【内参问答】集美楼盘卖6万元/平米，是疯还是傻？

下个月房价还会涨吗？楼市大涨过后，该追高还是观望？华润橡树湾涨到2万5，还能入手吗？...





集美楼盘卖6万，是疯还是傻？

问:内参，今天看到媒体报道说集美IOI棕榈城的预售价格已经破4万，而且还有6万一平米的房源，厦门房价为什么涨这么快？内参帮忙分析分析，怎么看这件事。

答：今天内参也注意到这件事情了，内参原本只是一笑了之，因为这种事情根本就不需要去较真。

首先，所谓破4万的价格，也只是预售价格，准确讲，只是开发商拟售的价格，到时候开盘能不能卖到这个价格，还是未可知的。即便卖到这个价格，能不能卖出去，有没有人愿意买，也是个未知数。房价不是靠喊出来的，没有成交为支撑的价格，都不是真实的价格。所以这样的事情完全没有必要惊讶，也没有必要在意它。

第二，所谓6万的价格，更加是无稽之谈，那只是拟售价格，甚至都算不上预售价格，因为这些所谓6万的房源，还没有拿到预售证，都是未批准销售的房源。拿这种价格出来宣传炒作没有任何意义，哗众取宠不可怕，但吓到普通购房者就不好了。

第三，这个楼盘本身就有其特殊性，报价再高，内参也不觉得奇怪。正常开发商希望以合理的价格把房子卖出去，回收更多的资金，为下一步的拿地和再开发做准备。而这家开发商并非“专职”做地产开发，房地产开发只是IOI集团的副业。卖完这个楼盘，不知道何时才能在厦门再开发项目，了解清楚这些背景情况，就很好理解这个楼盘为何会报出如此不合理的预售价格了。

卖翔安房子，换湖边水库，时机对吗？

问:内参您好 ！已经粉丝您很久了，今天第一次提出问题， 是这样的，这个月把位于翔安隧道口的阳光城翡丽湾楼盘卖了置换成了湖边水库的世茂湖滨首府楼盘，今年这一波之后我置换时世茂湖滨单价已4万二三，但隧道口阳光城因户型不错也到了2万5， 请教内参大大，这次的置换是否理性，另外时机是否合适？ 再等下去会有缩减换置成本的可能性么？ 最后就是问问湖边水库片区的未来前景是否可期？ 不胜感激

答：1、对于置换为目的的换房来说，时机并不是那么重要，重要的是缩短置换的时间差。相对来说，你的置换还是非常合理的，如果再等下去，世茂湖滨首府降价的可能性也是非常低的，因此没有必要再拖延时间。2、湖边水库目前的配套还是比较薄弱的，特别是教育配套，但这同样也是该区域的机会，一旦教育配套得到较好的落实，那么这个区域的前景就会十分明朗，升值的潜力也就得到相应的提升，从目前内参已知的情况分析，教育配套的落实只是时间问题，而且应该就在短期内。

华润橡树湾二手房涨到2万5，还能入手吗？

问:黄哥好啊，上周跟你见面以后，就跑去集美新城看华润橡树湾的两房，但是现在基本上都要单价两万五了，还可以入手吗？另外那边还有哪些您认为性价比高的两房，推荐一下吧！急急急！谢谢

答：1、2万5的价格从长期来看并不算高，而且还有很大空间。从短期来看，基本快达到这一波的临界点价格。如果你是2年以上的中长期投资或者自住，这个价格仍然可以入手。2、目前还有两个方向可以考虑，其一是杏林老城一带，读曾营小学的学区房，选择房龄2005年以后的，价格普遍在2万出头，可以考虑入手。其二，考虑灌口一带的二手房，比如联发欣悦湾或龙湖嘉誉，目前价格在1万5至1万7，性价比非常高，可以入手。

楼市大涨过后，该追高还是观望？

问:请教内参，目前手头上180万的现金，想再投资一套厦门的房子，但是目前岛内岛外都刚经历了大涨，还值不值得追高？应该观望一段时间再投还是现在就应该入市？内参有特别推荐的楼盘吗？后市涨幅空间大的。谢谢

答：1、内参这段时间在文章中已经表明观点，这一波暴涨后，房价已经基本达到这一轮行情的波峰，对于投资来说，盲目追高风险较大，特别是2年内的短线投资，内参认为应该更为谨慎一些。

