【迈卓行业研究】大数据助力城市商业房地产资产管理—写字楼价值评估模型

在地产行业，写字楼是一个亮眼的领域。从城市发展的角度来看，这些伫立着的高楼大厦聚集了大批精英人士，构建了一个城市的经济实力，蕴藏着巨大的经济能量；从投资者的角度看，写字楼稳定且高回报的特点往往是资本追逐的焦点。...



在地产行业，写字楼是一个亮眼的领域。从城市发展的角度来看，这些伫立着的高楼大厦聚集了大批精英人士，构建了一个城市的经济实力，蕴藏着巨大的经济能量；从投资者的角度看，写字楼稳定且高回报的特点往往是资本追逐的焦点。以上海陆家嘴为例，目前的200多栋商办楼宇中，税收大户“亿元楼”达65幢。由此可见，写字楼市场对于一个城市，对于整个宏观经济有多么巨大的影响力。特别地，在中国改革开放30年的历程中，写字楼的发展就是近代经济的一个缩影。

中国第一代写字楼建设于上世纪80年代初，那时的写字楼简陋、单一，只具备基本的办公功能。随着改革的大步伐，经济的高速增长和第三产业的蓬勃发展，写字楼的建造规模和建造水平飞速发展，形成了新一代定制化、舒适化、智能化的绿色环保办公大楼。从2000年到2013年上海写字楼的销售和出租面积增长了近4倍！



然而群聚效应一旦产生，就容易出现红海。随着中国房地产行业的爆发式增长，一系列问题随之产生：一方面，由于地产行业进入“白银时代”，各地开发商纷纷转战商业房地产，导致写字楼的供应量大幅增长；另一方面，中国经济进入新常态，增速放缓，导致企业租赁投资行为更为谨慎。从2010年开始，全国的写字楼销售和出租面积进入了缓慢的增长期，据中国产业调研数据显示，2015年第一季度，全国优质写字楼市场新增供应216.0万平方米，部分二线城市空置率逼近40%。

可以说，写字楼粗放式发展的时代已经终结，未来将走精细化发展的道路。对开发商而言：市场中，谁来买或者谁来租写字楼？租金或售价的承受能力如何？租赁或购买写字楼时客户都关注哪些因素？这些因素之间的重要程度如何排序？这些问题的解决都迫在眉睫。然而在过去房地产市场发展的二、三十年间，一方面由于信息的传播效率低下，一方面由于房地产人惯性使然，建筑产品的定价多由“拍脑袋”决定，缺乏足够的科学依据。

在这种背景之下，天华迈卓以客户需求为导向，借助于互联网工具，着手建立城市地产空间信息系统数据库，并在此基础上构建了写字楼价值评估模型，致力于为客户提供产品特征定位与组合，协助客户进行城市商业用地和商业空间的合理规划，有效规避风险。天华迈卓通过GIS技术全面收集并建立了一套完整而科学的空间信息系统数据库。从信息维度上看，数据库分为空间数据库和属性数据库两部分。其中，空间数据库包含产品坐标信息，能够准确定位并且计算各产品的空间关系，属性数据库则包含产品自身全面的信息。

从产品维度上看，涵盖了大量的项目数据。仅以上海为例，包括1492条写字楼、153条公寓、383条四星级酒店、208条五星级酒店、1057条购物中心和9508条住宅等项目数据信息。相关配套和区位数据信息共包括217个乡镇街道人口、10997个商业网点、348个地铁站点、26863个公交站点。

整个数据库项目数量过万，信息条目达百万。

有了这套数据库，利用数学方法对目标产品相关数据信息进行数据挖掘和建模，通过不同参数的设定及组合特征完成进一步的统计分析，以实现碎片化信息的商业价值再生。例如：从数据库中选取写字楼产品类别信息，根据天华迈卓丰富的项目实操经验筛选出影响写字楼估值的三大主要特征：建筑特征、邻里特征和区位特征。其中：建筑特征与写字楼的自身品质相关，是产品定位的核心部分，包括：建筑面积、电梯数量（不含消防电梯）、总层数、停车位、建成时间、空调等级、写字楼等级、物业类型等。邻里特征是衡量写字楼所处环境的特征群，与周边的环境、配套密切相关，包括周边写字楼，周边公寓，周边购物中心，周边住宅，周边酒店等周边建筑产品的信息和金融网点的数量等。区位特征与所处的社会经济因素相关，是研究中最为重要的特征，包括周边地铁站数量及到最近站点距离，周边公交线路数量及最近站点距离，距最近中央商务区距离，距最近次级商务区距离，周边金融网点数量及周边人口数量等。

通过对目标产品周边和自身等特征数据信息进行空间筛选，我们建立了可以覆盖全上海的写字楼价值评估模型。该模型不仅揭示了影响写字楼售价和租金与各种微观特征因素的量化关系，还对周边产品的影响范围提出了科学依据，最终建立了高度相关性的预测回归模型，可对产品进行合理的价值评估和价格预测。

