买房掐准点升值容易点! 摩天投资技能全攻略
上周分享了深圳各区的区域价值解析，这次再加上投资需要掌握的技能，以及未来深圳楼市的发展趋势。深圳楼市金融属性越来越强，深圳居民特别是有房一族升值的欲望也越来越强，听听淘房哥摩天的精彩观点吧。...
上周分享了深圳各区的区域价值解析，这次再加上投资需要掌握的技能，以及未来深圳楼市的发展趋势。
深圳楼市经过2015年的大涨后，房产的金融属性越来越强，深圳居民特别是有房一族升值的欲望也越来越强，对于区域规划，投资的技巧，深圳楼市目前趋势和未来趋势，如何买到升值属性比较强的房子，听听淘房哥摩天的精彩观点吧。
（来自咚咖房学院企业专场）
投资定位和技巧
一、购买力
投资和刚需都可以根据购买力来买房，参考这张图，该标的基本上都标出来了，现在南山的购买力是最强的，GDP也是最高的，已经超过了香港。
当初我买宝安的房时，在龙华也看了，为什么我要买宝安的房子呢？确实宝安的房子就是比龙华贵，因为南山的购买力比福田强，购买力可以提升房价的空间。为什么深圳的房子可以卖5万、6万甚至10万/平？因为深圳人有钱，为什么有的三线城市的房子只能卖五千？因为它经济条件差。
2.高端产业=高收入人群=高购买力=高房价。
高端产业，这一点也可以通过租金来判断，租金比较高的如蛇口两房可以租到一万，福田CBD两房七、八千，三房一万多，后海也是租金比较高的，宝中的租金很低，因为它的高端产业比较少，后海总部建了之后，未来不光对房价上涨会产生刺激，对租金上涨也会有刺激作用。
3.交通成本，就近原则，30分钟以内为宜。
4.房价上涨，购买力外溢，时间换空间。
就近原则，30分钟以内坐地铁是最好的，福田的房子贵，南山买不起，就往宝安买，宝安中心区买不起就往碧海买，也就几个地铁站，用时间换空间。南山中心区后海、科技园南，整个南山购买力最强的地方就在这中间，华侨城紧邻科技园、车公庙、福田CBD，也可以辐射得到，而且很近。
还有香蜜湖，香蜜湖就在福田中心区和车公庙中间，景田也是，它跟租金、房价都会有一定的关系，包括龙华的圣莫丽斯，开车十几分钟就可以到车公庙福田CBD了，这种豪宅的定位都有一定的道理。
二、购买需求
1、楼龄2015年所有成交楼龄的购买力分布
龙岗、盐田没人买老破旧，都是个位数，只有罗湖25年以上楼龄的房子还有人买，如果你买这种房投资，就买80年代的老破旧，买过来装修一下再卖出去，罗湖的选择性最好，因为它的老小区需求量大。
2、户型
2-3房需求量最大
两房、三房最多，不管是刚需过渡还是改善性都是最多的。
2010-2015年90平以内户型成交占比一直在60%-70%，而且逐步上涨，也就是说如果我要买房，特别是做短线投资，现在的人喜欢买2000年以后的花园社区，又喜欢买90平以内的，特别是又要买地铁口，那就结合这三点，再根据哪个地方的购买力比较强，在周边找这种户型、这种物业的小区，肯定会轻松跑赢大市。
城市年轻化，购房需求旺盛。
购买需求，26-35岁年龄段最多，去年就有说整个深圳的住房自有率是29%多，现在最新的数据是34%，广州是90%左右，北京、上海是70%左右，深圳的需求量是最大的，而且购房年龄也是最年轻的，深圳这个城市也是最年轻的，购买力已经从70后、80后向90后走了。
有些人比较固执，特别是买百花学位房的人，他可能觉得这是最好的学位，我觉得这个学校好，这个楼盘我能接受，但是你想一想，实验学位九年以后的房子你卖给谁？卖给85后、90后吗？你得了解90后的需求是怎么样的，他能不能接受这样的楼盘。
早期南山的学位比较一般的时候，我为什么在南山有学位的时候要跑到罗湖买房？我的小区比那边好很多，其实通过生源的改变就可以改变名校的学位。生源比较好的情况下，通过考试成绩进入名校，名校的溢价又返回到房价上，这是一个因果关系，即使是再好的老师，如果没有优质生源，比如你把实验学校丢到关外可能也成不了名校，像黄埔雅苑早一批很多业主是做生意的或者是香港的业主，所以成不了名校，当然师资力量也很重要。
特质：追新、独居、小户型、生活品质
