万科净利下滑11.7%，祝九胜反思三大原因，回应与恒大泰禾绯闻

文｜中国企业家记者 李艳艳

编辑｜米娜

头图来源｜视觉中国

恒大泰禾蓝光华夏幸福

8月30日，在万科召开的2021年线上中期业绩会上，上述公司屡屡被投资机构和媒体提及这些公司及身后的项目，或已成为万科的收并购标的，或陷入与万科收并购疑云这些背后，是市场对万科对外投资及业务合作策略的猜测

我们的绯闻多了点儿业绩会现场，公司总裁首席执行官祝九胜这样戏谑道

关于近期万科参与接手恒大集团出售资产事宜的传闻，祝九胜说，万科与恒大过往在项目层面确有合作，最近几个月有接触和探讨，但目前没有更多实质性的合作

至于万科入股泰禾的进展，祝九胜称，万科一直有一个小组在跟泰禾密切联系，帮忙把关一些专业问题，符合条件，我们仍然会履约

相比收并购的传闻，行业更关注的命题是：受行业毛利率下降影响，万科今年上半年净利润同比下滑11.7%祝九胜解释称，三大原因导致万科净利下滑，预计全年仍将承压对万科而言，一个关键且棘手的挑战是，转型业务的效果还未真正体现出来

从2014年开始，万科逐步从房地产开发转向房地产开发经营服务并重服务经营业务的逻辑，与开发的逻辑不同祝九胜坦言，今天再来反思我们的新业务新赛道，也有很多值得检讨的地方

业绩会现场，中国企业家问祝九胜，从土地开发转移到存量改造上，意味着万科转型的效果可能要在三五年后才能显现出来，甚至时间会更久尤其是参与旧改项目，或将面临很多预期内外的困难，总体来看存量这块骨头很难啃万科转型的底气在哪里？

我们存量改造（业务）分为两块：一块是大拆大建的更新业务；一块是修旧如旧的微更新业务这两块业务特点不同，需要的能力模型也不同祝九胜说

祝九胜对中国企业家解释称，以三旧改造大拆大建来说，同行很多人都有能力，有些同行能力比万科更好但最近，住建部有一个政策变化，大拆大建的比例要控制在20%以内，也就是说未来城市不可能有那么多大拆大建的机会来源：被访者

另一种方式，就是修旧如旧的微更新祝九胜说，从上海的上生新所广州的永庆坊北京的望京小街深圳的南头古城，再到沈阳的红梅文创园福州的仓前九里等，这类业务表面上赚钱很难，但它对企业解题的能力要求很高

多年前，万科公益基金会就去山西修古庙，在十年前的投资人看来，做这种事可能毫无价值但正因为有多年前建立的这种能力，我们今天在南头古城永庆坊这类带有城市历史记忆文物和文化承载性质的项目上，才有可能长袖善舞祝九胜称，硬骨头啃下来，就变成了能力，能力迟早有创造价值体现价值的那一天

只是这一天什么时候来？或者作为一家企业一支团队，等不等得到这一天的来临祝九胜称

毛利率下滑原因的提问，被抛到了祝九胜面前时，让他想起自己读书时，期中考试没考好，面对老师和同学的疑问，心里很忐忑，毕竟（万科）长期是个好学生

业绩会召开的前一日，万科发布2021年半年度报告，实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%今年上半年，万科开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3亿元，同比分别增长5.5%和10.6%

此前，万科在半年或半年以上维度出现净利同比下跌的情况，还要追溯到2008年金融危机时如今万科再度出现净利润下跌，是否与短期或阶段性因素的影响有关？

关于净利下滑，祝九胜回应称，原因主要有三方面：第一，销售规模的增长有限；第二，开发业务毛利率下降较快，其中地价占比在不断升高，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上；第三，转型业务带来的影响，效果的体现还需时间

毛利方面，万科房地产开发业务的利润率同比减少5.6个百分点至18.01%业绩会现场，有投资机构提出疑问：这个毛利率水平，是否接近万科和行业的底部了？

整个行业的毛利在下降，大家都看得见祝九胜称，行业回到平均的回报水平，但行业的回报水平不等于（某家）企业的回报水平谁的精细管理做得好，产品服务做得好，能赢得客户青睐，盈利水平就会更高

地价上涨带来的影响，持续反映在万科的拿地成本中

财报显示，万科今年上半年获取新项目95个，总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米项目总地价1126.3亿元，均价为7480元/平方米，这一均价相较于去年同期的6368元/平方米，上涨超17%新获取项目中，一二线城市的投资金额占92%

