法官专栏 爱情的小船说翻就翻——离婚分房子那点事儿

 

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《这些到底算不算夫妻共有财产？不看还真不知道！》

一、夫妻唯一房屋的产权归属及处理

房屋作为不动产物权，一物一权原则和房屋在物理属性上的不可分割性，决定了同一房屋不能同时存在两个所有权，因此离婚析产时房屋只能归一方所有。

出于居住需要以及对房屋升值的预期，离婚时夫妻双方争房的现象十分常见。

对此，《婚姻法》及相关司法解释确立的原则是：

①  如果双方同意竞价，则通过竞价，由价高者得；

②  当一方或双方不同意竞价时，一般情况下，应当按照照顾子女和女方权益的原则处理，将房屋判决给子女随其生活的一方、或者无过错方、或者生活困难的一方。不管以哪种方式确立产权的归属，取得产权的一方均需以房屋的现值按双方分配的比例（一般是均分）折价补偿给对方；对于按揭购买的房屋，取得产权方需承担还款义务，并以房屋的资产净值（现值-债务）按双方分配的比例（一般是均分）折价补偿给对方。

理论上公平合理的制度，在执行中却难免出现以下问题：

取得产权的一方，或基于人性中的贪婪，或基于经济上的困窘（要养娃要供房，不想困难都难），或两者兼而有之，不支付补偿款给对方。

作为唯一的住房，即使强执执行也十分困难，未获得产权一方的权益无从保障。从实际利益出发，有人因为离婚析产的问题来咨询我，我总是腹黑地说，想办法争取房屋的产权，才掌握主动权。二、一方婚前支付首付获得产权登记，婚后共同还贷房屋的处理

根据《婚姻法司法解释三》第十条的规定:

对于一方婚前支付首付获得产权登记，婚后共同还贷的房屋，一般产权归登记方所有，未还的贷款属于其个人债务。婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。

面对房价日益增长的现实，该条文未简单的将共同还贷款项作为债权处理，考虑了增值利益，值得肯定。但从立法技术来讲，仍有以下不足之处：

①  该条表述为“增值部分”，如果房屋贬值，此时如何处理？

②  对于未取得产权一方应得的补偿款数额，实践中在计算时仍有争议。

《最高人民法院婚姻法司法解释三理解与适用》一书列举了多数法院采取的计算方式为：

离婚时评估现值×婚后共同还款额的50%/（购房价款+预期贷款总利息）。

此种计算方式未考虑一方购房后至结婚时该段期间房屋的增值问题，在具体个案中可能对一方当事人极不公平。第十条规定的增值部分，应为婚姻关系存续期间的增值部分。

据此笔者认为，应评估结婚时和离婚时两个时间点房屋的价值，在此基础上，更合理的计算方式为：

离婚时评估现值×婚后共同还款额的50%/结婚时房屋的评估价值（假设双方结婚时购买房屋所需的总价款）。

曾见过一个案例，以两种方式计算出的补偿款确有一定的差异，但最终的判决结果，却未按照以上任何一种方式计算。大部分学文科的法官，一碰到计算题就头大，如果不给出确定的公式，恐怕这种任性，还会继续。

三、婚后父母出资所购房屋的处理

对于婚后父母出资购房的问题，《婚姻法司法解释二》第二十二条规定:

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

《婚姻法司法解释三》第七条规定：

婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

很明显，《婚姻法司法解释三》第七条修正了《婚姻法司法解释二》第二十二条的规定，以物权登记作为判断赠予给子女一方还是夫妻双方的要件，减少了法院认定的难度，有利于统一裁判尺度。之所以作出这种修订，主要是因为现实中很少有举证证明“父母明确表示赠予一方”的情形。

大多数父母在为子女购房时很少甚至不愿意设想将来子女离婚的可能。即使考虑到，一般也不会明确表示赠与给自己子女一方以免另一方因此产生误会，影响家庭关系。

但是在绝大部分的家庭关系中，父母出资的本意还是为自己的子女考虑，一旦夫妻离婚，直接认定婚后父母为子女购买房屋属于对夫妻双方的赠予缺乏社会认同。这是司法面对现实所采取的一种策略，也可以说是一种司法智慧。

忍不住吐槽的是，《婚姻法司法解释三》第七条将“父母出资为子女购房”直接认定为赠予，但该解释第十条却将“夫妻出资购买以一方父母名义参加房改的房屋”作为债权处理。

即是说，父母出资为子女购房是赠予，子女出资为父母购房是借款。也许这符合中国人“啃老”的现状，但不得不说，这不是应当倡导的价值取向。

严格来讲，父母子女间支付款项的行为，至少可能有三种法律关系：

一为借款，二为赠予，三为投资，以上三种情形，因为发生在父母和子女之间，均很有可能缺乏书面的凭证。实践中如何认定，确实是一个难题。

前几天讨论过一个案例：四、离婚前一方擅自处分共同房产的处理

依据《婚姻法司法解释三》第十一条的规定：

婚姻关系存续期间一方擅自处分共同房产时，如果受让人是善意的，适用善意取得原则，房产归受让人所有；对方可要求擅自处分财产的一方赔偿损失。

如果受让人是恶意的，该如何处理？对此婚姻法司法解释并未明确。

从合同法、物权法等相关法律的规定来看，如果买卖双方属恶意串通，损害他人利益，合同当属无效，应恢复房屋产权原状，貌似浅显的道理，实践中利益受损的一方却很难维权。

我见过的一个案例：此后女方的维权之路我不得而知，可以预见的是，即使再经过行政诉讼使房屋产权登记恢复原状，还必须通过再审程序解决离婚析产的问题。

这是一起显而易见的一方恶意转移财产的案例，却因此导致了若干个诉讼。中间任何一个环节女方放弃或者判决出现偏差，恶意的一方将从中获得利益而不付出任何代价，受害的一方只能承受不利的后果。这一过程中浪费的，还有紧张的司法资源。

是时候  
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