假如合肥楼市崩盘，房价第一个暴跌的居然是这个区？！万万没想到……
的...
前有政务，后有滨湖，在政务区即将宣告进入二手房时代之后，滨湖区无疑成为下一个“接棒者”。拥有着无可比拟的政策资源支持，以及得天独厚的环巢湖生态资源，加上完善的交通、教育、医疗等配套，让该区域成为了购房者首选置业地，也是目前除了政务区外，最火热的楼市区域。
回顾2016年以来的滨湖楼市，用“疯狂”来形容一点都不为过，表现在成交、供应、房价以及市场营销等各个方面，自始至终都成为合肥楼市的“焦点”。
下面是近几个月滨湖楼市的表现：
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市场表现
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近一年滨湖区住宅供应与成交情况
从表格中可以看出，近一年以来合肥滨湖区一直维持高成交量状态，平均成交量高达1687套，在全市位列第一位，成为当之无愧的热门置业区域。不过从去年10月份开始，滨湖区供应量和成交量则出现逐月递减，尤其进入2016年以来，房企捂盘惜售，市场供应减少。表现在供应量方面，最低仅有112套入市，而直到今年4月，才出现集中放量。另外，在成交量方面，虽然市场需求出现下降，但整体仍处于居高不下的状态，比较稳定。”
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房价表现
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近一年滨湖区房价走势
在2016年1月之前，滨湖区房价一直保持着平稳上升的态势，8个月的时间，房价才上涨600多元/㎡。不过从今年1月份开始，在市场火爆大势影响下，滨湖房价上涨进入快速通道，短短的4个月，从9116元/㎡上涨至现在的10829元/㎡，涨幅达到1713元/㎡，完爆之前8个月的涨幅。另外，也就是从今年开始，滨湖区房价正式跨入万时代，甚至逼近11000元/㎡，可以预见的是，滨湖房价仍将上涨。”
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营销表现
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进入2016年以来，合肥楼市可谓十分火热，以滨湖区为代表的区域，不少楼盘为了追求高溢价，不约而同延迟推盘、放缓推盘节奏，进一步加剧合肥房荒现象。而市场供应不足，区域内部分开发商们更是大肆涨价，甚至捆绑车位、毛坯变精装、内部销售，致使多数楼盘房价从曾经的“8”字头一跃成为万元盘，涨幅在20%-30%的项目更是比比皆是，而购房者“惧涨”，一定程度上也加速市场恐慌程度。而在4月份，政府出台调控意见下，区域内市场乱象有所缓解。
但是，值得警醒的是：从区域内市场数据以及表现来看，进入4月份，滨湖区上涨势头有所放缓，表现在供应量增加、成交量维稳、房价涨幅收窄、整个市场营销趋于健康，联系到近期上级频繁为楼市发声，难道滨湖楼市拐点将至？
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所以，对于想在滨湖置业的买房人，或许一大波“利好”消息正在来袭：
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限购、限贷政策有望重新回归年初以来，合肥楼市持续高烧，开发商炒作以及投资客的涌入直接助推了滨湖房价的高涨，由此衍生出的市场乱象也是层出不穷，捂盘惜售、捆绑销售、暗开、卖号头等营销手段大行其道，进一步加剧了市场恐慌，致使购房者“惧涨”，被迫高价入局，甚至接受一系列不平等“条约”，仅为了成功买房。
虽然上级层面也采取了一系列调控手段，但无法从根本上解决市场供需矛盾，合肥楼市依然延续火爆态势，最近更是被央视直接“点名”，这自然引起相关部门重视。今日，合肥房管局局长表态，称政府在必要的时候，会出台更为严格的政策，不排除限购限贷政策的重新回归，如果价格一直控制不下来，还会进一步加大政策力度调控。