现在的年轻人有追新的趋势，就是我要买花园小区，我自己买房就是买这种花园小区，哪怕面积小一点，我也要改善我的生活品质，现在最明显的一点就是从我上班的地方到居住的地方地铁口直达，最好是楼盘下带商业，购物、看电影、喝咖啡一条龙，楼上居住，这种交通成本是非常低的。
生活品质，楼下要有一个商圈，或者有一个地铁站，步行十分钟以内，此外还有比较独特的要求，比如希望楼盘外立面长得比较好看，不管是买新房、看样板房还是看楼盘外立面，对于女性来说，第一感受非常重要，再就是看小区园林，户型都是次要的。
三、投资的时间段
1、短线变现能力强
短线最先考虑的不是升值空间，当然也会有一定的升值空间，但主要是变现能力，买了这套房马上就能卖掉。
爆发力比较强
地铁开通一年前爆发力最强，比如地铁11号线，当初的松岗、福永、沙井都没人去，但地铁开通前一年很多投资客买了那里，有的是在去年年底卖了，有的等今年地铁开通时卖，反正就是开通前一年或者开通左右，这种是爆发力比较强的。还有一种是学位，像华侨城碧海云天，突然划到明德学校，从4万多一下子涨到8万/平，这种也可以买，但你要有一定的内幕消息。
热点楼盘、热点区域
为什么投资客追前海、宝中？因为它有炒作的概念，可以讲故事让别人接盘，龙华水榭那一块就是比较热点的楼盘，还有景田的天然居，前海的鼎太、诺德国际、招商海月、蔚蓝海岸都是很热点的，它们的成交量非常活跃，可以看一下楼下的地铺，地铺越多，说明楼盘成交越活跃，而且你要推这个楼盘可能有十几家中介帮你推，像坪山，一个中介公司都没有，你要卖房都不知道怎么卖。
中小户型
因为这种户型的需求量是最多的，豪宅卖半年到一年是很正常的事情，但是中小户型的交易周期非常短，因为它的购买力太强了，特别是90平以内和90平左右是可以投资的，价位最好在300万、500万以内。
地铁口、学位房
特别是学位房比较抗跌，学位房抗跌也有一个道理，大部分学位房都要住六年、三年，而且改善性需求才会考虑学位房，所以它的流通性和放盘量相对而言比较少，鼎太、诺德那一块，放盘量比较多，但香蜜湖的中旅、翠海花园，价格越高，稳定性越强，放盘量越少，住在这种一两千万的房子，他再换也没有地方换了，要么出国，要么换别墅，问题是现在很多深圳人不喜欢住别墅。
老、破、旧
任何区域都有，前段时间的南新公寓，去年有大量的投资公司专门买这种，一栋一栋的买，或者一层一层的买，甚至会买商铺，因为现在的商铺卖不出去，他买商铺改成公寓再出售，这种最主要的就是赚装修溢价，职业的公司基本上是3-5万就可以把一个房子装修得比较好，然后再通过10%以上的溢价，当初180万买的房子，可以卖210、220万一平。
还有一种是改房，早期投资客比较喜欢买顶复，然后加建，福田中心区香蜜湖很多顶复都是加建的，早期05年以前的楼盘顶复都有做私家花园。还有就是买一房一厅改成两房的，通过技术手段把原来的一房改成两房、两房改成三房，两房当三房价格卖，这种是属于户型溢价、装修溢价。
轮动
其实这次的轮动很有规律，先是蛇口，再到后海，再到前海，包括宝中和红山，这些都是先涨的，南山、福田涨完之后是罗湖，罗湖一般是出现普涨，如果从一个小区来看，你这个区域有地铁规划的话，你的房价上涨了，但别的区域房价上涨时也会变相刺激。
轮动之后，如果是做长期，我觉得影响不大，如果你做短期，去年买宝中，宝中11月份已经从6万多涨到7万甚至7万多，这个时候你去做短期，说买了之后就要卖，它的涨幅已经涨完了，你就要买周边没有涨的区域，有的投资客一年可以买三次，早期可以先买爱榕园、诺德国际，年中把它卖了，然后接着买福田，福田买完之后还可以买布吉，布吉去年年底到现在应该涨了15%-20%，他就是专门炒区域补涨，做短线。
一线城市之间也会有轮动，深圳涨完之后上海涨，上海涨完之后北京、广州涨，相对而言最健康的应该是广州，我2月份去珠江新城考察，当时同等情况下，都是600多万的房，宝安我出租的房子是7000元，同等情况下我的涨幅是10%左右，珠江新城现在已经涨了20%-30%，它有很强的现金流，600多万的房租1.5万，在宝安只能租7000元，别的城市都涨过之后广州开始补涨，并且它又有购买力，所以比较安全，如果你做一年、两年的配资我觉得是比较健康的。
