买房合同解除

房价疯涨，卖房人的权利如何保护？

房价疯涨，卖房人的权利如何保护？...

本公众号作者：张春光律师

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前几天一个朋友告诉我，他们小区的一个老太太因为儿子做生意亏了，把自己家的房子卖掉了，卖了600万，定金、首付款都付了，也办了网签。一个多月后，房子还没过户，买房人就把房子卖掉了，卖了700万。老太太哭了……我不知道老太太是为没有了房子而哭还是为“亏了”100万而哭，还是其他的什么原因。

最近一段时间，房价疯涨，很多人咨询我关于房屋买卖的问题，这其中有大约一半是卖房人。他们也感觉自己很亏，也希望自己的合法权利能够得到保护。下面我就针对我遇到的这些咨询问题谈谈卖房人的权利保护问题。

1、买房人同意解除合同，卖房人应该注意什么？

在卖房人同意双倍返还定金或者支付违约金的情况下，买房人可能会同意解除合同。在此情形下，卖房人需要注意的是：（1）卖房人要和买房人签一个解除合同的协议，协议要写清楚双方在平等自愿的基础上，经过友好协商达成的解约协议（最好是写买房人自愿放弃购买某座落的房屋）。更重要的是要写清楚买房人确认卖房人双倍返还给其的定金或者支付给其的违约金已经完全能够弥补其损失，并不可撤销地承诺今后不会再就此主张损害赔偿；（2）双倍返还的定金或者支付的违约金要通过银行转账的方式，从卖房人的账户转到买房人的账户，转账备注清楚是双倍返还的定金或者支付的违约金，最好再请买房人写一个收据；（3）办好相关手续——撤销网签、撤回资金托管、取消预告登记等。

2、买房人在付了首付，办了网签之后不付尾款怎么办？

这种情况的发生可能是因为买房人的贷款办理不顺利，或者出于其他目的而故意拖延。如果是这样，卖房人首先要找买房人协商解决，因为这样拖下去对买房人也是非常不利的（买房人要承担巨额的逾期违约金等责任），如果协商不成就委托律师给买房人发律师函，如果还没有效果就诉讼或仲裁解决（仲裁的前提是合同里约定了仲裁条款或者事后达成仲裁协议。二手房买卖里很少有约定仲裁条款的）。3、网签后过户前能否再加价或者单方解约？

如果买房人没有违约，合同也没有约定卖房人有任意解除权，也没有出现不可抗力致使不能实现合同目的、预期违约（在履行期限届满之前，买房人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务）等情形，则从法律上讲，卖房人不能解除合同。而且即便卖房人单方“解除”合同，也不能发生合同解除的法律后果（当然，对于卖房人书面通知买房人解除合同，买房人在合同约定的异议期或者叁个月后没有表示异议，合同是否被解除，现在司法实务上有争议：最高院(2013)民一终字第18号判决认为合同未被解除、最高院（2013）民申字第2018号判决认为合同被解除了。最高院的司法解释也是摇摇摆摆，最后不置可否。）那么，卖房人会说啦，《房屋买卖合同》刚签了一两个月，房价涨了那么多，不涨价对我不公平啊，我拿卖方的钱再去买房子买到的比卖掉的还差（改善型买房变成了改差型买房了）。其实，这没有什么不公平的。卖房人在卖房的时候就已经预见到或者应当预见到房价会涨得比较厉害（而且这种上涨并不是因为国家重大的政策调整等不可预见因素导致的，主要还是市场因素导致的），这属于正常的商业风险。……但是现实生活中，如果卖房人不配合过户，买房人的压力和损失也很大，所以还是有协商的空间的。4、其他。本微信公众号相关文章延伸阅读：

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