『干货分享』国内商业财大气粗？看日本购物中心以”细“取胜！

导读·introduction从商业地产的角度来看，日本，是美国之外另一个值得品一品的国家。——文末有彩蛋...





导读·introduction 

从商业地产的角度来看，日本，是美国之外另一个值得品一品的国家。

去了日本，不管是不是中国商业地产圈的人，总归要去看看日本商业项目。从商业地产的角度来看，日本，是美国之外另一个值得品一品的国家。

以日本首都东京为例。这个城市地铁站覆盖密度极高。在银座、日比谷、有乐町这样的地方，几乎每个路口都是地下铁入口，每栋商场都与地铁连通。完善的轨道交通也推动了商业的繁荣。东京可以说是世界上百货公司密度最高的城市，东京都更是寸金寸土，单是山手线环绕的都心区内，便至少有将近70间百货。

日本百货店起源可以追溯到1904年三越吴服店发表的“百货店宣言”。1914年，三越百货店正式在东京都内开张，标志着作为实体形式百货店的诞生。三越百货店坐落于一幢颇具文艺复兴风格的建筑内，配备了自动扶梯等当时最先进的现代化设备，并设置了“音乐堂”等文化和娱乐设施。

三越百货直接打破了日本早先店员与顾客席地而坐交易谈判的“座卖型”销售方式，而从巴黎引进可挑选商品的“陈列式”销售方式，并在引进的过程中结合了日本传统文化和民众的消费习惯，逐渐形成自己的经营特色。

直到现在，日本百货店还基本保持着这些经典百货店的核心元素：重视店铺豪华风格；重视诚信和服务；以家庭单位为主要目标顾客群；重视广告宣传；让百货店的员工享受更好的待遇。

购物中心对于日本来说是一桩舶来品。日本的购物中心起源于1960年代，即二战之后的经济复苏期。当时，从事食品和耐用商品销售的日用品卖场（General Merchandised Store）开始形成分支，从事于购物中心的开发工作。

1969年日本第一座大型、以百货公司为主力店的购物中心——玉川高岛屋（Tamagawa Takashimaya）购物中心在东京都世田谷区开业。以玉川高岛屋为代表，日本开始发展大型购物中心。

近年来日本购物中心越来越注重差异化，种类也开始变得丰富，有再开发型、火车站大厦型、折扣型、郊外型、生活样板中心型和主题型等，而且许多购物中心还添加了一些从未有过的“新”元素。

比如，日本部分购物中心为了在竞争激烈的零售业中获得发展优势，开始走主题特色的道路，主要表现在购物中心有一个统一的主题或与众不同的设计特点。

以Garden Walk为例，该购物中心是东京郊外的一个露天零售广场，其特色是以花为主题。从它的花瓣形的商店屋顶到郁金香喷泉以及向日葵形的表演舞台，这个160,000平方英尺、设有56家商店的露天零售广场展示着华美的花的主题。此外，在人行道上还有花形设计，而遍布整个购物中心的是鲜花和山茱萸。

此外，体现购物中心新型发展模式的lifestyle centers近些年在日本也开始有了发展，该模式亦源于美国，一般处于市内（downtown），定位中高端，相比较大型的Mall而言，其市场半径要小，但是其服务的大都是较为富裕的人口，其建筑设计不再是封闭型的，而是低密度开放式的，以营造体验式的，更加休闲、娱乐的消费环境。

与美国相比，日本地少人多，土地资源昂贵，因此土地利用率较高，购物中心也以多层为主，停车场配置率低，而美国则以大面积停车场和二层建筑为主。相对而言，日本公共交通便利，到购物中心的消费者也以乘坐公共交通工具为主。

从购物中心的地理位置分布分析，日本有超过一半的购物中心分布在郊外地域，此外还有26%的购物中心集中在中心地域，还有23%的购物中心分布在与中心区域相邻接的周边区域。

从主力店的情况分析，日本购物中心的主力店主要有以下几种类型：百货商场、日用品卖场、超级市场、家居中心、折扣店和药店。

在日本，60%以上的购物中心只有一个主力店，主要是日用品卖场（GMS）或者从事食品销售的超级市场（SM）。还有25%的购物中心没有主力店。百货商场这一美国购物中心的主力店在日本的购物中心却并不多。一度，在日本，只有不到5%的购物中心中设有百货商场。

日本购物中心的发展优势不仅仅是体现在硬件设计上，其软件即公共服务也在细微之处体现着人性化。号称代表日本商业地产新潮流的六本木新城，为消费者提供的是家庭妇孺式的服务：医疗设施、休息区、配钥匙、宠物寄存，免费托儿，妈妈俱乐部影院、为残疾人服务的轮椅电梯等等，一应俱全。

