白皮书│长三角地区中高端酒店市场发展报告（2019-2020年）

本报告通过解析长三角地区酒店市场投资环境、酒店市场发展现状以及重点城市酒店布局，分析疫后长三角地区酒店整体市场走向和发展趋势。...




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本报告通过解析长三角地区酒店市场投资环境、酒店市场发展现状以及重点城市酒店布局，分析疫后长三角地区酒店整体市场走向和发展趋势。

2019年在经济下行、不稳定因素增多的大背景下，长三角地区三省一市仍实现国内生产总值237253亿元，同比增长7.24%，实现国内旅游收入37709亿元，占比全国56.88%。另外，中共中央、国务院发布《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，政策利好，为长三角文化旅游酒店发展迎来新契机。

作为我国经济发展水平最发达、中国城市化、工业化发展水平最高的地区，长三角地区初步形成发达的旅游交通网络和比较完备的城市规模体系，聚集众多文旅项目，也是中国旅游产业最发达、最聚集，商务活动最活跃的地区。酒店市场中，中高端酒店规模庞大，高端酒店分布密集，品牌多元化发展，本土品牌与国际品牌百花齐放；同时，酒店结构加速转型，中档酒店占比不断提升。

本报告中，迈点研究院选取江浙沪皖三省一市作为长三角地区宏观分析范围，同时基于中高端酒店舆情指数监测，选取上海、杭州、南京、苏州、宁波、无锡、合肥等七大中心城市作为重点城市分析。通过解析长三角地区酒店市场投资环境、酒店市场发展现状以及重点城市酒店布局，分析疫后长三角地区酒店整体市场走向和发展趋势。

第一章  中高端酒店投资环境分析



1.1 宏观经济环境

长三角地区作为中国城市分布密度最大、地域范围最广、经济水平发展最高的城市连绵区，在中国具有举足轻重的经济地位。从2011-2019年长三角GDP综合数据中可以看出，地区经济持续增长，国内生产总值名义增幅6.98%-17.48%之间，GDP从2011年115925.46亿元增加到2019年的237252.56亿元，国内生产总值占全国生产总值比重稳定在23%-24%之间，始终位于全国前列。2019年江苏省GDP达到99631.52亿元，位居全国第二；浙江实现国内生产总值62351.74亿元，位列全国第四；安徽实现国内生产总值37113.98亿元，名义增速9.12%；上海GDP达到38155.32亿元，位列四个直辖市之首。

伴随着经济发展与产业功能转型，长三角地区三省一市服务业占比呈现逐年增长态势。从2011-2019年产业结构变化来看，第一产业占比一直处于较低水平，比重不断下降，从2011年的5.86%下降到2019年的3.97%；第二产业比重同样不断下降，从2011年的50.03%下降到2019年的40.66%，降幅约为10%；第三产业比重逐年上升，由2011年的44.12%提升到2019年的55.37%。第三产业内部结构演变来看，传统服务业对经济增长的贡献有一定程度的下降，但仍是第三产业发展的主要动力，新型现代服务业加快发展，成为推动第三产业的发展新动力。

1.2 市场政策解读

2019年11月，国家发展改革委发布《长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案》，提出推进一体化示范区建设，推动高质量发展的政策制度与方式创新，率先将生态优势转化为经济社会发展优势，构建更大范围区域一体的产业创新链，加强探索从区域项目协同走向区域一体化制度创新，实现共商、共建、共管、共享、共赢。

2019年12月，中共中央、国务院发布《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，提出长三角要深化旅游合作，统筹利用旅游资源，推动旅游市场和服务一体化发展。依托特色资源，共同打造一批具有高品质的休闲度假旅游区和世界闻名的东方度假胜地；联合开展旅游主题推广活动，推出杭黄国际黄金旅游线等精品线路和特色产品；依托高铁网络和站点，推出“高铁+景区门票”、“高铁+酒店”等快捷旅游线路和产品等。

长三角地区政策利好不断，区域分工合作、各有侧重。发挥上海龙头带动作用，苏浙皖各扬所长，提升区域发展整体水平和效率，构建区域联动协作、优势充分发挥的协调发展新格局，长三角文旅发展迎来新契机。

1.3 旅游市场分析

长三角地区旅游资源丰富，资源互补性强， 拥有5A级景区56家，4A级景区635家，4A级及以上景区数量占全国比重20%。同时聚集众多文旅项目，是中国旅游产业最发达、最聚集的地区。目前长三角地区已初步形成发达的旅游交通网络和比较完备的城市规模体系。2019年，长三角地区三省一市文化和旅游部门签署《长三角文化和旅游高质量发展战略合作框架协议》，进一步深化长三角文化和旅游合作与协同发展。

从旅游收入表现来看，近五年，长三角地区旅游收入逐年上升，国内旅游市场不断扩大，2015-2019年国内旅游收入年均复合增长率达到13.44%，其中2019年全年实现国内旅游收入37709亿元、同比增长10.28%、占全国旅游总收入的56.88%。

