纯干货  蜜咖秀：设计师必知的有关地产公司的那点事！【SJIAME 48期】

资深地产人深度分享！纯干货！长达近6000字。对专业设计公司、地产行业设计管理人员和亟待转型的设计师均具有非常高的借鉴价值和意义。...

以下为3月31号晚在SJIAME室内设计蜜圈里的分享内容：

（每周五晚8:00，深度分享等你来！）

大家晚上好，我是SJIAME蜜圈群的群主lily。

非常高兴看到我们群在一天天壮大，这离不开前几位蜜咖的精彩分享和他们的个人魅力，同时也离不开群里所有蜜柚们的支持！在此，感谢大家！

记得在设计院的时候，就特别羡慕做甲方的设计师。很好奇他们的工作和普通设计师有什么不同？工作状态有什么两样？是不是可以像甲方对待我们一样飞扬跋扈、指手画脚？等等

那么今天我们有幸邀请到了一位由设计院转甲方，熟悉商业综合体、酒店、住宅等业态，现于地产公司做精装设计管理工作的嘉宾，由他来给大家解读下设计院和地产公司的那点事。

现在就把时间交给一杯倒大侠。谢谢！

(以下为小蜜根据一杯倒大侠的语音分享整理：)

大家晚上好，今天分享的主题是设计院和地产公司的那些事。

分享的核心分为三个板块：

一、简单介绍一下地产公司精装设计管理人员的一些基本素质；

二、简单介绍一下地产公司选用精装设计单位的基本逻辑；

三、简单介绍几个有代表性项目，这几个项目位于杭州、重庆、上海、南京的较核心地段，均属于标杆级别的项目，在当地均比较有代表性。

首先感谢lily发起的平台，聚合许多同行朋友在一起共同学习、共同进步。祝愿这个平台

越来越好，大家也可以从线上发展成线下的朋友，有机会更可以进一步合作，共谋大计！

以下是板块知识分享：

一、地产公司精装设计管理人员的一些基本素质：

目前地产公司精装设计管理人员的来源主要分为以下几类：

1、最好从一线城市地产公司出来的（主要是万科、中海、龙湖等排名前二十的地产公司），或者操作过比较都代表性及影响力的项目。这类人员的工作比较好找，而且相互都认识并有相对封闭的人脉圈，地产公司招人会优先考虑。这类型人才处于金字塔的顶端，成熟型的基本职位为专业负责人。

2、以成熟设计师经验转型到地产公司从事设计管理人员（最好是30岁以内），了解乙方设计的全流程的方式方法，能找到关键点。但致命缺点是缺乏设计管理经验，一般需要操作一到两个项目，了解甲方设计管理全流程，可以顺利转型为甲方。

3、地产公司管培生。现在基本每个地产公司都有自己的管培生。而万科的管培生是最吃香的。此类型人才从毕业就到地产公司，从基层做起，积累了丰富的地产管理经验和人脉，所以一旦成熟，就会顺利转换成为第一类人才。

而设计经验也不是很丰富、也没有做过甲方设计管理工作的人员，很多想要转型到地产公司，这类型人员初到地产公司会比较痛苦，最难是找到自己的定位。任何公司，招聘优先考虑都是成熟型人才，而这类人才缺少突出点，如果还不能放平心态，很容易被淘汰掉。

实际上，地产公司的设计管理人员，技术能力并非最关键能力，虽然需要懂一部分的技术，但懂技术的原因是为了不让设计公司及其他部门忽悠。设计管理最重要的能力是沟通和协调能力。因为设计管理的工作逻辑和设计的工作逻辑完全不同：设计管理更多从项目全流程的开发、对下游单位控制、整体协调的方向来思考问题，这本身也是个磨合及妥协的过程。

总结下来，成熟的地产公司设计管理人员，必须具备以下能力：

1、全项目流程管理观念



上图为某地产公司从拿地到项目完成全流程的一个标准时间流程

地产公司从拿地前就会开始做研究，到拿地后的第一个节点市场定位，基本已经开始出现相对清晰的方向，这需要大量的工作及数据来支撑，比如在什么区位及特点、竞品及对标项目的相关数据、竞争策略、未来定价方案等。而到启动会阶段（启动会有明确的概念方案和大体的示范区方案），从拿地也就是3个月的时间，意味着大量的工作需要压缩在短时间内完成，这些都是不可能单打独斗可以完成的工作，所以需要非常熟悉地产公司逻辑的设计管理人员来操作，并合理使用资源、高效沟通，不然必乱。而以上的工作，设计公司很难接触到。

2、良好的沟通协调能力

协调能力，沟通能力，应对能力，平衡能力是重点。精装设计管理是多专业、部门的整合管理。往上是各个专业口、部门口及领导，往下是各个设计公司，需面对各类不同背景的诉求、思考逻辑及形形色色的突发情况。这时候，高效沟通和协调得尤为重要了。