2、目前市场最不确定的因素是，调控政策何时出台，力度有多大？这两个因素决定了行情何时回落以及回落的幅度有多大。根据内参的预判，政策出台的概率越来越大，但幅度很难预测。如果是中长期投资的话，内参认为没有必要去赌政策，应该宜早不宜迟入手。

3、根据你的资金预算，如果是180万作为首付的话，可优先关注岛内优质地段的中小户型，抗跌性能好。也可以关注岛外价格较低的次优质区域，因为再跌也跌不到哪里去，而且相对来说空间也较大，比如灌口。

世茂璀璨天城PK国贸天悦

问:内参大神，你好，这是第四次发了~对于房地产的纯小白，期盼您百忙抽空指点一二，万分感谢！ 现在我们有一套华润橡树湾的89平米两房自住房，因已经有俩娃，而大娃再过两年就可以上小学了，便着手考虑将橡树湾房子卖了换有相对好一点教育配套的三房或四房。 本来还是打算买集美新城这一带的房子，但感觉只有国贸天悦和世茂璀璨天城合适。

1. 您认为如果自住和升值都考虑的话，换国贸天悦还是世茂璀璨天城？或是岛外其他楼盘？ 2. 如果考虑孩子读书问题(我自己是岛内人才中心集体户)，您认为换岛内二手房可行吗？能否推荐几个楼盘？(首付大概120万左右) 3. 之前看您说过置换房子的话，还是越早越好，那现在是置换的合适时机吗？ 提前感谢抽空回复，期盼回复！

答：1、国贸天悦和世茂璀璨天城相比，从自住的角度考虑，世茂未来的整体配套和社区品质会优于国贸，再加上产品的性能更好，内参优先推荐世茂。但内参需要提醒，这两个楼盘的教育配套都相对一般，而且由于还没有交房，学区的不确定性也较大。

2、从教育配套的角度考虑，因为你本身还具有岛内集体户口，所以买岛内当然四比较不错的考虑。按照120万的首付来看，能选择的岛内二手房不算太多，只能考虑岛内中等学区的二手房，比如前埔南、瑞景、莲前、金尚、莲花五村等一带的二手房，这些区域的学区算是中等，地段和配套都还不错，但房龄都不算新，大部分是2000年以前的房子，这一点你需要考虑清楚，但是有时候为了孩子的教育，是必须牺牲一些东西的。

3、目前的行情对于换房来说，不算是非常好的时机，因为市场上的供应比较紧缺，特别是二手房，基本是好房子一房难求，但对于自住需求的置换来说，还是宜早不宜迟。

首付60万，岛内岛外如何取舍？

问:你好，本人刚刚开始工作，手上可以拿出60到八十万的首付款，因为有一年可以住未来单位宿舍，一是为了投资二是为了以后能够自己住，内参有什么好意见吗？未来在岛内工作，所以想买一套二手房

答：根据你的首付预算，如果是追求升值的话，就不应该考虑岛内，因为你的首付在岛内无法买到真正的好房子，而在岛外却可以挑选到不错的房子，就升值空间来说，60-80万的首付，买岛外的新房或者二手房，会比岛内老旧的二手房升值快多了。但如果买岛外的话，对你未来的自住可能是有影响的话，所以你要做好取舍决断。

如果你一定要买岛内二手房的话，内参建议考虑沿地铁二号线站点的二手房，房龄在2000年左右的房子，原因很简单，目前的价位符合你的预算，房龄不算太久，而且有地铁的利好，对于接下来的自住和升值都有较大的帮助。比如：金尚一带、泰和花园一带、江头一带、岭兜一带等。

下个月房价还会涨吗？

问:内参大人，想咨询：看中海峡国际大一房92平的房子，目前是450万，但是由于原来的房子还没卖出去，首付没有凑齐，又怕房子下个月又要涨价，而且一涨就是10万，有点想去贷款公司先贷款垫齐首付拿下，等老房子卖了再还贷，但是利息也好高，您觉得靠谱吗？房价上涨太快真心让人心慌慌，您觉得下个月还会上涨很多吗？好纠结

答：下个月政策出台的可能性很小，只要政策不出台，价格就会一直坚挺下去，涨不涨不知道，但一定跌不下来，除非政策出台。

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