【论坛】商业地产巨量库存下 还值得投资吗？

商业地产市场是否真如数据引导出来的结果般，已经病入膏肓，急需救治？还是说，有点讳莫如深的商业地产世界里，这只是危言耸听，杞人忧天？抑或，从事商业地产经营活动的操盘者们，已经为行业、产品、投资客们找到了破局的出路？...

· 商业地产供应激增 去化速度尴尬滞缓

· 有“危险”也有“机遇” 整体价格尚处“低点”

· 杭州市场上的神盘 它们如何破局？近日，几组商业地产的存量数据的统计，让我们在载歌载舞于住宅市场一致向好的良好行情下，犹如淋了一场冷雨，来了个“透心凉，心却无法飞扬”。

比如，主城区的商铺存量面积达到了184.7万方，以2015年的成交量来计算去化周期，还需要80个月！写字楼2015年年底的存量有270万方，未来三年预期将新增的甲级写字楼供应量有300万方。似乎，住宅市场光芒万丈的掩映下，商业地产用凄凄然来形容显得更为贴切。人居展上，《杭州楼市商业地产生死劫》论坛，似乎也是特意在为市场敲响起警钟。

然而，市场是否真如数据引导出来的结果般，已经病入膏肓，急需救治？还是说，有点讳莫如深的商业地产世界里，这只是危言耸听，杞人忧天？抑或，从事商业地产经营活动的操盘者们，已经为行业、产品、投资客们找到了破局的出路？无论是哪一种结果，人居展上发出的声音，以及存在着的某几个神盘，或许都是困境的阴霾中，一条条出路的指引。

商业地产供应激增 去化速度尴尬滞缓

从2010年开始，杭州的商业地产开发量非常巨大。土地供应上也可以看出，商业和住宅的比例是1：1.4。在这几年当中，整个杭州的商业地产的存量对很多的开发商来讲，是一个非常大的包袱和压力。按照住宅的去化周期不足10个月来衡量的话，商业地产的去化周期可能要在8倍左右。数据反映出来的高存量压力，是一个不争的事实。

以前，购买写字楼的主体基本是国有企业，以及一些金融机构。当然，它们仍然在市场上有着一些出手。上半年，投融长富金融服务集团购买了远洋商业中心的整幢写字楼作为总部办公，更早之前有浙江省农业银行购入万银双子星，交通投资集团和浙商证券同时看中明珠国际等等。然而，写字楼的极速增长，使预期稳定的这部分交易，变得杯水车薪。

与之类似的，还有传统零售业面临的生存困难。传统的商铺，包括步行街、购物中心等等，都有或多或少的关闭风波。曾经“一朝鲜，吃遍天”的万达百货，各种关店与转型。广州五大商业街之一的 “状元坊”商业街，曾经没有一个广州人会相信它将迎来“倒闭潮”。如今，也是冷冷清清，纷纷空租。杭州的解百商场，利润下滑厉害，曾经风靡全国的新华书店，已经难现昔日光景。

据市场统计数据，截止到2015年末中国20大城市商业物业市场的总存量突破1亿平方米，较2010年初翻了1.6倍；中国20大城市甲级写字楼总存量达到4，557万平方米，较2010年初翻了1.7倍。可见商业地产存量和供应压力持续，写字楼市场尤甚，也并不仅仅是杭州一家的现状。有“危险”也有“机遇” 整体价格尚处“低点”

在这个信息化大公开的社会，在商业地产领域，仍然存在着一些似是而非的情况，领出预售证而自持或运营它用的情况，不在少数，包括商铺、写字楼、酒店式公寓。如新天地G193广场，总共可售量22万方，只有5万方是用作出售，剩下的全部自持。整个新天地，开发量是150万方，其实，很多物业也是自用，做自己经营性的物业。购物中心的商铺更是常见，万达广场、龙湖天街等等知名的商业地产运营商，大部分商铺都是自持经营。酒店式公寓，最常见的就是招商各类星级酒店入驻，或交由第三方出租运营。虽然，还没有权威的机构能顺利的统计出这类数据，但是，业内学者普遍认为并不在少数。

