房产 敢买吗？40年产权的酒店式公寓、LOFT

土地，一个需要慎重考虑的问题...

目 次

一、商用房的土地到期问题

二、商用房土地到期续费：高概率事件

三、谁可获得土地涨价收益？

四、续费：很可能以到期时地价为基准

五、不付续期出让金：失去房屋所有权

六、续费标准的进一步论证

七、结语商用房的土地到期问题

商用房，也称为商业用房，商业地产，主要是指土地性质为商业用地的房地产。一般而言，商用房大都用作写字楼、办公楼、商场、商铺使用。

但近年来，由于住宅市场的火爆，不少房地产企业将商务楼中的部分楼层改建为“酒店式公寓”、LOFT等（统称为“商用住房”）出售给购房者。由于商用住房在法律性质上不属于住宅，一般的限购令并不适用于商用住房，加之售价一般比临近的住宅低不少，因此赢得了不少购房者的青睐。

在我国，城市土地，归国家所有，其他任何个人和单位不得成为土地的所有权人。房地产开发商和业主可获得的，是一定期限内土地的使用权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，商业用地的土地使用权年限最高不超过40年。需要注意的是，这个40年，是从开发商最初取得土地使用权之日开始计算，而不是从购房者购买时计算。

土地使用权到期怎么办？《物权法》第149条区分了住宅用地与非住宅用地（商业用地属于非住宅用地），并规定：（1）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；（2）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

自2016年4月中旬开始，由于温州一批住宅用地到期续费的问题，引发了社会强烈关注，专家学者们在“自动续期是否需再次缴费“问题上产生巨大争议（相关情况，可参阅公众号“祺宗Law”之前推送的文章）。需要注意，该等讨论并不涵盖商用房。换言之，商用房的处境，更为严峻。

显然，商用房土地到期后，是无法“自动续期”的，而应当“申请续期”。根据《城市房地产管理法》第22条的规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。商用房土地到期续费：高概率事件

有一些观点认为，商用房到期后如何处理，国家并没有考虑清楚，将来也可能在续期时不再收费（特别是房地产库存压力比较大的地方、“鬼城”等）。

笔者认为，不能说这种可能性完全没有，但是考虑到：（1）《城市房地产管理法》第22条明确规定，非住宅用地到期后，要“重新签订土地使用权出让合同”，且“依照规定支付土地使用权出让金”；（2）城市土地系国家所有，如果不再收费可能导致事实上的土地私有化；（3）土地出让，是政府财政的重要收入来源等因素，则，商用房土地到期后，需要再次支付出让金，可以说是高概率事件（相应地，修改法律使之免费，则为小概率事件）。谁可获取土地涨价收益？

如果商用房土地到期再续费是高概率事件，那么再次收费（土地出让金）的标准是什么？法律目前没有进一步规定。

在给出预测之前，我们有必要考察一下土地所有权的本质。

所有权，本质上，乃是一种在法令限制的范围内，对于物永久全面与整体支配之物权。正是有了这种完全支配的权利，现代社会的商品交易才可能进行。所有的投资行为，大都是基于可以取得投资增值收益而进行的。

土地，作为财产的一种，具有财产属性。财产的价值，随着时间会发生波动。而土地的价值，从长期看，一般而言总是趋向于上升的（因为城市建设、通货膨胀等因素）。土地的价值，一般不会因为使用，而被耗损。这是土地与其他资产的巨大区别。

孙中山先生在革命时期，就考虑过这个土地涨价问题，他提出了“土地私有、涨价归公”的思想。此思想被后来的台湾实践所参照，并加以修改执行。台湾的土地是可以私有的，土地所有权人在土地涨价出售时，需要向政府缴纳增值税，且自己可获取缴税后的收益。

一言以蔽之，获取土地涨价收益是土地所有权的本质属性之一，原则上，土地所有权人应该获得土地涨价收益。续费：很可能以到期时地价为基准

既然获取土地涨价收益是土地所有权的本质属性，然么，很自然的，在土地使用权到期需要续期的时候，从逻辑上来说，需要考虑土地涨价的因素。

鉴于通货膨胀等因素，土地使用经过多年以后到期，其使用权的市场价格极有可能会有巨大的增长。既然这个涨价的收益，归属于所有权人，那么如何体现呢？自然是体现在使用权人（商用房业主）再次缴纳的出让金价格上。

因此，续期的出让价格只有以到期时地价为基准，才能实际体现土地的涨价收益（当然，是否在基准价上进行打折调整，是另一个问题，也是可能的做法）；而以第一次出让时（40年前）的出让价格作为基准，从经济的角度看，可以说是没有意义的。不付续期出让金：失去房屋所有权

现假设一块商业土地，不存在因为社会公共利益需要被收回的情况，那么根据《城市房地产管理法》第22条的规定，使用权人得以在申请并再次支付出土地让金后，继续使用该土地。续期的次数，没有限制。

这就是说，在使用权上，商用房的业主有一定程度的保证，但条件是再次支付土地使用权出让金。这个出让金的价格，由政府或者将来的法律法规确定（目前没有法律规定），如果业主同意，那么就重新签订合同，如果不同意，则政府收回土地，属于期限届满不再续期。

土地收回，房子怎么办？《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

除非双方另有协议约定，否则土地到期后，房子也要无偿交给国家。续费标准的进一步论证

在考虑商用房将来是否会续费的问题上，与普通的住房进行比较，可肯会有助于我们进行判断。

笔者认为，住宅用地与非住宅用地，最为重要的区别是，前者是生活资料，后者是生产资料。居民住宅本身，并非属于生产环节，不参与资本流通的过程。而商业用地却恰恰相反，它属于生产环节，且是经营资本获取利润的必要组成部分。物权法特别区分了住宅用地与非住宅用地，并规定前者可以自动续期。或多或少，应该也是考虑到了上述区别。

换个角度看，如果一个居民无力承担住房续期费用，我们可能会说这是政府的问题与责任（因此有保障房、廉租房的出现）。而如果一个经营企业付不起房租，那么我们一般只能说，它应该被市场淘汰。

看到了这一点区别，就可以明白如下的预测是有理论基础的——国家可能对于住宅用地续期时收取较少的续期费用（甚至不收），而对于非住宅用地（特别是商业用地）以续期时地价为基准收取较高的续期费用。结语

通过对于目前的国家法律法规以及对于土地所有权本质的分析，可以看出，商用房土地到期的续费问题，是一个重大风险因素。商用房的购买者，应该做好将来到期时重新缴纳一笔金额较高的续期费的准备（即土地涨价收益上缴国家）。

对于实际用于商业用途的商用房，由于业主可以有预期租金收入，因此一定程度上可以对冲风险。而作为自住用途的购房者，则在作出购买决策时，应对该问题进行充分考虑。

有人说，商用住房市场火爆，购买后会涨价，现在只是作为临时过渡，如果怕风险，以后再卖出去即可。这种说法，并非毫无道理。投资有风险，不投资，也有风险。事实上，本文无意对于商用住房是否值得购买作出探讨，而只是对于土地使用权到期的风险因素作出提示。只有意识到风险，才能评估和应对风险。

本文希望读者在购买商业住房前思考的最后一个问题是：如果大家都知道土地到期有重大风险的话，那么当到期日临近时，谁会来接盘呢？

收稿于2016年5月13日

p.s. 2016年5月6日，国务院政策例行吹风会上，住建部副部长陆克华表示：“为发展住房租赁市场，允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地”。“祺宗Law”之后推送的文章，将进行解读，欢迎关注。

声明：本文仅为法律探讨性文章，不构成正式的法律意见，也并非任何投资建议。

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