杨红旭：疯传银根收紧，对房价的冲击有多大？

4月，人民币贷款新增5556亿元，分别比上月和上年同期少增8173亿元和1523亿元，是2009年以来同期的...



4月，人民币贷款新增5556亿元，分别比上月和上年同期少增8173亿元和1523亿元，是2009年以来同期的最低值；与此同时，4月末，M2余额为同比增长12.8%，比上月末低0.6个百分点，近9个月以来首次跌破13%。

“爆冷”的数据引发市场高度关注，一些机构就此判断称，这意味着央行信贷政策和货币政策未来将有所收紧。而央行则通过其官网发声称：当前总体上货币信贷总量和社会融资规模增长仍是平稳正常的，银行体系流动性合理充裕，各种市场利率也保持在低位平稳运行。

老杨认为，4月信贷新增量大幅减少，一方面，是与一季度信贷狂增有关，一季度增加4.61万亿元，同比多增9301亿元，前三月放水太凶，后面收缩也正常；另一方面，人民日报“权威人士”的观点，也透露出内部有分岐，不希望“大水漫灌”。据此预测：未来一二两年，货币将稳中略紧。

但就当前及未来几个月来看，仍没必要担心。比如，4月末M2同比增长12.8%，跌破13%，但是狭义货币(M1)却同比增长22.9%，增速分别比上月末和去年同期高0.8个和19.2个百分点，创近六年新高，回到2010年7月的高位水平。M1增速的持续放大，说明资金面仍宽松，可以对冲掉M2增速的放缓。

更关键的是，2015年10月份开始，M1增速反超M2，且二者剪刀差不断扩大，这是资金活化的信号，社会上并不缺钱，反倒是居民与企业，急着要把定期存款转为活期，要投出去、花出去！



过去多年，房地产从业者，甚至是分析师和研究者，都不太关注货币与资金对楼市的影响。而老杨很早就开始关注和研究这一个领域，在我的房地产短周期理论中，将资金面作为驱动房价短期变化的四大引擎之一。

早在四五年前，老杨就想设计了一个“黑匣子”：这边输入相关的数据（经济、金融、货币、楼市等），那边自动输出下个月的房价走势。结果折腾了很长时间，也没搞定。哈哈。这事太尼玛复杂了。从来没有完美的数理模型，最后只能如此进行房价预测：参考外部数据，依靠专家经验。

过去几年，我指导同事做了很多常规研究和专题研究，在经济、货币、资金、股市、汇市对楼市的影响方面，积累了挺多的经验，这也是为什么：易居房地产研究院成为中国楼市趋势研究和预测的最牛叉机构。

去年底，我们曾比较了过去三年全国各类机构（社科院、政府下属机构、券商、投资、房地产研究机构）对下一年度的房地产指标预测，结果表明：易居房地产研究院的预期靠谱率位居第一。

关于资金面的研究，比如我院有一个常规报告：金融环境与房地产研究（季度报告）。我们从房地产业面临的外部和内部金融环境两个方面，共选取9个最具代表性指标，对指标体系中各指标进行标准化处理后，和各指标权重相乘，即可得出当期房地产业金融环境指数。

今年一季度，房地产业金融环境指数为0.95，较2015年全年上升0.28个百分点，较去年同期上升1.71个百分点，创近三年来新高，保持在宽松区间，延续了上半年触底反弹以来的上行态势。



房地产金融环境，与房价有什么关系？我们将房地产业金融环境指数和70城房价格同比增幅进行对比。

结果显示，二者呈高度正相关，基本同步变化，其中金融环境指数略领先于70城房价增幅。

比如，2012年金融指数见底反弹，房价同比增幅滞后一个季度反弹。比如，2013年二季度金融指标见顶回落，而滞后三个季度后，房价同比增幅才见顶回落。比如，2015年二季度，二者同步反弹，但金融指数反弹力度远大于房价指数。



当前，二者皆处于上行通道。当前房地产金融指数已连续三个月处于宽松区间，而上一轮楼市上行期，只有出现了一个月。连续几个季度呆在宽松区间，必定导致房价上涨，其中少数城市暴涨。因此，本轮房价上涨，深沪与南苏厦合四大公子的房价涨幅，明显超过2013年那轮繁荣期。

按以往规律：金融指数没有见顶，就不必担心房价见顶。预计金融指数将在二季度前后见顶，也可能一季度就已见顶了。这个需要进一步观察和验证。

就全国70城总体而言，年内房价同比增幅不会见顶。我们需要担心的是个别房价过热城市被打压之后的先行降温，而不必担心广大二三线尚未能大涨的城市！

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

［1］ 苏州限购不重要，关键是两年后开发商“欲哭无泪”！［2］亲爱的爹娘，请别再阻拦我买房，求求您们了！［3］ 中国首次出现房地产板块轮动现象！

［4］ 警报拉响：39个月后，70城房价再次发出过热信号！

［5］潜伏5年之后，房产投资卷土重来！知道隐秘吗？

［6］请警惕，中国楼市“绞肉机”的狰狞一面！

［7］危机之后是煎熬：一个中国三线城市的房地产样本！

［8］ 国统局权威数据：牛逼轰天的深圳房价，终于开跌了！

［9］眼下的中国经济舞台上，独舞者却是个“坏孩子”！

［10］解说《楼市探秘》第1集：概述

    关注 杨红旭楼市研究