从长三角区域内部旅游市场来看，2019年江苏省、浙江省、安徽市、上海市分别实现旅游总收入14321.6亿元、10911亿元、8525.6亿元和5367.4亿元；其中，江苏省旅游总收入表现最为突出、位列全国第二，浙江省增长速度最快。在游客接待量方面，2019年三省一市共接待281090万人次，占全国旅游总人次45.48%；安徽省依托交通布局加密，游客接待量增速最快。整体来看，长三角地区旅游吸引力强劲，依托于区域独特的人文生态资源及长三角地区的高消费能力，其旅游发展在全国占主导地位。

第二章  中高端酒店市场发展总况



2.1 市场发展规模

数据显示，长三角地区限额以上住宿企业发展规模稳定增长。其中， 2018年限额以上住宿企业达到3793个，占全国住宿企业的18.4%，上海、江苏、浙江、安徽各拥有762个、1075个、1394个、562个。

从总资产来看，长三角地区限额以上住宿企业保持稳定增长，住宿总资产全国占比始终超过20%，从2010年的1931亿元增加到2018年的2953.9亿元。其中，2018年上海、江苏、浙江、安徽限额以上固定资产分别为899.7亿元、816.2亿元、976.2亿元、261.8亿元，安徽与上海、浙江、江苏有较大差距。目前，合肥对周边城市影响力不及南京、杭州、上海，未来随着当地高铁路布局网络完善以及信息技术产业的发展，或将成为一个极具潜力的商务酒店开发市场。

长三角地区中高端酒店规模庞大、分布密集。据国家和文化旅游部统计，2019年长三角地区三省一市共有三星级酒店493家，全国占比13.83%；四星级酒店456家，全国占比21.54%，五星级酒店242家，全国占比32.75%。

2.2 市场发展特征

从酒店结构来看，长三角地区随着居民收入水平提升、消费水平升级，中高端酒店需求愈发旺盛，住宿结构发生变化、向中档酒店趋势发展。数据显示，2019年长三角地区经济型酒店、中档酒店、高端酒店占比分别为59.82%、16.06%、24.12%；相对2018年而言，高档酒店、经济型酒店占比下降、中档酒店占比上升。在文旅融合以及长三角一体化的大背景下，长三角地区住宿结构加速转型，从低端向中高端升级。

从住宿总资产以及营业收入来看，住宿行业投资市场整体活跃，总资产从2014年2647.1亿元增长到2018年2953.9亿元，营业收入从2014年814.4亿元增长到2018年961.4亿元。一定程度上，其总资产及营业务收入呈现增长趋势，同比增长率咬合情况可反映供需对接程度。近年来，伴随长三角区域一体化加强，住宿业供需差距缩小，供需结构越趋平衡；在经济增速放缓、地产格局变化等背景下，酒店投资越发呈现回归商业本源与科学理性决策的趋势。

2.3 市场经营状况

2019年，受外部因素影响，长三角地区整体发展较为缓慢，酒店收入有所下滑，平均房价和平均出租率小幅下滑。目前，休闲旅游散客和商务散客仍是推动酒店市场发展的核心，大中型会议和小众团队游是推动酒店市场发展中间力量和主要动力。整体来看，长三角地区酒店在以市场为导向的结构性调整中，客源结构逐渐趋于健康均衡，平均出租率高出全国平均水平14%，营业收入全国占比达到38.90%。

第三章 中高端酒店重点城市分析



本章将基于中高端酒店区域舆情指数监测，选取上海、杭州、南京、苏州、宁波、无锡、合肥七大核心城市进行重点分析。据不完全数据统计，截止2019年底，七大核心城市共有56945家酒店提供住宿，其中中高端酒店（四、五星级酒店及四、五星级标准酒店）共计2618家、占比4.60%，迈点研究院监测中高端酒店共计2456家。

在酒店总量方面，上海、杭州酒店数量超过万家，分别为14392、12873家， 苏州、南京、宁波、无锡、合肥分别达到8422家、8081家、4626家、4139家和4412家；在中高端酒店方面，上海、杭州数量均超过500家，分别为688家、648家。从占比情况来看，宁波中高端酒店虽只有284家、在七大城市中排列第五，但其区域内中高端酒店占比最高、为6.14%。

目前苏州、南京、合肥中高端酒店体量占比处在较低水平。但是，南京科教资源丰富、底蕴深厚、江北新和河西新区的推进将为其迎来更多度假市场机会；合肥基于高铁以及轨道布局加密，交通优势突显；苏州与上海同城化发展、与周边城市商务往来密切，中高端商务市场仍有很大空间。

七大城市共有2456家中高端酒店，其中品牌酒店1154家，占监测样本数的46.99%，品牌化程度较高。在品牌酒店体量分布上，上海市场内中高端品牌酒店数量最多、占监测品牌酒店总量的35.62%，无锡占比最少、为6.07%。

从中高端酒店品牌化程度来看，上海、南京、合肥三市本地品牌渗透率较高，市场品牌化程度占比分别为59.74%、58.27%、51.01%。其中，合肥以进驻的品牌酒店为主，同时基于当地中高端单店数量有限，使其当地中高端酒店品牌化程度较高，仅次于上海。