当然，仅从销售的行情来看，杭州的商业地产仍然有着众多的利好。杭州作为浙江省的省会，有越来越多的总部来购买写字楼。首先，随着电商的发展，越来越多的电商租赁或购买写字楼。如果说整个中国的电商发展是一个非常迅速的态势的话，杭州则是电商的中心。一组数据，浙江省占了全国电商的1/4，杭州则占了整个浙江省的一半，等于说每8个电商里面有一个就在杭州，这个数字还在增加。其次，2015年电商的营业额也增加了50%，从营业收入上看也有大幅的增长，从业人员上升了10%，这些都对写字楼的需求有进一步的翻番。

同时，因为前几年的供应高峰，现阶段的很多商业项目的价格，都处于一个相对的低点。以写字楼来说，钱江新城前几年写字楼的价格都是在3万/方以上的，现在的价格基本上在2万/方多一点，价格是处于比较低的水平，很多的写字楼已经是成本价销售。相反，过去五年杭州的租金一直在上涨，整个大趋势中，写字楼产品的回报率已经越来越高。酒店式公寓亦是如此，一些区域的住宅价格已经站在3万/平以上，然而公寓的价格还只是1万/平出头一点，如桥西板块等。

所以，在剖析开严峻的数据背后，仍然让我们看到了一些不一样的行情，想象中笼罩在市场的悲观情绪，或许并没有那么浓重。杭州市场上的神盘 它们如何破局？

站在杭州楼市顶端的几个楼盘，我们称之为神盘，商业地产领域同样拥有几个领航者。

未来科技城的EFC，今年1月份推出了第一个写字楼产品，1个半月的时间卖掉了26层中的25层，去化面积近10万方。以杭州主城30万方的去化量计算，相当于去掉了10%。当然，EFC不只是写字楼销售神速，酒店式公寓同样是异常紧俏的状态。浙江建工地产集团副总裁陈黎驹分享的经验就是，“商业需要做更多些经营性的运营，而不是全部卖掉就不管；同时，还可以做一些公共的运营空间，比如一些艺术馆，一些跟艺术、音乐、绘画都有关系的事情，你的这个地产的价值会更高。如果大家都是如此，商业地产供应量并不会成为我们担心的问题，只需看市场的积极反应。”

在滨江市场中深耕的兴耀房产，去年在开发、销售的几个商业项目，包括星耀城、星耀城二期还有鑫都会，整个年度商业地产的销售突破了4个亿。星耀城的商铺，一楼均价在8万/平以上，二楼在4.5万/平，仅用了短短七八个月的时间，已经去化了80%；同时，一期写字楼出租率也维持在90%以上。兴耀房产集团总经理王奕的观点是，“在产品研发上面，企业要做更多的投入。兴耀跟国外著名的设计院，本地酒店式公寓专门的研发团队做酒店式公寓的思路研发，从关起门来这一个小空间到一个共享的过程，这是共享经济的现实版。”

新天地G193，是一个22万方的综合体项目，到现在为止，可售的写字楼部分基本已经卖完。杭州华盛达房地产开发有限公司副总经理董向浩对商业地产有自己独到的认识，“商业类的物业，着重点在两大方面：一是交通；二是未来区域发展的潜力，即相关的配套与政府的导向。所以，我们把新天地G193定位为一个华侨进入中国市场的主体，时尚零售的企业。”

神盘的登顶过程，肯定不是轻松写意的一蹴而就，必然有着其过人之处。那么，回归到投资者本身，如何才能寻找到这些具有投资价值的楼盘？怎么样的姿势，才能正确抓住投资商业地产的要点？陈黎驹给投资者提了几个非常务实的方法，“第一是跟着产业走，政府的话听一半，但是跟着产业走；第二个，跟着地铁走；第三个，一般自营率比较高的是值得投资的，它如果100%销售而没有运营的，那就不值得投资，基本上就是三个要素。”王奕的理论则完全打破了投资者的思维定势，从另一种角度描述了商业地产的魅力，“第一，商业地产就是一个金融产品。它的回报率能够到5个点以上，就已经超越了大量的理财产品。第二，如果它每年有稳定的收益，这就是一个理财产品。购房者应该认真地去调研，它周边的写字楼产品同档次的到底能租多少，入住率是多少？如果能租到三块，它的入住率是90%，如果它的价格是2块7，2块7乘以356是5000块钱，如果它卖到2万块钱以上，那就不合适，2万块钱以内就是超过5%。”

任何行业与市场，在发展的进程中都会经历波峰与谷底。商业地产，当下虽然面临着的困境，但也可能马上迎来破茧成蝶后的新一轮生机。最后，用戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光的话可以做下总结，“投资商业跟传统投资住宅不一样，尽管有危，也有机。”

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