地产公司的一系列的流程，要求必须要跨专业的理解精装设计管理，千万不能站在一个狭隘的角度来做精装设计管理。大角度是站在营销、运营、成本、工程、财务、前期的角度，小角度则要站在建筑、结构、机电等专业的角度去沟通与协调。

当然从专业工作内容来讲，精装定位主要是建筑细化的工作，但所有专业的室内最后端口都需要在精装这个口子整合，所以事情特别繁杂。而美学又是一个没有所谓的规范及标准来界定的专业，所以精装最容易万众瞩目和千夫所指。

设计公司只能解决专业内的技术问题，其他的问题（尤其是外部问题）都依赖设计管理人员来协调沟通解决。

所有这些要求都指向有跨专业的经验的复合型的人才。

3、良好的心态

精装设计管理人员，面对的情况特别复杂，一定要有一个冷静的心态。这种心态，相信各行各业的工作者都需要。不要想自己有多牛逼，我们都是做服务的，这样想就能保持内心的平衡了。精装专业是整合专业，很容易被各种原因挖坑，要有鉴别能力、自我保护的能力及平和的心态。

4、精装人员的职业规划

朋友问我，精装设计管理职业规划是什么？技术成熟后是没有规划的，因为爬不上去。

房地产公司研发体系最有发展的专业是建筑专业，精装、景观、设备等专业定位是做配合。这些专业也缺乏项目整体运营管理的机会及完整知识面。所以，精装设计管理的职业规划，如果是做项目的方向，做到区域公司专业负责人，基本上来说就已经封顶了，这个时候可以考虑自己单干。

部分地产公司在上海、北京、深圳等收入较高城市，因为收入水平问题会在区域公司给出精装设计总监的头衔，但做的是设计经理的工作。当然如果在地产公司的集团总部，也会有精装设计总监的职务来分管板块。

二、地产公司选用精装设计公司的基本逻辑

先讲一下大背景，现在地产行业已经从上半场到了下半场。

上半场地产开发逻辑基本上是跑马圈地，在保证成本的逻辑下迅速推盘套现，然后循环。万科、恒大、龙湖、中海、恒大等大型地产公司之前都按这套逻辑在做地产开发，积累了巨大的财富。但随着拿地成本的高企，老百姓对生活品质的要求提高，以及越来越激烈的市场竞争环境。地产开发开始往下半场过渡。

按上半场的逻辑去做下半场的工作是必死无疑的。现在的地产公司，在三、四线城市的库存越大将越难以转身。

下半场，要怎么玩？其实答案就是增加产品力来实现溢价，做有特色的逻辑明确的产品，占有细分市场，相信以后地产公司开发的精品项目会越来越多。按这个逻辑细想，与地产公司紧密相关的精装设计公司，自然也有了更高的要求：

1、自身的特色及项目定位符合度。

这是前提条件。是范冰冰，咱就要妩媚；是高圆圆，咱就要清纯。每家有业内口碑的设计公司，都有自己擅长的风格，这是市场烙印。让一个擅长现代风格的公司的去做欧式，太为难人了。2、落地能力。

很多设计方案是不落地的，原因可能是设计人员知识面不够或者没有考虑不够周祥。做高产品力需要多专业交叉，甚至是剧烈的同步沟通。所以复合型的方案思考逻辑很重要，可以避免掉很久纠结。一个再牛叉的方案，在地产公司的条件范围内落地不了，也只能是方案及空想，深究下去可大可小。举个例子，扎哈是被日本人气死的，因为日本推翻了一个她投标的方案，而理由就是无法落地，这个可以上网去查。

3、服务意识。

上半场的房地产项目是肉多僧少，下半场是肉少僧多，这也导致上半场设计行业蓬勃发展，琳琅满目。但下半场项目会减少，要求会变高，而精品项目也会越来越多，这都需要设计公司花更多的精力在同一个项目上，所以服务意识就显得尤为重要！如果你带着大师的一些臭脾气的话，那项目是做不好的。当然如果像季裕堂这样的大师，脾气差点没关系，那是可爱~~~

4.地产公司选用设计公司的步骤。

地产公司都有自己的合作单位资源库，对于合作愉快的设计公司，地产公司会考虑签战略合作，以比较平的价格长期合作。当然找对牵线人，也可以排除很多障碍，这个不细讲。

地产公司考察设计单位，一般有几个步骤：

A，项目和同行了解;

B、现场考察及访谈；

C、根据以上两个步骤进行相应的内部沟通，确定是否在相应项目入围；

D、启动商务谈判等工作；

在完成这些流程工作后，设计管理人员会操作设计单位入库。如果设计单位有关系，大领导拍板，地产公司可能就直接委托进行设计(邀标)，也可能找几家同类型公司进行方案比选（招标）从而确定最终中标的单位。

分享几个招标比选的技巧：

一般精装方案比选是概念方案比选，核心是平面，配参考图片，以及通过设计人员讲方案。比选要取得成功，有几个要点：

1、PPT要做的漂亮，好的PPT文字不要太多，有文字也是核心的文字，加上能说明问题的图片，越简洁越好，如果实在有需要展示的数据就选择插入连接。当然，如果对一个项目势在必得，也可以考虑加入效果图或者其他特别的展示方式，相信也是一种很好的噱头；