这对于滨湖区楼市来说，无疑敲响了一个“警钟”。如果限购限贷政策真的出台，这对于区域楼市无疑是沉重打击。相对于其他区域，滨湖区一直是合肥热门置业区域，不仅有普通购房者，更充斥大量投资客，且占极大的比例。早前，有数据显示，该类人群比例超过40%，如果真的实行限购限贷，无疑限制了这部分人群的投资需求，可能会导致整个市场需求量出现急速下滑。
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增加土地供应 稳定市场预期从近年来合肥土地供应数据来看，不仅是滨湖区，甚至整个合肥土地供应量都呈现逐年下滑趋势，其中2015年合肥土地供应量仅为2013年的60%，与2014年相比，同样下滑21%。即使到了今年，市区优质土地供应也才5000多亩，其中滨湖区仅一千余亩，这与2015年的2040亩土地相比，降幅超过50%。而由于土地供应收紧，导致合肥地王频出，短短的几个月内，滨湖“地王”轮番被刷新，在全市独领风骚。
不过在4月1日政府调控意见中，明确表示在城区增加15%以上土地供应，具体量化可能达到5000亩以上，尤其对价格涨幅过大区域采用增加土地供应来稳定预期。结合年初以来滨湖区楼市“过火”表现，很大程度因为新增供应无法跟上需求。因此，合肥房管局局长也表示，接下来会加大合肥推地力度，保证每个月不少于1000亩的土地供应，同时加大商品房的供应量，保证市场房源的平稳。
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严格执行限价 房价势头得到控制进入2016年以来，滨湖区一直是合肥房价上涨的“领头羊”。短短几个月时间，区域内房价从原来8字头、9字头，一跃上涨至1.2、1.3万每平，现在想在滨湖买到1万以下的房子，实在是太难。如果再算上一些项目捆绑车位、绑家装，所折算成的购房成本，可能实际成本远远高于目前的房价水平。
还好，现在一些楼盘备案价得到控制，像之前的万科蓝山、文一名门湖语、淮矿东方蓝海等项目，涨幅都“很好”的控制在2%-3%之间。这也贴近不少业内人士的说法，就是虽然合肥市区明面上还是“放价”状态，但私底下已经严格执行备案制度，即每个季度价格涨幅不得超过3%的规定。不过值得一提的是，所谓的“限价”主要针对一些老盘，对新盘要求依然宽松，但不得不否认的，目前滨湖区价格上涨势头得到一定程度控制。
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万套房源供应 市场供货充足滨湖“房荒”现象更多源自开发商和投资客的自我炒作，通过制造市场恐慌，来抬高房价，强迫购房者买单，进而追求利润的最大化。其实，滨湖区一直都有房源供应，不过更多转为暗开和内部销售，从而出现了“无房可卖”的假象。另外，一些项目选择“待价而沽”、放缓推盘节奏，观察市场走向，等待合适时机进行推盘。
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新房房源激增 二手房热度或降温由于买房人普遍存在恐慌，“惧涨”的心理，加上一些中介和媒体的炒作，加速买卖方的出手速度，导致一段时间内滨湖区二手房热度和价格都处于居高不下的状态，更与新房出现严重倒挂。这种现象从年初一直延续至今，从4月份合肥一二手房价格对比来看，滨湖倒挂现象仍未得到改善，依然严重，差价在4000元/㎡以上。
在二手房价格畸高和缺乏规范下，加上新房房源供应的增加，可能会催使不少打算入手二手房的买房人又回流到新房市场。另外，值得一提的是，相比较年初以来，现在的买房人更加的理性，观望情绪也显得浓厚，一些中介炒作手段也所失效，整个二手房市场有所降温，很有可能未来面临价格下滑。
小编寄语：滨湖啊~~空气好风景好规划好，现在就是房价不友好，如果有朝一日滨湖房价真的跌了，那小编可就看见了希望的曙光啊！！当然啦，其实更加希望大合肥每个区都能如此给力啊！
本期编辑：牛瞳
来源：凤凰房产
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