写字楼售价和租金具有不同的影响因素。研究表明，写字楼售价与周边写字楼平均售价、电梯数量、竣工年份、总层数等5个因素密切相关，而写字楼租金与周边写字楼平均租金、电梯数量、竣工年份、周边地铁站数量、周边公交车站数量、写字楼等级、距中央商务区距离、周边五星级酒店房间数量等11个因素密切相关。由此可知，写字楼租金受到更多的特征因素影响，这主要是因为租金市场的客户更关注当下成熟的市场，而售价市场的客户则更关注市场的未来前景。

周边产品具有各自的最优影响范围。写字楼周边产品是否具有各自的最优影响范围，这一重要的隐藏信息至今未被研究过。在传统商业市场分析中，通常认为产品的影响辐射范围为3km，这种一刀切的做法显然不甚合理。我们的研究表明（如图4），周边产品具有各自的最优影响范围，不能一概而论。例如，写字楼周边地铁、公交的最优影响半径都只有500m，充分说明办公地点至公共交通距离控制在步行5分钟范围是最适合的条件。此外，写字楼周边五星级酒店范围的最优距离则为1.5km，既方便远道而来的商旅人士到达客户公司进行洽谈，又满足企业前往酒店开展大型商务会议的就近距离。

写字楼售价、租金预测回归模型。根据以上研究获取的信息，在排除了多重共线性和低时效数据后，我们建立了写字楼售价、租金预测回归模型，其相关性高达0.75，已经可以对产品价格的预测产生重要的指导意义！。下面以上海市7个典型写字楼项目为例，说明我们模型的“威力”：图5中，进行了我们模型给出的“预测售价”与实际售价的比对，其预测偏差均保持在10%以内！有意思的是：由于我们选取了一些商圈内最知名的写字楼项目，往往具有强烈的“品牌溢价”，带来了其实际价格比预测结果相对偏高。

总的来说，此价值评估模型可以为开发商提供多重服务：1.前期拿地阶段，模型能够进行价格的快速合理预测，提升项目分析的可靠性，有效地避开市场红海，开拓潜力市场；2.后期产品建设阶段，模型能够提供强有力的市场指导，在满足成本和收益的最优条件下，从建筑层面提升产品价值。除了上述写字楼价格空间回归模型，数据库还可实现各种空间分析功能。包括：

人口分布密度分析。以上海市街道人口为最小单元，采用栅格化处理方法，直观呈现了上海常住人口分布的密集性，有助于从人口需求角度寻找市场契机。

商业分布密度分析。以购物中心为研究对象，采用核密度分析方法，直观呈现了购物中心的聚集程度。结合人口密度可知，商业分布与人口密度具有一致性，以外滩板块为核心聚集区，向外围扩散，而人口密度和商业分布的交叉空白区则蕴藏着巨大的商业潜能。

写字楼售价、租金预测分析。以写字楼为研究对象，采用克里金插值法，直观呈现了写字楼售价、租金的市场分级情况。上海写字楼租售市场高值区相对集中，陆家嘴板块、淮海中路板块和南京西路板块写字楼的租售价格呈现明显的热点，而外围市场表现相对平淡。通过周边产品的配套分析，有助于写字楼产品的定位营销。

企业客群分析。写字楼招商工作中最基础也是最重要的一步就是目标客群的定位，谁来买或租这个写字楼？脱离了客群的写字楼只是一个空间载体，任何模型都没有实际意义。企业所处行业不同、业务不同，需求大不相同。反过来说，要根据不同企业的特点，瞄准定位后做符合客户需求的差异化的写字楼产品，而不仅仅只是简单的空间载体。对此，我们又选取上海70+典型写字楼项目，对其承租的2000+企业级客户，进行了：选址、办公户型和面积、楼层承重和高度、供电系统、网络宽带、周边商业、周边产业、交通和物流等需求的详细统计分析和数据挖掘。

基于海量数据信息的量化统计分析，从区域、面积、档次三个维度建立了办公产品分类模型，适用于不同发展阶段、产业类型和功能的企业需求。这种以企业客户类型进行的客群细分研究，将成为写字楼市场竞争中的强大助推力。有效避免写字楼项目一上马，就遭遇产能过剩的问题，或者面临极其惨烈的市场竞争。

随着信息的不断补充完善和技术的不断，地产空间信息系统数据库将为客户带来更多的新鲜体验。相信这套数据系统的推出，会为未来中国的商业地产市场带来更加科学、更加客观、更加可靠的支撑！

关于天华迈卓

天华迈卓是中国顶尖城市建设综合服务公司天华集团旗下的全资子公司，致力于成为中国地产投资、开发及运营领域最具专业性的战略管理咨询顾问。天华迈卓由前麦肯锡咨询精英团队成员与地产开发建设领域资深专家共同创办于2012年，业务涵盖地产策划咨询、招商运营管理及融资顾问等。

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