我们全年毛利率的压力还在祝九胜称

从2014年开始，万科逐步拓展多元化布局，包括物业服务物流仓储商业开发及运营等板块物业板块，今年上半年，万物云实现营收103.8亿元，同比增长33.3%；青年公寓品牌泊寓，上半年实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%；物流，万纬物流管理项目营收同比增长64%至13.4亿元，可租赁建筑面积1149万平方米商业开发与运营平台印力营收为36.29亿，同比增长19%

不过，新业务还未成为万科利润增长的显著力量

祝九胜坦言，万科对完成转型需要的时间转型的难度和需要的能力是严重低估的，现在复盘检讨，当年转型起步时还是太过乐观了即使将来所有经营服务业务都做得很好，对传统销售规模和利润的贡献还很有限，能够贡献的是企业价值和中长期估值

祝九胜称，服务经营类业务的逻辑，与开发的逻辑不同，而且万科还有很多不动产投资的业务，这部分由于我们采取了稳健的会计政策，按历史成本计价，不光价值未重估，每年还会有折旧和摊销，累计的影响也会相对较高

以商业开发及运营业务为例，祝九胜称，万科在商业业务方面与行业优秀玩家尚有差距比如，印力（万科旗下的商业地产运营公司）在上海的竞争力较强，难题在于另一些城市做得不够好，所以整体在报表上的呈现不太好但公司在能力上的差距小于业绩上的差距，我们有信心找到差异化的解决方式

公司的租赁业务不赚钱，是外界对万科转型的担忧之一

2008年，万科开始探索租赁住宅业务，目前也是中国最大的集中式租赁住宅服务商未来10年，万科希望在微利可持续的前提下，探索长租房的规模化发展公司董秘朱旭在业绩会现场表示

如何实现盈利能力和社会责任的统一？

朱旭称，目前万科的长租业务处于亏损状态，但经过最近一两年的努力，无论在品牌优势，还是运营效率科技系统先进性以及客户黏性方面，都有了进步这些进步会逐渐体现在公司的财务指标上，经过努力，城市泊寓NOI率（资本化率）可达到5%以上，客户续租率和净推荐率也达到了行业领先水平朱旭称

祝九胜举例称，万科涉及城中村改造的万村业务房源有6.5万间，其中有6万间在深圳这块业务现在不赚钱，客观来讲也影响了销售增长，但它响应了租购并举政策哪怕没赚到钱，但我们解决了真实需求

截至今年上半年，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约1.6亿平方米，其中权益建筑面积约6738.8万平方米此外，旧改项目中万科权益建筑面积约339.8万平方米

业绩会现场，万科执行副总裁首席运营官刘肖表示，土地市场供应端呈现多元化特点，双集中项目收并购城市更新都是重要的供应渠道例如，万科过去三年的收并购项目在开发业务投资额中占比40%刘肖称，双集中对市场来说是新生事物，对大家都有挑战，实际上万科也处在适应和磨合的过程中

对部分城市即将到来的第二轮集中供地，公司并没有对第二轮出让的热度去做一个详细的预测但可以确信的是，第二轮还是一如既往地去坚持稳健的投资策略，在行稳致远这个总的基调下量入为出刘肖解释称

今年一季度末，万科实现三条红线全部归绿档，这一状况在今年二季度得以保持

截至二季度末，万科持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%此外，上半年万科综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点

业绩会现场，万科财务负责人韩慧华称，整个行业去杠杆是大势，今年以来融资环境持续收紧，金融机构在房企的融资上更加谨慎万科上半年的融资方式主要是借新还旧，下半年融资总量仍会保持控制和克制

整个行业的游戏规则都在发生变化，我们的发展思维也要相应作出调整谈及长期经营目标时，祝九胜表示，万科没有把规模和速度作为唯一目标来看，会在规模和效益之间短期和长期之间风险和收益之间权衡

万科坚持稳字当头，祝九胜强调，在我们的认知里，活下去比什么都重要

2018年，万科在地产行业内首提活下去如今，祝九胜再度重复这三个字，在他看来，办一家企业，要对广大利益相关方担起责任，首先要确保经营安全特别是规模超过5000亿元以后，经营安全的重要性变得更为突出

近期，万科股价位于低位，对于是否会考虑回购股票，朱旭在业绩会上表示，维护市场价值有两个条件：第一是股价跌破净资产；第二是20个交易日跌幅超过30%万科自己也是股东方，对股价下跌感同身受，但更重要的是管理层能否为股东创造长期价值

二级市场上，万科在A股今年年内显著下跌，累计跌超27%截至8月30日下午收盘，万科A下跌7.03%，收盘价为19.43元



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