乘风破浪，公寓下南洋的“3桶金”

近年来，互联网巨头纷纷出海东南亚，我国公寓出海情况如何？有哪些新机遇？...

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 来源  迈点空间租赁

作者  徐益文

东南亚共包含11个国家：越南、老挝、柬埔寨、泰国、缅甸、马来西亚、新加坡、印度尼西亚、文莱、菲律宾和东帝汶。除东帝汶以外的其他10国组成了东南亚国家联盟即东盟。从“东盟”到“海上丝绸之路”，我国与东南亚各国的经济交往密切。

2019年，中国政府在“东南亚6大经济体”即印度尼西亚、马来西亚、菲律宾、新加坡、泰国和越南投资总额达2550亿美元，主要用于基础设施建设；据投中研究院数据，2017年-2019年，东南亚创投项目共得到了近263亿美元融资，来自中国的创投资金投资规模达到132亿美元，占据半壁江山。行业主要涉及电子商务、金融科技、物流、旅游、AI；从2017年起，阿里巴巴连续4年投资总部位于新加坡的电商平台Lazada来赞达，希望在东南亚如法炮制淘宝模式。投资东南亚，俨然成为一股风潮。我国公寓在东南亚出海情况如何？有哪些新机遇？

酒店率先出海：早在2011年，锦江国际集团与菲律宾上好佳国际正式签约，通过授权特许经营的方式，代理锦江之星独立发展直营店或加盟店。

之后，随着东南亚深度游的兴起，游客停留时间的增长。租期1周至1月的短租公寓与民宿需求激增。“途家从2017年开始成立海外事业部，就先行构建了可以支持国际化的交易系统，目前途家系统已经可以支持全球多个国家，从后台到前端的全部工作；在日本、韩国、泰国等东南亚，途家又单独设立本土化公司。”时任途家COO杨昌乐说道。

“我国公寓出海，一定意义上得益于近年来消费升级中，消费者从旅游到度假的转变，即酒店用户的外溢。”有业内人士表示。

新加坡是世界银行认定的“发达国家”，经济水平处于东南亚各国的前列。在此背景出现的兼具高星级酒店的服务、设施，与居家的温馨舒适的高端公寓，即服务式公寓广受赞誉。以雅诗阁、辉盛国际等为代表的新加坡服务式公寓品牌于20世纪90年代初，率先进入我国上海、北京、广州、深圳。

近年来，随着我国房企系品牌在长租公寓细分市场的深耕，出现了Townplace本舍（新鸿基旗下服务式公寓）、博乐诗（旭辉旗下服务式公寓品牌）等一批自主服务式公寓品牌。另一方面，国内服务式公寓也开启了出海之路。

据悉，华润旗下的泰国长春置地，长春广场都市综合体项目位于曼谷CBD，总建筑面积约39万平方米，业态包括华润国际公寓、希尔顿旗下酒店品牌Conrad酒店和商办写字楼等，目前已成为曼谷商业中心的都市综合体和地标建筑。项目起到了“东南亚区域发展代表处”职能，负责推动华润集团在东南亚区域的项目投资和业务拓展，目前其业务已辐射到越南、印尼、菲律宾等东南亚国家。华润长春置地执行董事黄朝阳表示。

如果说近年来我国房企出海是“第二次加速”。项目与业态上既有碧桂园森林城市、富力公主湾等重资产住宅项目，也有华润的服务式公寓、绿地的酒店出海布局。业态虽不同，租住的服务本质与青睐东南亚的选址确实不谋而合的。

公寓市场的潜力与经济环境息息相关。

人口红利：东南亚人口密度大，据统计人口规模近7亿（其中青年人口占60%），占世界总人口的9%，其中近50%为城市人口，年龄中位数约为29岁。亚洲银行预计，2020年东南亚GDP将达到4.8万亿美元。

移动互联网普及：近年来，东南亚移动互联网技术不断普及，东南亚已经成为目前全球互联网用户增长最快的市场，国内互联网巨头纷纷重仓东南亚。

政经友好与文化认同：东南亚比邻中国，拥有众多华侨，与中国建交多年，中国众多传统行业也早已纷纷出海东南亚，在东南亚占有一席之地。据统计，马来西亚全国90%的GDP是掌握在华人手里，印尼达到95%，新加坡的比例更高。如今，东南亚人民也深受中国技术文化影响，对中国产品与服务的认可度普遍很高。

公寓细分市场：早在2016年，泰国就提出了经济4.0的转型的战略目标，旨在带领泰国冲破以往以农业为主的经济发展固化模式，向数字化经济迈进。近年来，政策宽松，营商环境改善，吸引着众多中国品牌进入。阿里、京东、腾讯、华为、小米、OPPO和美团等纷纷出海泰国。首都曼谷作为桥头堡分布着众多我国出海企业的分公司，出现了大量销售、研发、电商、物流等上下游工作人员。

泰国的上市房企PropertyPerfect率先嗅到商机，快速推出定位“曼谷外企员工”的Umini公寓。市场证明，外企实际指的是中国企业。这个位于曼谷“东北城市拓展区”即新区的项目获得了较好的入驻率，主要客群来自出海的中国企业员工。长租公寓、青年公寓、蓝领公寓、服务式公寓、学生公寓、养老公寓，细分市场下东南亚公寓市场潜力或许还很大。

长租公寓应当坚持长期主义，在看到市场潜力与做出好产品的前提下，更要理性。规避投资风险、明晰当地法律法规、厘清物业产权……期待更多中国公寓品牌出海东南亚，满载而归。

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