无知的误读：抛售潮？头部城市二手房挂牌量激增？︱德科地产频道Live100

不需要惊恐。...

最近许多媒体报道，中国很多城市的二手房挂牌量激增。这是不是意味着抛售潮要到来了？房价是不是还有下降的空间？这个问题有个定性，可能会让一些人讨厌——这是无知的误读。

我们先来看最近的报道：《广州、杭州、南京、苏州、郑州……这些城市二手房挂牌量全部翻倍，说明什么？》《二手房挂牌量激增，是房价下跌的预兆吗？》《今年武汉炒房客真的要慌了，二手房挂牌量激增 500%，到底谁来接盘？》这些新闻到处都是。

短时间内二手房挂牌量激增 500% 是怎么回事？这些数据是不是乱引用的呢？

其实也没有乱引用。我们先来看一个极端的例子，北京。北京的二手房挂牌量的变化，2017 年 11 月是 25941 套，2018 年 9 月是 49296 套，2019 年 9 月是 91076 套。于是一些媒体报道，从 2017 年 11 月到 2019 年 9 月，北京二手房库存量两年暴涨 246%。

媒体这么报道有错吗？没错，数据确实如此，它用的是贝壳的数据。但是根据贝壳的数据，从 2019 年 9 月到 2020 年 7 月，一年不到的时间，北京的二手房挂牌量几乎没有变，只增加了一千多套。这使我们产生了一个疑问：按照规律，今年的挂牌量应该「唰唰」上涨，为什么那么稳定？

有个很搞笑的理由：2017 年 11 月贝壳刚成立，来不及把那么多二手房纳入平台，过了两年差不多稳定下来了，贝壳在北京的工作做得细致了，它的二手房挂牌量也就稳定了。贝壳的数据不能完全代表北京二手房挂牌量，贝壳只是其中的一部分，贝壳稳定了、工作做细了以后，它的数据才有意义。在贝壳不稳定的时候，拿它的数据做这种恐吓性的报道，是不负责任的。

「广州、杭州、南京、苏州、郑州……这些城市二手房挂牌量全部翻倍」，同理，也是引用了贝壳的数据。从 2019 年初到 2020 年 5 月，重庆翻了 3 倍，天津翻了 2.5 倍，苏州翻了 3 倍，沈阳更夸张，翻了 6 倍，郑州也翻了 2 倍。

这些城市二手房挂牌量翻这么多倍，还是刚才讲的那个道理：贝壳还没有把工作做细，才刚刚进入这些城市，只能说明「贝壳 ING」「贝壳在发展」而已。我们过去讲过，在中国，一切名词、动词、形容词都得加 ING，因为中国正在发生剧烈变化，这种变化到现在还没有停止。

这两天还有一条很红的新闻，也跟二手房挂牌量有关——杭州二手房挂牌量超过了 12 万套。这个 12 万的数据来自杭州房管局的官方平台「好找房」，再看同一天的贝壳数据，是 74512 套。贝壳在杭州的工作做得比较细致，12 万套，它能够抓到 7 万多套。

问题是，杭州二手房的挂牌量超过 12 万套，是不是应该引起恐慌？12 万套的二手房挂牌量意味着什么呢？给大家算一个简单的公式，你就明白了。

12 万套的挂牌量，除以杭州有产权证的房子共约 280 万套，等于 4.3%。这就是二手房挂牌率，二手房挂牌率比二手房挂牌量更重要，因为 12 万套这个数字听起来很大，但你理解不了它的概念，而 4.3% 的挂牌率你能感受到，100 套房子中有 4 套挂牌。

无论是杭州、广州、北京、上海、纽约、伦敦、巴黎等等，一座城市的二手房挂牌率只要在 10% 这个安全警戒线以下，就没有任何问题。所以杭州的挂牌并不会令人恐慌，而是非常正常，甚至偏低。

但并不是所有的城市都像杭州这样，有一个强大的官方平台。也不是因为杭州有多强大，而是杭州市政府比较会做生意，他们想把所有的二手房纳入到官方平台。其他城市还没有这么做，所以我们搞不清楚，到底每座城市的二手房挂牌量有多少。

广州今天的贝壳挂牌量数据是 76368 套，2012 年的媒体报道说，「广州二手房挂牌量首次超 30 万套」，数据差非常悬殊。但是，哪怕广州的二手房挂牌量超过了 30 万套又怎么样呢？二手房挂牌率还是在 10% 这个安全警戒线以下。

我们想说的是，一个头部城市，区区十几万套二手房挂牌量，根本不需要惊恐，而是要抱怨：怎么这么少。

楼市往往充斥着各种各样的恐吓性报道，「武汉二手房挂牌量激增 500%」「北京二手房库存两年暴增 246%」「杭州二手房挂牌量超 12 万套」「多地房价下降空间你懂的」等等这些恐吓性报道，但是你不是吓大的。

    关注 德科地产频道