升超过了23%。




▲（昨天的杭州二手房数据）

4，二手房挂牌量，上升第四名的，是南京。

1月5日，南京二手房挂牌量是7.6万套，现在超过9.17万套，近半年时间，上升超过了20%。




▲（昨天的南京二手房数据）

5，二手房挂牌量，上升第五名的，是广州。

1月5日，广州二手房挂牌量是6.33万套，现在超过7.54万套，近半年时间，上升超过了19%。




▲（昨天的广州二手房数据）

余下的第6-9名，分别是济南、合肥、深圳和北京，近半年时间，二手房挂牌量的上升幅度，分别为17%、14%、10.9%和4.9%。

6，二手房挂牌量，上升第六名的，是济南。



▲（昨天的济南二手房数据。注：1月5日是4.4万套）

7，二手房挂牌量，上升第七名的，是合肥。



▲（昨天的合肥二手房数据。注：1月5日是6.19万套）

8，二手房挂牌量，上升第八名的，是深圳。



▲（昨天的深圳二手房数据。注：1月5日是3.84万套）

9，二手房挂牌量，上升第九名的，是北京。



▲（昨天的北京二手房数据。注：1月5日是8.85万套）

10，10大城市，近半年时间，二手房挂牌量，唯一不增反降的，仅有上海，但降幅相对有限，为6.9%。




▲（昨天的上海二手房数据。注：1月5日是6.24万套）

二手房高悬，挂牌量飞速上升，不到半年时间，上述10大城市，上升幅度超过15%，就高达6个。

在海量二手房压顶之下，房价还能上涨吗？还能涨到哪里去？

面对当下楼市的喊涨声，你需要一双锐眼，识辩到底哪些是别有用心的，究竟哪些才是靠谱的。

一、不到半年时间，二手房挂牌量上升超过20%的城市，慎入。

二、一线城市二手房挂牌量超过10万套的（目前没有），二线城市超过5万套的，慎入。

三、落魄的二线城市，比如沈阳、济南、宁波等，以及广大的三四五线城市，房价大概率下跌。

1，未来3年，几乎所有的城市，老破小没有任何涨价可能，除了学区房。

2，房产回归居住属性，一二线城市的优质、稀缺房源，因为宜居，仍然具有一定的升值潜力，但整体相对有限。

3，考虑到房地产的货币属性，即便今年的货币政策再宽松，真正具备抗通胀能力的房产，以城市论，全国绝不超过10个城市，有5个在今天举例之列，还有5个不在。

呜乎，西方乌云，东海浮波，泰山压顶，2020守财不易，且行且珍惜吧！

内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议。

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