2、长线
潜力区域，中心地段，优质物业
如宝中、观澜，可开发的土地资源多，又有地铁规划的区域，大部分是次新盘，这种区域一般都是潜力区域，又是持有优质物业。
风险控制
踏空就是一个风险，从你买这个房开始，就要知道大概什么时候卖，比如买观澜，观澜汇开盘价3.4万，75平三房，如果你买这个房投资，不可能交了房就卖，那不是合适的点，应该在地铁开通前一年卖，或者在二期、三期要卖的时候或者入伙比较高的时候，这是一个点。第二，它有九年制学位，又有图书馆，整个区域发展得比较成熟的时候卖，这个时候比较好的出手点。
稀缺性，大户型，豪宅
园博园蝴蝶谷一共就73套房，有的时候一年都没有一套房在卖，有资源，有公园景观，有海景，小区又好，又是大阳台，这种房子有一定的稀缺性，可以拿来一直留着，做收藏都可以，最好是大户型豪宅。
投资有很多都是从一房一厅、两房到三房慢慢置换出来的，如果在深圳已经没有其他的置换需求了，可以不把鸡蛋放在一个篮子里，做分散，或者在国外可以做一定的配资，特别是大户型的流通性和未来的改善性需求越来越高，在香港或者国外很多区域，一街之隔的楼盘可以达到2-3倍的差异，但深圳很难拉开。
所以未来的改善性需求，豪宅长期来看会有一个什么样的市场呢？就是从深圳的购买力，到全国的购买力，最后到国际化购买力，豪宅跟普宅的差距肯定是要拉开的。
四、市场
量价关系一般是量在价前，正常的成交量可能是7000-8000套是比较温和上涨的成交量，如果在5000套以内或者5000套左右，市场就非常冷淡，这个时候房价就会出现下滑，如果是在8000-10000套，可能会出现小涨，如果每个月的成交量达到10000套以上就肯定是大涨。
进线量
前段时间我一天能接到二三十个中介的电话，临深新盘或者笋盘，打电话给你推荐的进线量越来越多，但市场好的时候他不会给你打，他忙着带客户看房，不会给你打电话推盘，当天出来一套房子当天就卖掉了，如果你是业主，比如我就要这个小区的房子，我就要这个户型，但是没有，中介会怎么办？他们有系统，他会打电话给你，你的房子要不要卖？现在可以卖650万、700万，他忽悠你卖房的时候，说明市场很热，有强烈的需求要买你的房子。
街霸现象和佣金
正常情况下市场好的时候，天天带着别人去看房，现在市场网络没进线，又没客户，怎么办？那就打街霸了，从市场都可以看得出来。还有就是佣金，问中介，你们这个月开了几个单？收佣多少？卖了几套房？利用散步的时候跟楼下中介聊一聊，不用每天都去，一个月、一个星期问一下，基本上就知道市场好不好、会不会回暖，这个市场很容易判断。
未来趋势
一、小周期
政策方面3.25新政
1.主要针对投机需求
3.25新政主要是针对投机性需求，比如贷款两年以内要四成，名下有房现在也提高了一成，三成、四成都可以通过高贷弥补。社保1改3，它其实可以说是对本地居民的保护。
去年很多人在临深买房，想改善，但他在东莞的房子卖不掉，没有挣到钱，他错过了一波机会，本来可以买三房的，现在只能买两房，其实这都是风险。
2.购房门槛提高，降低杠杆，购房需求减少。
购房门槛提高，之前交一年社保就可以，现在要交三年，投资客养房票就要三年了，很不容易啊。
3.进入调整期，量减价平或量价齐跌。
4.短期内利空，卖方市场向买方倾斜。
5.国土局评估价上调，增加购房成本。
4月1日国土局税费，税费调高之后，应该是50%-100%，现在还有100%多，税费提高对于短期投资或者投机都是不利的，宝安普宅动不动就是五、六百万，但他要收豪宅的税。
特别是熙龙湾，在壹方中心开盘的时候，熙龙湾也去到8万多的价格，但是现在有一套6.8万还有一套7.4万的一直都卖不掉，为什么卖不掉？一是可能跟这个楼盘有关系，这个楼盘大部分是投资客，他可以做高贷，去年买这个楼盘基本上首付两成就可以了，二是税费非常高，现在一套房子的税费基本上是一百万起，虽然你的房价看上去降了，但是税费成本增加了，税费高做短炒是很不利的，就像早期拿五年和不满五年的税费差距是比较大的。因为税费高，而且大户型的需求量很少，改善性不多，投资客也不会碰这种房。