2、平面方案尽量是彩平，参考图片一定要选好。越是高端的项目，平面和图片越需要有自己的理念，千万不能找那些烂大街的图片；

3、需要对地产公司所需要的产品进行预判。要抛一些虚的概念和使用一些形容词。只有在判断准确后才讲的具体一些的东西，产生倾向性；

4、讲方案的人员，要有良好的着装和谈吐，这代表的是一种修养。当然，这个概念不是西装笔挺，每个人都有适合自己的着装和气质。但是第一印象很重要。言尽于此。

三、简单介绍几个城市有代表性的项目

下面分享几个豪宅项目，分别位于：重庆、杭州、南京和上海。

第一个项目1891项目，位于重庆市中心，临江而建。重庆楼价按套内面积算，均价为8000-9000元/平，而这个项目单方售价近3万，有它的核心逻辑。精装方案设计单位是戴维国际。可以实现这个产品溢价，一方面是因为地理位置好，有无敌江景；另一方面整体定位明确（明确为高端人群，户型最小250平），综合配置高，是重庆较少的豪宅产品。重庆虽然是西部最发达的城市之一，但整体设计审美水平较低。这个项目硬装的标准（包括设备），大概每平方5000左右，整体室内设计风格走的是造型堆砌的手法，到处披金戴银，也符合当地人对豪宅的定义。











虽然个人觉得室内设计过于繁杂，并没有丝毫的设计品味可言，但不影响这个项目在当地的影响力和去化速度。

第二个项目是杭州的武林一号，项目离西湖步行也就10分钟，属于杭州市最好的地段，现均价70000元/平，硬装标准估计在6000左右。这个项目是典型的星河湾风格。早几年星河湾风格在国内特别流行，基本就是豪宅的代言，其精装造型语言的复杂程度甚至超过刚刚介绍的重庆的项目。在房地产发展初期，有各种各样的流派百花齐放，像梁志天，刚开始是做简约的，做现代的。这个时候，星河湾风格横空出世，各种的石材拼花，深色的木饰面，瞬间引领了中国豪宅装饰的主流豪宅的审美标准，当然，这有社会发展的背景，在这里不细说。











这两个项目目前算反面教材，大量堆砌式装饰，土豪式的张扬的这些设计手法在这两年逐渐式微，人们渐渐审美疲劳了，对于这种装饰，渐渐有所排斥，以后市面这种类型的楼盘会越来越少。

第三个项目是仁恒地产开发的南京江湾城四期，面积在202到350平方，精装方案设计是梁志天。目前楼盘均价40000元/平左右，硬装标准4000左右。













仁恒置地在豪宅市场积累多年，对于豪宅也是有自己的定义的。仁恒定制的豪宅，从来不以装饰的复杂程度吸引眼球，追求的是整体配置和舒适性的平衡点，所以仁恒的品质一直被市场认可，也积累了大量的仁恒粉，有很多值得学习的地方。

江湾城4期的精装手法并不复杂，甚至比较老土，但并不影响其成为南京卖得最好，口碑最佳的项目。这其实主要得益于仁恒的品牌口碑及经年的积累。

第四个项目是上海的华侨城苏河湾，离外滩距离不到1公里，精装方案设计是丹健国际，目前塔尖售价高层均价约140000元/平，硬装配置6000左右。这个项目打造的逻辑是酒店式的住宅，精装设计使用了大量的酒店设计语言。















苏河湾相对江湾城4期，除了运用了更多的酒店语言，在室内的设计手法上，虽然细节和工艺也比较高端，但通过色彩的统一，达到了比较好的调性，达到了一种“隐贵”的效果。也得到了市场的认可。

苏河湾的设计方式和逻辑，可能是以后房地产豪宅设计的方向之一，也是本人比较认可的方向。

我今天就分享到这里，有什么不足的地方还望多多谅解。谢谢大家！

主持人Lily：

非常感谢一杯倒大侠给我们带来的精彩分享！

其实不论在设计院，还是在地产公司，专业属性都是相通的。就是我们作为室内设计人员需要不断提升自己的专业素养和意识形态。不同的是地产公司是一个全方位把控的过程。

记得我2011年刚转到甲方的时候，公司负责人跟我讲过一句话，现在还记得，他说：设计师做的是一件作品，而地产公司需要的是一件产品。就是说从作品上升到产品，除了要具备专业知识以外，更需要具备项目很好落地的能力。比如各专业的协调沟通、了解市场需求、客户需求、客户痛点和敏感点，以及成本控制等等诸多因素。

今天给大家提供这次分享，主要是希望我们设计师不是仅仅局限在室内设计本身，而是在工作的同时扩充我们的思路和眼界。

最后祝愿做设计的朋友有更多更优秀的作品呈现。同时，也祝愿有志于做设计管理的朋友也能有更多的收获。

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