半程已过沧海桑田，2020谁解楼市割裂？

在对的时候，做出对的抉择。...



割裂感，难以想象有一天居然会用到如此感性的词语来表达对房地产市场的理性思考，但这确实是上半年北京楼市的真实写照。

“房”与“地”，是市场割裂的原点。

开发商豪掷1132亿巨资拿下了31宗住宅地块，相比收入囊中的住宅销售额还多出了24亿元。

“花超了”的情形，自2004年土地市场开始执行“招拍挂”以来，仅仅出现过两次。

上一次，是在2016年只出让了可怜的7宗商品住宅用地，市场处于极度“饥渴”状态下，2017年供地策略大改，土地“粮仓”打开时出现的。

而三年后的今天，显然已是白云苍狗。

2017-2019的三年时间里，北京一共卖出了120宗商品住宅用地，可开发规模达到1123万平米。

供地量的激增远远超越了市场需求的承载力，库存提升之快，同样远超想象。

截止目前，北京商品住宅库存高达87950套，相比2017年同期增加了5万套。

过“饥”&过“饱”时，开发商同样挥师北京，在土地市场砸下重金，逻辑何在？笔者多方沟通，发现有以下几种心态：

• 稳定派

全国分化，地方城市因政策方向不动变化剧烈，踩对点可能飞上天，但没踩对，只怕会深陷泥潭、无力自拔。北京虽然政策严格市场稳定，但也避免了大起大落的风险，只要踏踏实实做好产品，总有客户乐于买单。

• 品牌派

在二线城市做的再出色，也做不出影响力，北京就不一样了！一个好产品、一种新理念，只要在北京打响口碑，将其复制到其他城市，拉升业绩、获取溢价不在话下。所以，占住北京，就绝不能只算北京的小帐。

君不见，“飞入全国千万城”的和光尘樾、壹号院，超预期的利润总和绝不是个小数字。

• 春天派

北京，总是那个北京，需求依然坚实。只要用合适的价格、投资靠谱的区域、设计适合的产品、在关键的节点破局，总能找到打开市场的那把金钥匙。更何况，用便宜的钱，买对的地，本身就是房企跨越周期的不二法门。

当下，谁能读懂客户需求的痛点，在产品创新中更进一步，在北京冰与火的锤炼中铸就不败金身，谁就会在下一个十年笑傲楼市。

价格，是楼市割裂的又一处沟壑。

2020年上半年，北京成交31宗住宅用地的综合楼面地价为37754元/平米，创下历史新高，而同一时期，北京商品住宅成交均价却罕有地出现下跌。

解除土地限价管控！增加核心区供地！一系列针对土地市场的举措，令北京楼市的区域性的价格分化，从未表现得像今年一样如此激烈。

四季青、分钟寺、西红门……今年北京密集推出内城核心区的住宅用地，而类似情形的出现，上一次可以追溯到2015年，如今大家耳熟能详的北京金茂府、天悦壹号、葛洲坝中国府均发轫于此，这一年也被业界戏称为北京的“豪宅元年”。

但2015年全年，北京五环内商品住宅的出让量也不过7宗，今年，半年就已经追平！上半年五环内高达62257元/平米的综合楼面地价，为下半年的豪宅市场，刻画出了清晰的价格水平线。

相比之下，六环外的房地产市场则显得颇为坎坷。

以门头沟为例，2018年门城永定镇一宗限竞住宅用地以2.7万元的起始楼面价挂牌，最终以溢价29%，34740元/平米收官；

两年后的今天，相近位置，不限价的商品住宅用地挂出，但摘地者寥寥，以29282元/平米的楼面价格，零溢价成交。

两年时间，土地起始价格提高了2000+，成交价格降低了5000+，这一涨一跌之间，只能说跌的有逻辑，涨的有原则。

以五环和六环为界，楼市划定沟壑：五环内-涨，五环至六环-稳，至于六环外，地价跌了，意味着将出现更具价格竞争力的新项目即将出现，扛价不降的老盘面临尴尬，对购房人的友好程度却大大增加。

置业客群的反差，是楼市割裂的另一处切面。

上半年新鲜上市的6000余套一居、两居产品，令刚需人群的关注焦点由二手房迅速转向了新房，并占领了超过三分之一的市场份额。

刚需们艰难的凑齐首付，与富人们一掷千金抢购好房，虽然在经济实力上的反差令人心酸（或酸），但却动作却惊人一致——抄底楼市。

富人抄底豪宅，是预见到五环内奔袭而来的房价上涨潮，当下，那些入市较早且被限定售价的商品房，位置越好，升值机会越大，性价比越高。

刚需抄底小户型，是发现限竞房一改90平米三居的模板化设计，五环边涌现出一些不错的新盘，50来平一居，70来平两居，恰恰与年轻刚需人群积蓄不多、月供能力不弱的收入现状相契合。

五环边、低首付、高品质，再加上地铁的开通，学校、商业等配套的逐渐完善，年轻人用不算太高的首付款，撬动可预见的美好生活，并为未来的改善置业储备与房价同步增长的资产，值得！

2020，半程已过，让我们拥抱呼啸而来的新变化，也应当在对的时候，做出对的抉择。

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