滨湖二手房的“蝴蝶效应”!深圳乃至合肥房价会降吗?

 

什么是二手房蝴蝶效应?...

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深圳乃至合肥的房价是涨还是跌,这个话题最近引发各方关注。

国家统计局70个大中城市房价数据,说深圳2016年4月二手房价格环比下降了0.4%;一些民间机构认为深圳4月二手房价格环比下降了2.39%。

虽然统计局数据与民间数据有些差别,深圳的二手房房价依旧保持在54800多元一个平方米的高位,但是有相当一部分人认为深圳房价已经开启了下降模式。

什么是二手房蝴蝶效应? 



为什么从二手房房价环比下降的角度,就能够得出房价下降的结论呢?

这是因为在房地产市场中,二手房常代表着房地产的现货市场,现货市场价格上涨或下降,以新房为代表的期货市场必然随之上涨或下降。大家可以把它称之为“二手房的蝴蝶效应”。

滨湖二手房蝴蝶效应



这个“二手房的蝴蝶效应”在我们合肥的滨湖新区尤为突出,当滨湖新区的二手房一个平方米买到了1.8万时,不论周边新房的地价成本多么的低、建筑安装成本多么的低,新房的房价都会向1.8万看齐。



如果根据土地成本、建筑安装成本把新房的备案价定到1.2万,那么,开发商出于追逐利益的考虑,就非常可能进行变相的加价销售。

这个“二手房的蝴蝶效应”也会引发卖房者的随动,一个小区里的房子,如果有人挂出了一个平方米3万元出售,那么其他的卖房者心里就会想,他都卖3万了,我为什么卖2.5万?于是这个小区的房价很快的就向3万靠拢。



同样,有人把挂价从3万降低到2.5万时,也会引发随动。正是从“二手房的蝴蝶效应”观察,有人认为深圳的房价会出现下降。

房价与社会融资规模



我认为判断深圳乃至合肥的房价会不会下降,除了看“二手房的蝴蝶效应”之外,恐怕还得看看社会融资规模这个指标,2016年4月我国社会融资规模虽然同比增长了7510亿元,达到了历史新高的145多万亿元。但是,增幅的拐点已经出现,从13%以上降到了13%以下。



社会融资规模增幅收窄,如果再加上融资结构的调整,房地产市场的贷款规模可能下降,贷款规模下降,房价增长的原动力就会缺乏,遏制房价非理性增长的目的就有可能会达到。

从防范房地产市场风险的角度考虑,基于“二手房的蝴蝶效应”和社会融资规模两项指标判断,我认为深圳房价的短期下降调整可能会出现。




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