大涨之后政策收紧回调几率大
小周期，2007-2008年一个大涨，大涨之后开始回调，出现了金融危机，然后出现了四万亿。2009-2010年出现一次大涨之后又是一个回调，前面两次都有回调，这次也是一次大涨之后3.25政策肯定也有一个回调，但它回调的幅度是多少？
2008年最高的跌幅是37%，从1.8万跌到1.2万，当然那次是外因引起的，这次是内因引起的，情况不同，再加上现在买房的人都会做好足够的杠杆，而且现在购买力也强了很多，下跌37%不可能，但是10%-20%下跌个别区域还是有的，这是大概率的事情。
购房门槛提高，去年这一波之后，有的人本来可以买三房的，现在只能买两房，我早期44万买了一套房，现在44万能买什么？只能买临深，所以很多人直接买不起，就要砍掉一批购买力，还有一批人可能要通过年终奖、通过存钱才能买得起，购买力是下降的，但门槛还在不断提高，之前300万，龙华、宝安80多平的三房随便选，现在两房基本上在400万左右，购买力急剧下降，而且有一定透支，很多人本来准备今年买的，但去年涨得这么猛，就提前一年买了，不管投资还是改善，这种情况我去年接触大还是比较多的。
二、大周期
居住土地资源紧缺 小面积是趋势深圳这几年的居住用地很少，从早期的2万一平，八千、一万，到去年12月份尖岗山7.9万，泰禾是做豪宅的，也就是说土地成本越来越高，未来深圳的居住土地，一出来绝对是地王，但是深圳去年和今年大部分新盘都是通过旧改完成的，二次开发，旧改的成本比较高，未来可能会出现什么情况呢？之前建60平小两房卖5万，现在建50平小两房卖6万，以这种方法获取利润空间。
以后的旧改就是高楼、小面积，单价越来越高，甚至50平做三房也是500万，缩小你的居住空间。深圳还有一点比较好，就是高赠送，有50多平确实能做标准的三房。以后户型格局会越来越完善，他通过这种方式来弥补高房价。
深圳：奇迹城市 宜居宜业
经过36年，深圳从渔村发展成国际化都市，GDP将近6500倍，是全世界增长最快的，正常来说，你看一个城市首先是看宜居宜业，二是看发展空间。
有一个人在中信红树湾做保安，后来跑到中原地产做业务员，现在做区经，他现在自己已经是中信红树湾的业主了，从一个保安开始做起。如果在其他城市做地产、做销售、做保安，根本不可能有这样的机会，所以深圳的发展空间还是非常大的。
土地面积，深圳的土地面积是一线城市中最小的，而且购房需求、购房年龄也是最高的、人口密度最高，是北京的八分之一、上海的三分之一、广州的四分之一，商品房不到180万套，住房自有率34%，供求关系没有改变的情况下，也就是说基本面没有变，很多人说长期看涨其实就是这么一回事，有点知识的人都知道长期会看涨，但是我觉得在适当的调整期能省几十万还是不错的，特别是你在3月份、2月份买房，晚几个月确实可以省几十万，特别是在调整期，至少能抵一年的工资。
基本面、供求关系、经济发展、人口红利、城市发展等没有改变，它的大趋势肯定是向上。小周期就是3.25政策、银行利率上浮、M2收紧，小周期会形成波动，这种时候就会有一定回调或者一定的暴涨，这是受政策和金融的影响。大家可以关注一下，一是国土局评估价，之前福田、南山是490万，如果从490万调到600万，税费减少的情况下对市场还是有一定的刺激，可以关注一下政策。
上期内容：深圳买房你不可能抄底？各区域价值大解析
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淘房哥摩天
咚咚找房楼市研究人员，长期在深圳各区踩盘，了解楼市动态、区域详情、交易环节，对市场敏感度高。除了自身热衷于房地产投资，每年帮助上百位网友成功买房，实战经验丰富。是深圳交通频率电台FM94.2《住在深圳》、FM106.2《快乐家居》深圳财经频道-今日地产的特邀嘉宾。
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