数据来源：迈点研究院第四章 中高端酒店发展趋势展望



4.1酒店投资趋势

作为近年消费体验升级的代表区域，长三角地区旅游市场增长迅速，带动大量高端消费流出。但受限于整体投资环境不稳定以及经济下行因素，长三角地区高端酒店投资增速放缓。据迈点研究院不完全统计，2019年长三角三省一市新开业高端酒店36家，全国占比30.77%，其中浙江保持高速增长，安徽江苏投资市场较为稳定。在新开业高端酒店中，仍主要是国际酒店集团以及国内头部酒店品牌布局，以争夺休闲度假人群为主。



4.2酒店产品服务

在国民消费升级大背景下，依托独特的人文生态资源，长三角地区旅游发展强势，尤其是度假需求的产品迭代，住宿需求从基本需要进阶到享受型消费。除基本住宿功能，消费者更关注多层次的住宿体验，追求身体和心灵的放松。在客群消费趋势转变下，多元化消费分级维度和模式产生，这也不断倒逼住宿产品和服务细分。

在产品打造上，长三角多地仍保有较多的古镇、老街、古村等文化历史遗存，亦不乏山、林、湖等自然资源，投资者可通过借助旅游资源，将酒店与当地风情融合，打造特色项目、挖掘区位价值。2020年，疫情催生更多短途游、周末游、本地游需求，消费者对酒店产品安全意识增强。未来，“酒店+文化+互联网”模式的文化智慧型酒店将是产品开发重点。

4.3酒店运营管理

在长三角地区酒店市场中，无论是本土品牌还是国际品牌、大众品牌还是精品品牌，均呈现出百花齐放的态势。多样化的市场形成了更为激烈的竞争环境，选择一个有影响力的品牌极为重要。从舆情指数表现来看，长三角地区七大中心城市品牌酒店普遍高于单体酒店，城市经济发展越强劲、酒店体量越大、酒店的品牌效应愈加明显。此次疫情催化下，品牌酒店优势更加凸显，无论是在用户来源、管理效率，还是成本控制、口碑输出方面，都比单体酒店更具有竞争力。未来，在酒店运营管理中，内容输出仍是酒店发展核心，品牌连锁化则是重要发展趋势。






报告数据说明

文中涉及市场规模、各大酒店运营状况等数据，均来源于国家统计局、当地统计局、当地旅游局、网络公开数据以及相关调研考察，由迈点研究院整理统计完成。

关于各品类释义

（1）报告中涉及的四、五星级酒店指根据《旅游涉外饭店星级标准的划分》分别达到300分（四星）和330分（五星），由当地星级评定机构评定的酒店。

（2）报告中涉及的四、五星级标准酒店指酒店本身未参与评星， 但自评达到四、五星级酒店标准的酒店。

（3）报告中涉及的中高端酒店指迈点区域酒店舆情指数MCI监测的所有线上酒店供应商可提供的预订酒店（含部分精品民宿、独栋别墅等）。

（4）报告中涉及的酒店运营情况及点评情况是指迈点区域酒店舆情指数MCI监测的各酒店在公开网络平台上的数据表现，如微信、微博以及在线旅游网站公开的顾客评价等。

迈点区域酒店舆情指数MCI说明

迈点区域酒店舆情指数MCI是由迈点研究院独家发布，用以反映一段时期内区域酒店在互联网和移动互联网的用户舆情数据，可为企业及行业相关人士进行舆情监测提供参考。

其基于迈点研究院自主开发的“迈点区域酒店指数监测系统”Meadin Regional Hotel Comment Index Monitoring System（MRHCIMS），提供的是一项免费数据分析服务，旨在通过监测某一特定地区在一定时间段中用户对该区域入住酒店的舆情情况，得出某区域最受用户喜爱的酒店榜单。

迈点区域酒店舆情指数MCI监测范围涵盖该地区所有的酒店类型，包括酒店集团品牌旗下单个酒店，也包含独立品牌酒店。

监测渠道包括携程网、同程旅行、去哪儿网、艺龙网、猫途鹰、美团网、大众点评网等主流点评网站，也包括新浪微博、腾讯微信等在内的自运营渠道，同时还涵盖大众媒体、行业媒体和区域媒体等主流媒体信息数据。

计算公式：MCI=a*PI+b*OI+c*MI

注：MCI，指某酒店的迈点区域酒店舆情指数数据;a、b，c指系统中的加权系数；PI（Public Sentiment Index）指点评指数；OI（Operation Index）指运营指数；MI（Medium Index）指媒体指数。

点评指数（PI）：一段时期内，用户对于酒店的点评累计情况和平均好评率。

运营指数（OI）：一段时期内，用户在酒店微博、微信中的活跃情况。

媒体指数（MI）：一段时期内，酒店在大众媒体、行业媒体和区域媒体报道中与品牌关键词相关的正面新闻数量累计情况。

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