此外，有些购物中心甚至连小小的试衣间里都能体现出服务的细致周到。比如在试衣间里铺上了厚厚的地毯，让顾客放心光脚进入，将鞋子摆放在试衣间门外，以防试穿裤子时裤子拖在地上弄脏。还有的购物中心每当下雨时，会专门播放一种音乐，营业员一听就知道外面下雨了，就会给顾客递上一件遮雨的包装物，以免商品受损。

日本人注重细节。他们生活中的每一个细节都流露出精致感，而这种精致感和法国人充满艺术气息的精致不尽相同。它更多地表现出日本人对细节的态度——细节和整体对生活的意义是同样的，而整体的品质和可靠是基于每一个细节的精致，粗糙的细节不可能产生优质的整体。



1、传统商业街区以民族纸灯笼作为广告牌用途，将街区的各店铺商家昭示于入口处



2、地铁里的休息凳，艺术化、轻松感



3、店铺屋顶上的“小偷”形象不但成为了店铺的注目点，亦活跃了街区气氛



4、高速休息站洗手间专为儿童设计的设施



5、广场步道的“低照明灯“装置，避免了高路灯对人远望高楼时的灯光干扰，保留了高楼建筑在晚间景观的独立完整性



6、旧建筑的铸铁功能指示标志，充满怀旧味道7、鳞次栉比的小街区建筑立面，营造了更丰富的视觉感受8、旗舰店中的发光步行梯，为行走增加了趣味，可以吸引更多的自愿使用者



9、浅草寺传统街区在恢复古风过程中，由各物业店家联合组成委员会进行统一规划，在店铺的灯、帘、色等方面严格建立实施指标，由各家分别装修施工10、人是街道的过客，树是街道的主人。因为街道中只有树是有生命的长期存在的，它们的生命状态亦是对人最有力的影响力量11、商场的立面是为了展现商场的性格，所以让不让品牌透出来是一种策略选择，而非必须12、商场端头的挑空借景处理，将室外的公园美景“引入”到了室内，提升了商场的美感13、商场高楼层进行主题化处理，这样，没有功能的侧墙就成为了表达主题的重要“装饰区”。本图是一个无店铺功能的侧墙14、商场屋顶层的高尔夫练习场15、贴近步行道的多层建筑，退出一个下沉的小缓冲空间，使视觉与使用舒适度均得以提升16、为了实现吸引人流的目的，日本的诸多百货都将一层改为了时尚杂货，而不是像以往展卖高收益的化妆品17、为使传统街区的风貌统一彰显，现代建筑侧墙亦做出复古化处理18、小街区按步街与人行做出显性功能区分，在视觉及使用舒适性上均有显著益处19、写字楼大堂的功能房，隐藏在一个空的入口内，避免了功能房的“门”对大堂整体风格的破坏20、一栋超高建筑舍去了低楼层面积，放空成为了公共通道，亦成就了一个“镜框”的景观视觉效果21、原则上，每个独立街区的入口都需要一个“牌楼”，其是对这个街区形象独立身份的界定，形式可以因地制宜的多样化22、自助蛋糕售卖店23、大的中庭中空，需要有视觉焦点，这个商场用几组红色扶梯来实现目的24、古建筑通道中间的透视格，置入原地保存的“文物”，延续场所记忆25、旧建筑中使用的轻量感的玻璃楼梯，弱化空间的“压抑感”26、两个商场中间的广场，用一个雕塑为其注入故事性27、趣味墙贴，贴于灯开关之上，趣味昂然28、日本各行业具备相当强的专业精神，诸多手工业者不求大，但求精。一家小拉面馆中悬挂着“如自爱客”的牌匾29、商场出口处的熨伞器，用于雨天干伞用途30、雨天商场还在入口处为顾客提供干毛巾使用31、商场的临步行道外立面一层处理成为一个独立的风情街区形象，使室外原本平庸的步行道具有了独特的场所感32、商业建筑门前的浅水渠，为场所增加了灵动感，对顾客形成了有益的印象与认知33、通道转角处的多媒体互动投影，不但是标识，更增加趣味34、箱根一带分布不同的温泉村镇，但按其“疗效”分为不同主题35、小餐馆洗手间提供有漱口水



36、依老电影院而营造的电影院主题街，老电影明星的主题灯箱更强化了街区氛围



37、在商场的内装设计时，若不让顾客看到各品牌店招，就要保证整体商场的风格极具美感，这方面Midtown中的Galleria做到了。

来自：赢商网

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